物权法颁布后关于农村宅基地的若干思考（律师论坛）

　　宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

《物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。

　　宅基地的几个问题：宅基地能否继承？答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。宅基地私自买卖是否有效？宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。城里人是否可以购买宅基地？宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　物权法颁布后关于农村宅基地有待解决的问题。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。此次立法没有完善农民的宅基地使用权，应允许其买卖、抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有土地办，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地，我很赞同。但也应该考虑到一些实际，本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护，不应一概而论。

　　江苏南京众盛律师事务所 朱林

　　杨永华，中文和法律双学历，江苏南京众盛律师事务所合伙人，注册主任，白下区政协委员。中华人民共和国南京出入境检验检疫局行风监督员。从事律师职业十多年。办理过数百件各种类型的诉讼案件，担任多家企业、公司常年法律顾问。近期担任过南京航空航天大学诉讼代理人。近年来带领所内律师致力于中小型企业（公司）的法律服务，并形成该所专业特色。

　　本所地址：南京市白下区八宝东街1号瑞鑫兰庭综合楼612室

　　电话：13901587018 025－84499159邮编：210001