全国人大法律委委员详解物权法配套实施内容

　　抓紧物权法配套，可以使保护人民群众财产这一最大民生加快落实

　　今年3月，十届全国人大五次会议高票通过物权法，被认为是中国市场经济改革、中国特色社会主义法律体系进程中的重要成果。在高票通过的同时，一些全国人大代表、法学专家建议，物权法的相关配套法规应尽快出台。

　　此前，全国人大常委会法工委有关负责人曾多次指出，物权法尽管是规范物权的基本法律，但并非物权法律体系的全部。在物权法通过之后，法工委有关负责人又指出，要贯彻实施好物权法，须抓紧制定或修改配套的法律法规。

　　专家解释，正如物权法将宪法有关原则和精神进一步具体化一样，作为基本法律的物权法自身也需要制定或修改一系列的下位法即相关配套的法律法规的支持和丰富，将其较原则性的法律条文具体落实。

　　此一配套进程已经开始。最高人民法院院长肖扬日前表示，物权法颁布实施后，最高人民法院将适时制定相关司法解释，为准确司法提供依据。

　　全国人大法律委委员、中国人民大学法学院院长王利明教授、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授对《瞭望》新闻周刊详解了物权法如何配套实施的内容。

　　尽快制定国有资产管理和保护的法律

　　物权法的亮点之一就是特别注意保护国有资产。在物权法审议和讨论过程中，曾有人建议应先制订国有资产保护法，再制订物权法。王利明说，这个看法不能成立，因为物权法是基本法，它确立了物权的基本规则，比如物权的范围、保护等，其中包括国有财产权的内容。所以，应先制订作为基本法的物权法，然后再制订具体保护各种不同类别物权的单行法律。

　　从已经颁布的物权法内容来看，王利明说，对保护国有资产的规定是比较充实的，比如确认了国家所有权的范围，确认了国家所有权的专有原则，确认了国家所有权的保护方法，确认了国有财产和民有财产发生纠纷后确权的规则。

　　王利明认为，尽管这些方面已经规定得比较完备，但还是不够的，还需要尽快制订国有资产管理和保护的相关法律法规，将物权法保护国有资产的规定具体落实。依据不同情形，具体追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。

　　尽快制定不动产的统一登记法

　　不动产统一登记是物权法体系中典型的配套空间。物权法第十条明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度”，同时又规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　我国目前不动产登记体系是相当分散的，各个相关政府部门根据其职能不同，而分别行使其登记的职权。杨立新称，不动产物权登记制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，具有极大的危害性，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状况，更重要的危害是不能使交易的当事人通过不动产登记簿而全面了解不动产物权的真实情况，不能够掌握不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成极大的不便，增加了交易成本。

　　杨立新认为，必须尽快制定不动产登记法，确定统一的登记机构，规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类，以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一我国的不动产物权登记制度，才能够保障我国的不动产物权的流转秩序，切实保护好人民的物权。

　　在王利明看来，建立统一登记制度可以分步骤进行，首先应促使不动产中房地的统一登记。现在房地统一登记已经在我国许多地区实行并且积累了好多经验，下一步我们要做的是在全国范围内将房地登记统一起来。其次，我们应将不动产其他部分的登记统一起来，最后将动产和不动产全部统一登记。

　　尽快修改或者制定有关土地征收征用的法律法规

　　不久前重庆的“最牛钉子户”事件被视为物权法颁布后的一个标志性事件，再次突出了长期存在的土地征收征用、“公共利益”界定问题。王利明和杨立新两位专家都指出，应尽快修改或重新制定有关土地征收征用的法律法规。

　　物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　物权法还明确规定承包经营权是一种用益物权，在承包经营权被征收征用的情况下，农民作为用益物权所有人应该得到合理补偿，这是保护农民利益的一项重要规定。

　　不过，在集体土地所有权的行使等方面，现行土地管理法的一些规定与物权法并不完全一致，还有公共利益的界定、合理补偿等，王利明表示，将来应在土地管理法、房地产管理法、防洪法等法律的修改和制订中细化充实。

　　杨立新则指出，物权法没有进一步界定公共利益的范围，没有对征收、征用和拆迁作出具体规定，因此，制定一部新的不动产征收征用法，准确界定公共利益的界限，确立不动产征收、征用以及拆迁的权限、程序、办法，特别是要规定保障人民财产得到足够填补的补偿办法，并且对于征收土地承包经营权的农民，要给予合理补偿，并且确实保障被征地农民的社会保障，保障被拆迁住宅的人的安居问题。

　　尽快修订物业管理条例和制定建设用地使用权续期的法规

　　物权法通过之后不久，广州即有20多个小区的业委会聚首，拟推出《广州市物业管理条例》的“业主版”，希望能够部分解决20多年物业管理历史上遇到的一些难题；同时，能在物权法留有空间的地方作一些探索与突破。

　　物权法规定了关乎几亿城市居民安居的业主的建设用地使用权，规定业主享有住宅的专有权、共有权和共同管理权，对于车位、车库、物业管理用房的权属等，都作了明确的规定。

　　杨立新称，在现实中，业主与物业服务机构之间的冲突，从来就没有中断过。即使是国务院制定了物业管理条例对此进行规范，也没有从根本上解决这个问题。物权法第八十二条作出原则性规定，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”但是，物业管理条例与此并不完全一致，并且需要补充具体的规则。因此，在物权法实施之前，应当尽快依据物权法第八十二条规定的基本精神修订物业管理条例，以适应城市房屋管理和保护业主的建筑物区分所有权。

　　今春“两会”期间，还有全国人大代表提出制定小区物业业主组织法的议案，同样旨在与物权法相关规定配套。

　　在建设用地使用权续期方面，物权法在第一百四十九条对此作出自动续期的规定，令对于自己所有的房屋所有权的永久性与建设用地使用权的有限性的矛盾担忧的城市居民，吃下了一颗定心丸。但是，建设用地使用权自动续期究竟要续多少年，自动续期后，是不是要交纳使用费，自动续期之后房屋危旧拆建是否准许，这些问题都没有作出具体规定。

　　对此，杨立新建议，应当制定建设用地使用权的实施法规，明确解决这些问题，既保护人民的住宅权利，也能够保障国家土地的应得收益，确保障城市居民安居乐业。

　　急需有关司法解释

　　杨立新认为，除了上述立法问题外，物权法还存在较多的具体规则不足，这些问题急需司法解释进行补充。就物权法的具体适用的问题提出具体的规则，使物权法具有更大的可操作性，保证现实生活中的物权纠纷能够及时得到解决。

　　首先，物权法第五条明确规定了物权法定原则，确认“物权的种类和内容，由法律规定”，法律没有规定的物权不认为是物权。这样一来，存在的问题是，在现实生活中存在的那些物权，例如典权、居住权、所有权保留、优先权、让与担保等，是不是还应当认定为物权，就存在问题。如果否认它是物权，那么人民的权利就得不到物权法的保护。如果确认它是物权，又与物权法定原则相冲突。

　　以典权为例，即使是目前，在福建省的一些地区都存在，法院也都受理典权纠纷案件。“承认它还是不承认它，都有问题。”杨立新的意见是，应当实事求是，对于物权法没有规定的物权，应当在司法实践中确认它是物权，并且规定参照习惯法和司法实践经验确立解决的具体规则，保证民间存在的这类物权纠纷都有办法得到解决。

　　其次，物权法在规定具体物权的规则上，留下了很多的空间，没有作出具体的规定，缺乏足够的可操作性。

　　例如，物权法第三章规定的物权保护请求权与民法通则第一百一十七条规定的物权保护请求权之间的关系应当如何处理、物权法第三章规定的物权请求权是否适用民法通则规定的诉讼时效的约束、所有权取得中如何适用添附规则、所有权的取得是否适用取得时效、建筑物区分所有权的专有部分如何界定、业主大会是否具有实体的和程序的团体性、相邻关系中的越界枝桠根系妨害相邻方生活如何处理等，物权法都没有作出具体规定，但在现实生活中，都普遍存在。没有具体规则，法官处理这些纠纷，就没有确定的规则，就会造成适用法律的不统一，使人民的物权保护无法得到确实的保障。杨立新说，对于上面所说的这两个方面的问题，在立法上难以制定繁复、具体的法律，也不能在短期内修改物权法进行补充。因此，解决问题的最实际办法，就是由最高人民法院根据司法实践经验，作出司法解释，规定具体的适用物权法的规则，统一司法实践做法，保护人民的物权。最高人民法院应当尽快组织专业人员进行研究，提出司法解释草案，经过适当程序予以公布实施。来源：《瞭望》新闻周刊转自中新网