房价到底是降了还是涨了? 广州房价谜局大追踪(图)

国家发改委：部分中心城市房价仍偏高上涨较快 新华社发

　　广州房管部门说“下降了700元”，国家发改委说“同比上涨8.6%，环比上涨1.2%”———广州房价的两个数据把老百姓搞糊涂了。广州3月份的房价到底是升了还是降了？老百姓该信哪一个？

　　广州房价的两个数据把老百姓搞糊涂了。

　　广州市房管局4月14日发布的《2007年3月广州市十区房地产市场分析》显示：广州3月份新建商品住房“均价”下降了700元/平方米。就在“3月广州房价下降700多元/平方米”给媒体和百姓注入一支强心剂的时候，国家发改委3天之后却给了一个完全不同的说法：全国70个大中城市一手房价调查表明，广州3月份一手房价同比上涨8.6％，环比上涨1.2％。一切都是那么诡异和富有喜剧色彩。很多市民无所适从，满腹狐疑：广州3月份的房价到底是升了还是降了？老百姓该信哪一个？

　　“房价‘变脸’，但真相只有一个。”一位市民这样说。

　　数据打架：“实地考察”便知内情

　　与国家发改委公布的数据不同的是，广州市国土房管局4月14日公布的市场分析报告显示，广州3月份新建商品住房均价7029元／平方米，比2月份的7729元／平方米下降了700元，降幅达9.1％，创下去年以来房价单月最大跌幅。

　　对于房价数据不同调，接受记者采访的相关人士表示有两大原因。一是数据来源不同，二是计算方式不同。发改委、统计局是按“加权算法”，发改委数据主要是直接按抽样房价进行算术平均计算均价，还进行了同质化数据的处理，比如对同一朝向的房屋进行跟踪调查，而房管局则是按“平均算法”。

　　“不管是数据来源不同还是计算方式有别，数字打架现象并不鲜见，但差异如此悬殊也太令人费解了吧。房价信息失真，直接的受害者就是老百姓，无所适从，甚至掉入房市陷阱，谁在制造这个谜局？”记者在广州街头采访了不少市民，许多市民都表达了相同的感受。为探个究竟，记者通过相关渠道走访多家楼盘与房地产中介，得到的消息均是房价巍然不动甚至有所上升，至少降价的可能性不大或幅度很小。

　　在广州工业大道的一处园林生态文化社区，开发商在售楼部门口打出了前30套有优惠价的售楼海报，而每平方米的售价也要八九千元。来这个楼盘看楼的市民很多，对于楼盘会不会降价，销售人员态度非常坚决地说：“政府说是这样说，很多媒体也是这样报道，但是不可能的，房价都在升，怎么可能说降就降？”

　　房管局：“贵降低涨”拉低“均价”

　　带着“房价下降700元”这一数字会不会作假的疑问，记者18日致电广州市国土房管局有关负责人，他们坚持《报告》上的数据是经过权威部门的统计，不会作假，但不断强调“拉低了均价”。

　　该局宣教处负责人一位胡先生向记者解释说：“从我们网上公布的数据可以看出，主要是一个结构性的问题。从3月份的数据来看，价位较高的中心城区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）交易量减少，价位较低的非中心城区（番禺、花都、南沙、萝岗）交易量增加，这种“贵降低涨”的结构变动就把整体价格水平拉低了。”

　　记者浏览了一下广州市国土房管局发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》，该报告显示：3月份中心六区的成交总量只有35.8万平方米，占成交总量的近六成；而均价只有3759元/平方米、仅为全市住宅均价一半左右的花都区，在3月份的成交量达到13.82万平方米，占总成交量23.13%，近四分之一的比例，从整体上拉低了“房均价”。

　　针对有报道说“该市3月房价下降是因为将处于城市边缘地带的花都区纳入统计范围造成的”，胡先生同时向记者表示，番禺、花都、南沙、萝岗的统计数据早已列入统计范围，番禺、花都是2001年1月纳入统计范围的；2005年12月该市行政区划调整后，该市于2006年5月将南沙、萝岗纳入统计范围。因此，此次进行比较的2007年2月和3月的数据来源、统计范围、统计方法是完全一样的，不存在“故意拉低房价数字”。

　　广州房价出现“地方版本”和“国家版本”之前，还有一个“媒体版本”。当地媒体根据3月31日阳光家缘的实时交易数据，得出广州3月份一手住宅签约均价为8100元／平方米，比2月份也下降了34元。

　　“阳光家缘与我们的统计数据时间不是一致的，我们是从上月25日到本月26日，而阳光家缘是从本月1日到月底。另外，阳光家缘是进行实时统计，公布的是预售商品住宅签约信息，而签约数据又并非我们月报统计的登记备案数据。”胡先生解释说，譬如顾客签约或者下订了，阳光家缘就把这个签约数据纳入统计；但最后有些顾客觉得不划算，不交钱，也不去备案，到了我们月报的时候就没了这个签约数据。

　　对于数字不同调，胡先生的看法是，“数据有出入是正常的，相反，如果数据相同才不正常。”

　　市民：“怎么可能一下降那么多？”

　　广州房价到底是降了还是涨了，老百姓的切身感受也许能够指出哪一个才是真相。

　　一位在天河区上班的李小姐说：“我不太相信房价下降了700多元，这会不会是炒作呢？有可能是吸引买房的人，诱人上钩？因为现在的房价还很高，买房的人比较少。怎么可能一下子降了那么多呢？”

　　“网上的数据只是一个数字游戏，房价肯定没有降！”广州合作建房发起人魏琨告诉记者，根据他的了解，有的房价不仅没有降，反而上升。“很简单，随便去问一个楼盘都会说没降价的，更何况下降了将近一成，这已经是很大的幅度了，如果是真的，每个市民都会有切身感受的。”

　　对于房价是否会真的降下来的问题，魏琨遗憾地说：“我认为很难，至少我还没看到政府说有扩大商品住宅用地供应的实质行动，住宅用地面积没有扩大，也就是说在地价没有下降的情况下，房价是肯定不会下降的。”

　　专家：均价下降并非房价下降

　　“‘均价’下降并不等于房价下降。媒体用‘房价下降’来做标题，不是别有用心的偷换概念就是缺乏经济学常识。一手房的均价由于产品存在很大的不确定性，因此不大适合将单独一两个月的均价拿来判断走势，而适合将一段时间的走势来做一个综合的判断。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓非常肯定地说，“广州3月份的房价并没有降下来，市民感觉不到就是一个很朴实却充分的证明。所谓的房价下降，其实是3月份的成交结构发生了很大变化，高楼价的中心城区的供应、成交减少，低楼价的郊区成交增多。准确的表述应该是3月份均价下降了多少而非房价下降了多少。”

　　“价格一定会降下来”是个很含糊不清的表述，不好做什么判断。但是，如果说‘均价一定会降’，我表示百分百的赞同。经济适用房的建设、中心城区开发用地的减少，换言之郊区房供应的增加，仅仅这两个理由就足以让广州的一手均价降下来。我想，市长能够说出那么肯定的话来，底气可能正是基于这两点。”

　　“一手楼均价并不能全面客观地反映一个地区某个时段的房价，它有时具有可比性有时却相差甚远，单单以一手楼均价下降断定这次广州的房价就下降了是片面的，更何况均价与房价不一定具有可比性。”广州某高校主要从事房地产研究的一位经济学教授说，3月份广州一手楼均价比2月份下降700元/平方米，主要是因为中心城区的高价房销售量下降，而非中心城区的低价房成倍增长所致，并不是房价真的下降了，以单月或某个时段的“均价”数据来判断房价是否下降的方法是不科学的。

　　面对渐趋明朗的广州房价真相，很多市民再一次想到市长的承诺。“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。90平方米以下的小户型房子价格，肯定是可以控制的。”“控制房价，我决心很大!”“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。”广州市市长张广宁今年以来在各个公开场合的一系列表态，以及今年3月26日出台的抑制房价过快增长的“穗七条”，给很多市民带去了信心。“但愿广州房价实打实地降下来，老百姓不欢迎数字游戏！”一些市民这样告诉记者。（记者叶小钟实习生马钜明张婉秋）

　　在20日召开的广东省人民政府新闻办公室新闻发布会上，当记者问如何看待广州房价“涨降之争”时，广东省统计局副局长、新闻发言人欧卫东回答说，按照我国当前的统计制度，统计部门负责统计商品房屋销售建筑面积和销售额，没有义务公布“均价”。价格的形成很复杂，要形成一个科学的、社会公认的“均价”，难度很大。

　　透视房价数据屡屡打架，有3种可能，一是广州市国土房管局的数据有误；二是国家发改委的数据失真；三是两者的数据都背离事实真相。在国家发改委此次提出的楼市问题中，房地产开发投资加剧是第一个关注焦点。数据显示，今年一季度全国房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。