二手楼市实现专用账户交易 将有助于稳定房价

　　梦断“现金收房” 二手楼市凸显三大利好

　　■本报记者 周雪松

　　“现金收房”曾经是许多房产中介抛出的诱饵。在北京某小区，记者近日发现：以前房产中介纷纷打出的“现金收房”字样，已被清一色的“透明交易”所取代。

4月15日，《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）将试行，业界人士在接受中国经济时报记者采访时表示，随着二手房资金监管发力，二手楼市即将迎来三大利好。

　　记者从相关部门获悉，北京市近日颁布的上述《暂行规定》明确指出，自4月15日起，“房地产经纪机构、交易保证机构居间或代理存量房买卖的，须通过‘专用账户’划转交易结算资金。未设立‘专用账户’的房地产经纪机构，其成交业务的交易结算资金应通过设立‘专用账户’的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转，不得自行或委托其他经济组织代收代付存量房交易结算资金。”

　　“原先存量房交易客户资金绝大多数都是通过经纪公司的自有账户进行托管，交易客户资金与经纪公司自有资金没有进行很好的分离，这为交易客户资金的安全增添了不确定因素。”链家地产副总经理金育松认为，此次资金监管政策的出台，对于房地产经纪行业来说具有划时代的意义。

　　存量房交易结算资金必须通过“专用帐户”划转交易结算，这就意味着客户的交易资金将有一个专门的账户进行监管，这个“专用账户”内的资金经纪公司将不可能占用。《暂行规定》的实施，将从根本上改变既有的客户交易资金托管模式。

　　利好之一：有助于稳定房价

　　分析人士指出，经历了2005年和2006年两轮宏观调控，从整体层面上看，国家出台的各项宏观政策已基本全面出台，但是，要达到宏观调控的良好预期效果，必须要有一些具体的相关配套政策来落实，此次北京市存量房交易资金监管政策的出台实施不仅仅是宏观调控措施进一步落实的重要体现，而且还有助于平稳当前居高不下的房价。

　　“这是因为我国的房地产经纪行业发展较晚，经纪行业的交易标准没有严格地制定，交易信息的透明度很低，操作相对不规范，‘现金收房’、‘暗箱操作’、‘乱吃差价’等现象比较严重，从而在一定程度上抬高了房产的价格。”上述人士认为，实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到一个相对明显的作用，这在一定程度上可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的空间，从而有助于房价的相对平稳。

　　利好之二：

　　可保障二手房交易资金安全

　　由于在二手房的交易过程中不能真正实现“银货两讫”，即买卖双方在达成房屋交易之后，不能做到“产权证与房款”的即时交割，而往往是买方在付完房款（首付款或全款）后的1－3个月才能拿到产权证，在这期间的二手房交易资金就基本存放在经纪公司的账户，账户资金没有监管，使得交易资金安全存在极大的隐患，特别是随着二手房交易量的快速增长，这种资金安全隐患就更为突出。

　　据链家地产统计资料显示，2000年北京的二手房交易量在1100套左右，交易资金也就在5亿元左右；而到2006年，北京二手房的交易量达到了7．6万套，按照每套60万计算，2006年北京二手房的交易资金达到了456亿元，假设60％的交易是通过经纪公司成交，那么每年会有273．6亿元的资金通过经纪公司。而2006年北京的二手房市场流通率还仅为2．2％，但成熟市场的二手房流通率在8％左右，目前国内上海的二手房流通率亦已经达到了6％，因此，北京的二手房市场还具有极大的增长空间。

　　一般来说，规范的存量房市场，房产中介公司只能收取佣金，但是近年来许多房产中介公司纷纷抛出“现金收房”诱饵，其目的大多不纯，一些房产中介正是通过预付一部分定金“押房”，套取高额差价，“押房”越多，利润空间越大，同时风险也越大，一旦这类不良中介资金链断裂，极易引发多米诺骨牌效应。

　　链家地产预计，在两三年之后，北京的二手房交易量将达到20万套左右，即使还按照60万每套计算，每年的交易资金也将达到1200亿元，通过经纪公司的资金将有700－800亿元。《暂行办法》的出台，要求通过经纪公司交易的资金必须通过银行监管，从而可以有效保证了二手房交易资金几百亿的安全。

　　利好之三：

　　可杜绝“卷款逃跑事件”再次发生

　　业界人士普遍认为，由于我国房地产经纪行业的起步较晚，行业的进入门槛较低，存量房交易的相应标准制度没有建立，原来的交易规则不够明确，经纪公司的自有资金账户与存量房买卖双方的交易资金账户没有实现很好的分离，这为一些不良中介占用客户交易资金挪作它用提供了便利。

　　近两年，全国相继出现了几起中介公司“卷款逃跑”的恶性事件。如2005年安徽出现的合肥“桃园事件”、2006年的天津“汇众事件”，这些事件的发生均是因为中介公司擅自挪用客户的交易资金用作它途，而一旦市场发生变化，使得他们的资金不能顺利回笼，出现资金链的断裂，从而最终导致了“卷款逃跑”事件的发生。

　　《暂行办法》的出台，从制度上对客户交易资金的安全做出了明确的规定：在存量房的交易过程中，需要通过银行的“专用账户”来保管客户的交易资金，中介公司不能代收代付客户交易资金。从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的再度发生。

　　“此次资金监管政策的出台，不仅仅保障了存量房交易结算资金的安全，而且也通过该政策的实施，确立了存量房交易的标准规则，对促进房地产经纪行业的健康、快速发展将起到积极的推动作用。”金育松说。