案说《物权法》：宅基地房会否因物权法“翻生”？

　　本报记者赵燕华实习生温智锟龙怡苑问题已形成处置方案，正待市里研究决定《物权法》出台后，围绕相关条文的解读、研讨随即展开。有读者询问，近日有媒体解读“‘集体建房’也可转为商品房”是否准确？其中提到的“龙怡苑”究竟有没有机会因《物权法》而“翻生”，能否通过补办手续获得普通商品房的产权证，进而能上市买卖？本报曾率先披露并引起广泛关注的“天河龙怡苑”违建案（详见2004年12月10日本报A1版《宅基地居然大摇大摆起楼卖两千业主要搬离》），是典型的没有报建手续的农村集资房问题。

　　集体用地不能建商品房

　　“集体用地的建房可以通过相关手续转为商品房，但是，按照目前的规定，集体用地不能建商品房！”中山大学法学院张民安教授指出，《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关的规定。”而现行的法律和国家相关规定没有允许可以在集体用地上建设商品房。如果集体用地要成为建设用地，只能通过国家征收，由国家取得该土地的所有权，然后再由国家通过拍卖的方式出让土地的使用权。华南师范大学法学院潘嘉玮教授也表示赞同，既然国家的法律规定了商品房不能在集体土地上建设，开发者就应当遵守国家法律，要建设商品房，首先要将集体土地变成建设用地。

　　“龙怡苑”是否真的要拆？

　　既然集体所有的土地不能够建设商品房，那么“龙怡苑”的数千业主是否真的要拆迁搬走呢？广州大学陈德豪教授表示，如果真的要拆迁的话，数千业主的正当利益将会受到损害，而资源又将被浪费掉，政府在作出这个决定的时候必须要兼顾多方面因素。张民安教授则认为，这类建筑如果严重危害公共安全就应拆掉，但一般情况下，为了保护大多数人的利益和维持社会的稳定，“政府要将其合法化为宜。类似‘龙怡苑’这种违章建筑，出现问题的原因是在于建筑物所在土地的所有权归属上，业主们可以通过办理事后的征收手续，将土地性质由集体所有改为国家所有，使之合法化。”陈德豪教授强调，这种方法只是解决个别案件维护社会的稳定的需要而已，不能让其他人为了钻这个空子，擅自决定在集体土地建设商品房的人员应当要得到应有的惩罚来遏止类似的事情再发生。不过，潘嘉玮教授则认为“不能开这样的头”，他指出，这种补办的做法是倒行逆施，当事人做了违法的事情然后逼国家将不合法的事实合法化，损害了国家法律的权威。往后更多的人利用这个办法在集体土地上建设商品房，那么事情就会一发不可收拾。

　　产权证能不能拿到？

　　“这种集资房的产权证目前是否可以拿到，并且该产权证会否因《物权法》有所改变，这个问题在目前我国的法律上没有明确的法源。”陈德豪教授说，但是如果国家将该房屋合法之后，那么它是属于市场上流通物品之一，产权证也应该具备才能顺应市场流通的需要。张民安教授也表示，产权证当然是没有问题的，但是前提就是该房屋应当要办理相关的手续使之成为没有瑕疵的房屋。潘嘉玮教授并不赞同这个做法，如果要这样做的话，那么首先就得要先修改国家法律，并且相关的法律配套措施要完善齐备。“补办手续来令该房屋合法化只是权宜之计，如何能保证以后其他人不会效法呢？另一方面，把房子拆掉的做法未免太过于极端。比较合理的应该是村委会或者是集体把购房款退回业主，使该房产成为集体的产业来处理。”

　　处理土地违法绝不手软

　　记者就此采访相关部门，对方表示，去年底广州市中院已经对“天河龙怡苑”违章建筑事件中的天河区前进街前进第一股份合作经济社社长刘仲权等4名责任人分别判处一年半到三年半有期徒刑及罚金，合作经济社同时构成单位行贿罪，被判处罚金200万元（详见本报去年12月26日A2《“龙怡苑”终审四人获刑》）。相关负责人表示，无论是1997年广州市人民政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（即48号文），还是1999年的广东省国土厅《关于对清理土地转让、炒卖土地中有关具体问题的处理规定》（即179号文），抑或最新出台的《物权法》，都对宅基地问题作了明确规定，“可以肯定地说，有关部门对这类土地违法行为绝不手软。”另悉，多个部门已在联合处理龙怡苑的问题，并已形成相关处置方案，正等市里研究决定。图：龙怡苑一度被称为广州最漂亮的“宅基地楼盘”新华社发