3月20日，上海市武宁路上的一商品住宅小区正在建设中。 新华社记者 陈飞 摄
上海房价飞涨、一房难求的火热局面正在改变。上海商品住宅价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌，同时供求关系发生逆转，未来几年将出现供远大于求的局面。
供远大于求的局面将至少持续3年
上海社会科学院房地产业研究中心新近完成的研究报告显示，上海房价上涨幅度在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为-0.5%。
这是2000年以来上海房价首次出现负增长。
这一数据与过去一年间国家统计局公布的情况一致。在过去12个月中，上海新建商品住房销售价格涨幅几乎一直处于跌势，其中5次领跌全国。
与房价下跌紧密关联，上海的商品住房已出现过剩迹象。鉴于2005年上海住宅施工面积约8100万平方米，2004年至2005年初出让的土地可建住宅约5600万平方米，所以，未来5年可预见竣工的住宅合计约有13700万平方米，年竣工量将在2750万平方米以上。而同期的商品住宅市场实际平均年需求预测仅2000万至2200万平方米。供大于求的发展趋势已非常明显。
此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1：0.72。
上海社科院房地产业研究中心的报告预警：未来几年，上海商品住宅将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策将加剧供大于求的矛盾。
都是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根
两年前，上海楼市还是一派供不应求的景象：普通市民通宵排队购房，一些中介、投资客转手炒卖楼花，如今怎么就出现了大逆转？相关研究报告指出，都是借地生财、寅吃卯粮埋下的祸根。
“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率为11.5%，房地产增加值年均增长(绝对值)高达20.54%，地方财政收入年均增长(绝对值)23.56%。据初步测算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。
房地产型财政纵容土地供应过量。“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地，可建各类房屋建筑面积约等于2000年上海全部存量房屋面积。其中，住宅用地13030万平方米，可建16122万平方米的房屋，相当于2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。由于供应的土地须在两年内开工，居住用地的过量供应，势必给未来两三年住宅市场的供应造成压力。
土地的过量供应又刺激房地产业投资冲动。5年内，上海房地产累计投资达4700多亿元，占同期全上海固定资产投资的35.5%。其中，商品住宅投资尤其突出，高达3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%。
上述报告指出：“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”
供求关系逆转，要防止出现房地产硬着陆的风险房价飞涨曾是上海房地产市场的一个刺眼的标签。中房上海住宅指数显示，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%。多数购房人感觉，这还是个非常保守的数据。
住房价格非正常上涨与成本增加关联度并不大，而主要是受供求关系左右。其时，大量的投资、投机需求充斥市场，供不应求的局面被人为地加剧。上海社科院的研究报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还会影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康。
事实上，2000年以来，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年大幅增长，后续供应量在递增。2003年，商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年，竣工面积和批准预售面积均超过3000万平方米。供应量累积所致的空置量隐患已现，但当时大量投资、投机资金点燃的火爆市场，暂时掩盖了这一矛盾。
到了2006年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量占供应量(竣工面积与上年空置面积之和)的89.27%。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。
当投资、投机资金作鸟兽散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求。但高企的房价令购买力有限的潜在购房人心有余而力不足。
上海社科院的研究报告指出，上海居民家庭总支出逐年快速上升，2003年家庭总支出开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。由于上海居民家庭可支配收入增长速度呈倒金字塔形，高收入户增收速度高于中低收入户，而中等收入户和中等偏上收入户才是未来购房自用需求的主力，这会制约需求的形成。
加之“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。
鉴于上海楼市供求关系逆转，自住购买力有限，投资需求已不可期，上海社科院的研究报告警示，要“防止出现房地产硬着陆的风险”。
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