在丰台区角门南华小区，设备层变出租房之争从小区建立伊始就没有停止过。“我们居民就是想知道设备层到底能不能出租？若是出租，我们的安全又由谁来负责？”12号楼居民马女士通过12345市长热线提出了自己的质疑。记者在实地采访中了解到，小区内有5栋楼基本都存在将设备层出租的问题。
现状设备层被出租
马女士居住的12号楼共18层，其中，16层以下为居民住宅，剩余两层为设备层。据她了解，物业公司将设备层出租给了承包人，这名承包人又将设备层进行改造，出租给了外地人。
17层一共有小房间达44间，18层有十几间，里面住着60多人。
“深更半夜的，这些人经常大声喧哗。”马女士说，相对来讲，扰民还算小问题，一些人恶意的、不文明的行为，令住在这栋楼里的居民没有安全感。
“去年9月夜里两点多，我同学的妈妈去世了。那时电梯已经停止运行了，我只能从15层走楼梯下来。当时黑咕隆咚的，突然一个喝醉酒的男的出现在楼道里，故意在我身边跺了一下脚，说‘吓死你’，然后，他径直走上设备层。当时真是把我吓了一跳。”马女士说。“16层的住户嫌他们扰民，承包人就想办法加厚17层地面的瓷砖。因为设备层通风极差，工人在改造时，还分别在设备层每间屋里的墙上打了洞，直径至少有20厘米。”
记者探访室内空气污浊
“你是来找房的吗？”随着一声响亮的招呼，昨天下午，乔装成找房人的记者被带到了南华小区角门14号院11号楼的顶层。
这位上了岁数的男子自称姓冯，记者在他的带领下，先后看了4间出租房。其中，一间是朝南的小屋，屋子面积约有五六平方米。一张木板双人床，一张破旧的写字台，这是屋内所有的家具。因为屋内没有窗户，在南墙靠近地面的位置，记者的确看到了居民们所说的“通风口”。
随后记者来到18层看到，在楼梯拐角处的一扇门上用红笔赫然写着“设备重地禁止入内”的警示。当记者问到是否有洗漱的地方和厕所时，男子带着记者在17层里七拐八拐，终于来到一个改造后的卫生间。越是靠近卫生间的楼道，越是充斥着浓重的臊臭味。洗漱间和卫生间是紧挨着的，面积十分狭窄。卫生间里的4个蹲坑是由马桶改造而成，水泥面与马桶边缘水平。这4个蹲坑是17层、18层的住户共用的。在顶层走了一圈，记者发现这里通风极差，空气浑浊，垃圾被堆放在17层楼梯的拐角处，楼道狭窄且没有消防设备。
物业解释房费维持全楼运营
南华小区物业公司经理赵伯南在听完记者转述居民的投诉后，觉得十分“委屈”。“开诚布公，设备层出租确实是有，但是这与小区特殊的性质分不开。”赵经理介绍说，就拿马女士居住的12号楼来说，这栋楼属于承租性质，10层以下的住户基本都是菜市口的拆迁户，每月按照国家标准缴纳房租，收入低的家庭还可以免房租；11层至16层，居住的多是教师，房子性质属于向职工出售的公有住房。
“平时电梯运转、房子的维修，费用每年将近20万。这种承租性质的楼房没有物业费，我们怎么养楼？”赵经理说，在保证电梯、水泵正常运转的条件下，物业只能动脑筋“以楼养楼”。
律师说法设备层属业主共有
“权属争议一直都是十分激烈的。”市律协物业管理专业委员会委员、北京市才良律师事务所律师李金平说，从权属关系上看，只有业主授权的物业公司才可以出租公共面积，否则，物业公司的行为要受到限制。
李律师说，虽然距离《物权法》正式实施还有半年时间，但其中已经规定对小区里没有约定的公共部分都属于业主共有。说到南华小区的案例，物业公司日常可能确实面临着很多困难，但设备层毕竟是整栋楼放置设备的地方，现在物业公司已经改变了它的用途，取得了收益，此外，还要看当初的物业管理合同上是否有明确规定。除非合同上写明可以出租，否则就存在越权行为。
本报记者刘琳实习生郭丽文并摄J015
图一:室内空间狭小
图二:室外垃圾遍地
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