二手房体现平均房价 存量房是高房价的重要原因

　　对于新房价格的涨跌，社会各方一直给予了高度关注，而对于二手房市场人们似乎普遍认为不如新房市场重要。从发达国家所走过的历程看，随着大规模城市化进程的接近尾声，房地产一级市场的规模会越来越小，而二级市场交易所占份额则会越来越大。

在欧美国家，二手房市场的交易份额大多要占到整个市场份额的80%以上。所以，在这些国家，平均房价实际上体现的就是二手房价格。二手房市场之所以重要，它不仅是构成整个房地产市场梯级消费的重要一环，而且还体现在市场资源的有效配置方面。

　　目前，在我国一些大城市存量房（二手房）市场的效率不是很高，这也是形成房价高启的一个重要原因。例如，在北京，有相当一部分二手房并不能充分交易。这里有市场因素，也有体制的原因。去年，政府对房地产市场进行了调控，其中一项重要的内容就是，为抑制房地产投机，在市场流通环节加征了一些新税种。从目前的效果看，通过征税增加交易成本虽会对房产投机起到一定抑制作用，但同时也会影响市场的效率。很多专家认为，理想的市场状态应是轻流转税而重保有税，这才是治本的解决之道。政府有关部门新增流转税的做法，可以说是在房产投机炒作之风甚炽的市况下，不得已的权宜之策。

　　除了税收因素对二手房市场的负面影响外，市场体制方面的一些深层次原因也对市场资源配置的效率有着影响。众所周知，在目前我国城市的存量房中，占有相当大比例的是房改房，也就是通过住房制度改革，将旧公房卖给了原来的承租人。虽然，这大大提高了住房自有率，但许多房产却是产权权益不是很明晰。如有些房产只有使用权而没有产权，有些房产如果上市交易，只能卖给原单位。这在一定程度上限制了这部分房产的交易流通。

　　客观地说，在福利分房时期确实存在一些不合理的现象。例如，常见的事情是，单位来一个官儿要一套房，走一个官儿带走一套房，或者夫妻两人的所在单位都可分房。这样，一些事业单位领导干部家庭或较富裕的国有企业干部家庭拥有两套房或更多套房的情况并不罕见。于是，就有一个问题产生了，如果让所有旧公房全部可以无条件上市流通，那么一些家庭因房产的变现，使得这些家庭的财产陡增而一夜暴富。从社会财富分配的角度看，这显然有失公平。因此，就有了公房上市相应核查办法的制定。然而，从公平角度出发制定的政策，有时会影响市场效率。例如，一些有多套房的家庭根本就不再考虑房产上市交易，而是把房子租出去，有的甚至让房子空在那里，反正单位分的房子基本上没有太多的物业费、采暖费等保有成本。这实际上使得这部分市场资源处于未被利用的浪费状态。

　　有人做过这样的测算，在北京地区有相当一些旧公房的租售比高达1：300（月租金与市场房价之比）。这如果在一个可以自由流通和完全市场化的情形下，相信绝大多数人或许会选择出售而不是出租，更不会让房子空在那。假如这部分存量房可以流通，应该能对抑制房价过快上涨和稳定市场起到积极作用。

　　但是，由此也产生了一个两难的问题，究竟是要社会公平还是要市场效率？对于以前曾经被“多吃多占”的房产是采取市场化的办法来解决，而不必过多地考虑公平问题；还是进行一次彻底核查让这些房子有个合理的归属？客观地说，前一个办法是最有效的但有碍公平，后一个办法是公平的但肯定效率很差。再有一个方法，是把这个问题先搁置起来，让时间来解决这一“两难”问题。作为地方政府部门的难言之隐也可以理解。在京城，随便哪个部委不是与北京市行政级别相等？地方政府有什么权力调配其它部门的资源？

　　在我国，住房制度改革使得大多数城市居民受惠于此，这其中难免有部分以前曾“多吃多占”的人的利益得以固化。已经吃进去的“肉”要想让人再“吐”出来是很难的，因此与其追求难以企及的理想公平，还不如采取“一刀切”的方式，做个一次性的了断，允许这类房产自由上市，使这部分空置房源释放出来。这或许会使得市场效率更高些，资源配置也更合理些。