整改后恢复销售 房价不得高于停

　　“新五条”之后紧接着又是一个细化的“新十条”。昨天南京市房产管理局正式制定并下发了《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》的文件，针对近期南京房地产市场存在的开发商变相囤房、炒卖房号及二手房中介公司“吃差价”等违规行为，文件共计列出了十条规定和处罚措施。

　　“是4月6日五条新政策出台之后的一个细化政策，目的就是更为严厉地监管和整治南京市房地产市场秩序。”南京市房产局相关负责人表示，从4月10日起，房产部门对商品房和二手房市场已经开展了为期10天的专项整治，对存在问题的中浩森林湾、山水方舟两个楼盘予以了停盘一个月的处罚。

　　该局产权市场处负责人说，新的十条规定从昨日正式实施。业内人士认为,这次房产部门一反常态，制订、下发、实施该文件于同一天，引人关注。

　　政策解析

　　严禁炒卖房号

　　1.开发企业在取得《商品房预售许可证》前，不得发布商品房销售广告，也不得以排号、发牌、发放VIP卡或其他形式吸纳客户。若有上述行为，房产管理部门可在六个月内停办所涉商品房项目的预售许可手续。

　　解读：首次将开发商“以排号、发牌的形式吸纳客户”列为违规行为之一。本月初，江宁区左邻右里楼盘预放“房号”造成了极其恶劣的影响。目前房产局对其发放的“房号”已进行严密“监视”，一旦发现炒卖房号的行为，将严厉处罚。

　　明确售房时间

　　2.开发企业在申领《商品房预售许可证》时，必须明确开盘销售时间，在取得《商品房预售许可证》后三十日内必须开盘销售商品房。开发企业未按其明确的期限开盘或开盘后有拒售行为的，其取得的《商品房预售许可证》作废，房产管理部门并可在六个月内停办该商品房项目的预售许可手续。

　　解读：开发商领取预售许可证就要承诺卖房子的具体日期，比如说4月15日领的许可证，不仅必须在5月15日之前开盘，而且要规定是哪一天开盘，是4月30日就是4月30日，必须提前告知买房人。否则，取得的《商品房预售许可证》就要作废，房产部门还要停办其他相关房屋的预售，违反一次停办一次。

　　解封时禁涨价

　　3.开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。

　　解读：一些开发商认为受到房产部门的查处后，仅仅是整改和停盘的处罚，“反而是帮助他们囤房及抬高房价”，其实不然，等到整改完毕后，继续销售房子的价格并不能随意抬高。比如，某开发商受到停盘6个月处罚，原来某一套房子网上公示房价是8000元/平方米，6个月后“封盘”后“解封”的，这套房子销售时不得高于8000元/平方米。

　　信息公开一致

　　4.商品房销售现场公示的《商品房销控表》应当包含商品房的幢号、房号、建筑面积、单价、认购或签约状况等内容；商品房已设定抵押的，还应按幢标注土地使用权抵押情况，或按套标注在建工程抵押情况。销售现场公示的《商品房销控表》应当与网上房地产的公示内容一致，否则，不予网上登记备案。

　　解读：《商品房销控表》就是为了防止开发商作弊，比如有的开发商明明在网上房地产公示6000元/平方米，销售现场却是6500元/平方米。该条款旨在保护消费者知情权，让开发商做到房屋明码标价、信息公示规范等。

　　打击吃差价

　　5.房地产经纪机构和经纪人员从事存量房经纪业务中，发布虚假信息、隐瞒重要事项、截留房款，以公证委托方式利用信息不对称分别与买卖双方签订两份买卖合同赚取差价，以现金收房为名、预付定金实行独家代理以赚取差价，或以各种名义收取佣金服务费以外其他费用的，管理部门可以吊销相关经纪机构和经纪人员的《房地产经纪机构备案证书》和《房地产经纪执业证书》，停止该机构和人员办理房地产交易过户手续，并按相关的法律法规进行处罚。

　　解读：这条主要针对不规范的二手房中介公司，违规最为严重的就是“吃差价”行为，一旦发现并查实，房产中介经纪人员吊销执业资格、所在的房产经纪公司资格也予以吊销，让他们以后不能再从事这个行业。

　　休想找借口囤房

　　6.对已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房，开发企业也必须在其明确的期限内开盘销售。开发企业未按其明确的期限开盘或开盘后有拒售行为的，房产管理部门可按第二条规定的办法处理。

　　解读：一些开发商以土地使用权抵押或在建工程抵押为名，达到囤房及抬高房价的目的，这次规定也必须要明确销售日期。

　　不能提前收房款

　　7.对开发企业认购阶段收取房款、不按认购协议约定时间签订销售合同、不告知购房人商品房的权利瑕疵、不在认购协议或销售合同中明确注销权利瑕疵的期限等行为，房产管理部门可给予停止销售一到六个月的处理。

　　解读：正式的买房合同还没签，签了一个认购协议后，就开始套取买房人的房款；认购协议签约之后（20天内必须通知买房人签正式的销售合同），迟迟拖延不签销售合同……以上的这些违规行为，将视情节严重程度，停盘1～6个月。

　　明确抵押权人

　　8.已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房预售款监管人应当是该抵押的抵押权人。

　　解读：既是保护抵押权人的利益，同时也是更好保护买房人利益。

　　规范中介合同

　　9.房地产经纪机构取得营业执照30日内到房产管理部门进行备案登记，没有取得房地产经纪执业证从事房地产经纪业务，或不使用南京市房产局和工商局联合监制的中介合同示范文本的，房产管理部门可通报批评。

　　解读：对以上的违规行为，这种处罚显然轻了。

　　违者媒体曝光

　　10.对上述违规违法行为除按规定进行处罚外，房产管理部门还将对相关开发企业、房地产经纪机构和经纪人员的违法违规行为通过媒体进行曝光并记入其诚信档案。

　　市场反应

　　具体还要看执行效果

　　“对商品房开发商而言，一些政策仅仅是力度上的加大，具体还要看执行的效果。”一名不愿透露姓名的开发商表示，这两年南京市房产局也相继出台了两个“十条规定”政策，加上这次南京已经是第三个“十条规定”，这个“新十条”的目的是对“房产经营行为进行规范”，感觉还是一个治标不治本的措施，老百姓买房觉得贵的心理并没有消除。

　　他个人认为，在解决当前的房地产房价偏高、开发商囤房惜售等难题中，政府的着眼点还是应该在调整住宅供应结构、控制拆迁规模、扩大土地上市量等方面。

　　对中介“杀伤力”最大

　　“对房产中介的‘杀伤力’将是空前的。”业内人士王小军打了个比方说，一家以加盟为主的中介公司，其模式一般是一年收取一定的加盟费，在对加盟门店的管理上，肯定不能像直营店那样管理到位，只要有一个门店不规范，吃了差价，那整个公司就将被吊销交易资质，二手房中介公司不做生意，哪来的佣金费可赚呢？

　　快报记者 尹晓波

　　工业用地不得低于成本拍卖

　　快报讯 （记者陈英）日前南京市政府发布的《南京市工业用地招标拍卖挂牌出让实施细则（试行）》，明确要求工业用地出让底价不得低于成本价。南京市要求，工业项目使用国有土地应按照公开、公平、公正的原则，在土地有形市场通过招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权。各区政府或区政府指定的部门、开发区等根据市政府批准的工业用地出让计划，组织落实意向性项目后，向市国土资源局提出出让土地预申请。预申请所提供的申报材料中要包括建议出让底价。