卖家变脸快买家很无奈

　　业内人士认为“反价现象”愈演愈烈事出有因

　　卖家变脸快买家很无奈

　　深圳商报记者董超文

　　从2005年下半年开始，深圳房价涨得较快，由于二手房交易前后需一两个月时间，在这期间房价的上升使卖方觉得卖亏了，而大部分卖家并不是卖了房子等钱用，于是反悔现象大量出现，行业内称之为“反价现象”。

　　多种原因导致“违约潮”

　　世华地产研究中心总监肖小平表示，反价现象的增加，主要根源是二手房价格持续快速上涨。据了解，目前特区内二手房均价已经突破每平方米一万元，如果加上营业税等，可以说，现在二手房已经比新房更贵。

　　“怪只怪房价涨得太快，幸福来得太突然，让卖房者都有些猝不及防，心理预期水涨船高，诚信便抛到脑后了。”一位业内人士这样说。

　　反价现象增加的原因之二是，目前大多数要出售的二手房都是按揭的，需要赎楼还清余下的贷款。这样就需要一段时间办理相关手续，而这一段时间，则有可能使业主改变想法。

　　目前中介之间竞争十分激烈，也是导致反价现象发生的一个重要原因。业主卖房的时候，往往会在几家中介公司放盘。如果业主与A公司签了经纪合同，以150万元成交，这个时候，B公司知道了，出于各种原因，有的中介人员会打电话给这位卖家，说这套房子价格卖低了，155万元都可以卖出去。这样一来，卖方心中的涨价预期被挑起来。而这个时候，也许另一家C公司又会给业主打电话，说这套房子可以158万元成交，这个时候，业主不反悔也难。

　　反价现象目前主要集中于一些房价上涨比较迅速的区域如南山、宝安等。而一向价格比较稳定的罗湖，则不容易出现反价现象。

　　中介和买家很受伤

　　有关人士表示，反价现象是一种不诚信的表现，它增加了中介人员的工作量，卖方一反悔，中介的工作几乎付之流水。从法律上讲，一旦违约，产权的转移是以买卖合同为基准。在很多判决中，一方违约也只是需要支付部分佣金和相关费用，如通信费、交通费等，但这与中介所付出的劳动和费用相比微不足道，其他一些如广告费、后期运营费、所花的时间等等都不能计算在内，所以，在反价行为中，中介公司也是比较大的受害者。

　　中介有关人士表示，应该从法律上明确，买卖关系到底以哪一份合同为准。肖小平表示，其实经纪合同也是有法律约束力的。在香港，二手房的买卖关系就是以经纪合同为准，但内地的很多判例却不支持这一点。

　　当然，买方更是受害者。一位中介人员讲了一件事。一对准备结婚的青年男女看中了一套房，虽然觉得价格比较高，但还是以业主开的价格签了经纪合同。这时卖方突然反悔，要加5万元。买方虽然觉得不快，但还是同意了。可没过几天，业主说要再加3万。后来婚礼虽如期举行，但却完全没有了新婚的喜庆气氛。

　　应对之策

　　成交后应尽快签买卖合同

　　如何避免业主反悔？业内人士表示，已经签过书面的房地产经纪合同之后，买方应该尽快配合中介，要求业主签订正式合同，这样，中介就可以把所有资料拿去办理二手房过户手续，有望避免反价现象发生。

　　肖小平表示，避免反价现象增加，保持房价的稳定是关键。她说，如果房价小幅稳定增长比如在3％以内，那么反价则意义不大。因为业主反悔，最终还是要承担违约责任，也是有成本的，首先是需要双倍返还定金，还有中介的相关费用。如果业主反悔则得不偿失，反价现象将会大大减少。

　　图：已签过书面的房地产经纪合同之后，买方应该尽快配合中介，要求业主签订正式合同，这样，中介就可以把所有资料拿去办理二手房过户手续，有望避免“反价现象”的发生。深圳商报记者李振岐摄