关注北京老商圈新商业 左右逢源抑或夹缝生存?

　　一个区域的商业中心，它的消费能力或者说消费人群相对来说是一定的，所以在区域中新出现的购物中心，在一定时间内的主要消费群体并不会是吸引外区域的人群，而是分流本区域的消费能力，所以这就涉及到与本区域成熟的商业中心PK的问题。

对于新的购物中心，在成熟的区域也是一把双刃剑。在成熟的商业中心有成熟的商气，同时更有成熟的竞争对手。2007年将有大面积的大盘商业亮相于成熟商圈，它们该如何根据自己所处商圈的特点，找出自己准确的定位？

　　崇文门外大街自古就是商业繁荣之地，有资料显示：“元时建大都城，于今崇文门稍北处建文明门。明永乐十七年城门虽迁建，但名称仍旧，正统四年改称崇文门。”由于崇文门是当时车船来往的枢纽，明清时将京师税务衙门设于此地，征收商税。其税收居全国之首。如今崇外商圈的初步形成始于上世纪90年代末，随着新世界中心及新世界商场的建成开业和成功运营，崇外大街及其周边逐步发展成为崇文区商业最成熟地区之一。

　　随着崇外商圈的不断升级，又有一个13万平米的购物中心将在明年5月份开业运营。总面积13万平米的国瑞崇外购物中心是国瑞城A区的大型商业部分，位于崇外大街和西花市大街交叉带，紧邻新世界商场和搜秀城。随着未来它的开业，必将会引领这一区域的商战进一步升级，而在这场战役中，新来者如何才能成功抢占一席之地？

　　居住人群=购买力

　　第一太平戴维斯商业策划部总经理徐伟成认为，崇文门商圈的特点是在进一步发展新世界购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业物业。南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，当时的新世界定位高端，结果一败涂地，因为来这里的人只会逛不敢买。如果不是商场的目标消费群体就算人再多也没有用。不过随着崇文区域周边一批高端住宅的投入市场，如今区域的消费能力已经有了很大的提升。

　　成熟的商业环境推动了该区域的住宅房地产市场的发展，住宅市场同时也推动了商业地产的发展。目前入住该区域的国瑞城公寓、新世界太华公寓、领行国际、新世界新怡家园、质城、富贵园、本家润园、东方财富等小区的业主多为中高收入阶层，为该区域的商业发展提供了高阶层的消费支撑。这对于首层定位于国际顶级二线品牌的购物中心来说是一个机会也是一个挑战。

　　国瑞传媒武斌指出，崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时也因此具有了独特的文化旅游区特性。这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。国瑞城的出现，就是要促进崇文门商圈的进一步完善发展，使崇外商圈最终成为北京市乃至全国一流的现代商贸服务功能区。

　　经营模式超越VS打折

　　相对于周边已经成熟的西单、王府井商圈，崇外商圈正处于快速发展和全面升级的过程中。13万平米的国瑞崇外购物中心联合对面近7万平米的新世界商场，及周边的搜秀、花市时尚购物街，将形成一块成熟商业区，其被挖掘出来的商业潜能，将辐射整个东南板块。

　　徐伟成指出，新世界很大程度上是在靠不停地打折来吸引人流、聚集人气，因为目前这个区域的消费群体属于中档，购买力相对不是很强。但随着大批住宅投入市场，这样的现状正在好转。对于即将亮相于这一区域的MALL，最为重要的是经营模式要超越新世界，但这种超越并不意味着要比新世界更加疯狂地打折。

　　武斌指出，目前新世界也在慢慢往上提升品牌档次。作为该区域未来新近的购物中心，无论是在商业建筑规划、业态布局还是在商业管理模式上，都将注入全新的国际化的商业理念。在商业管理模式上，国瑞崇外购物中心将引进国内外先进管理模式，制定出详尽的运营计划，并将以持续、丰富的市场推广策略保持长线发展，提升项目周边整体的商业环境。

　　错位经营+互相呼应

　　据有关统计数据显示，目前崇外商圈的辐射消费人口在60万。未来地铁5号线开通后，区域人流每日可达150~200万人次。但徐伟成认为，新的购物中心在市场培育阶段不会增加购买力，实际上是对区域消费能力的此消彼长。

　　对于未来这一区域商业之间的竞争徐伟成认为，不应该把精力放在拼产品的种类、档次上面，因为目前购物中心产品的种类、档次应该是差不多的，不会有很大的差异。最为重要的是应该认识到逛街是一种心情，如何激发消费者逛街的乐趣。彼此之间要错位经营，但也要注意彼此间的互相呼应，增加区域的吸引力。最理想的商圈是消费群体不被别的商圈分流，购物需求都能在我这个商圈满足，这样能够培养消费者对于商圈的忠诚度。

　　越是中高档消费品越是需要诱导式消费，最好的是让消费者在进入商场2个小时之内就把钱花出去。徐伟成开玩笑说，对于商场来说，最成功的就是让消费者回到家后发现买了一大堆实际上没有用或者现在还用不到的东西。

　　延续百年商气

　　翻看一下崇外以及周边商圈的历史：花市大街260年，大栅栏400~500年历史……武斌指出，崇外商圈从来不缺商气。由于商业布局和商业环境都得到了大大的改善，区域内新建商品住宅的均价普遍都在每平方米万元以上，新吸纳的居住人群的人口结构发生了改变，消费力的提高使得这部分新崇文人对居住、购物、娱乐、办公等生活品质有了更高的要求。

　　正是看到了这样的消费潜力，全球第三大超市集团“TESCO”及香港最大院线“百老汇”已正式签约国瑞崇外购物中心，此外，一些行业一线品牌商家也在密切洽谈之中。但也要清醒地认识到，一个购物中心需要2~3年的市场培育期，在这个过程中业态需要不断地调整，而且可能要经历阵痛。

　　随着崇文区域改造的完成，区域的消费人群发生了很大的不同。但作为一个商业为主的区域，要进入成熟期还需要一定时间的市场培育。估计再过两三年，随着国瑞崇外购物中心等新项目的建成使用，崇文区域应该有潜质突破区级商务中心而成为像西单、王府井那样的市级甚至国家级商业中心。从这个意义上说，一个成熟的商圈可以成就一个购物中心的成功，而一个成功的购物中心反过来可以成就一个商圈的升级。