口头承诺成断案依据 法庭判令经纪公司赔偿损失

　　程女士在购买二手房时，委托一家房地产经纪公司在2006年6月6日国家开征二手房交易营业税之前，为她办完产权过户等手续，结果该公司逾期一天才办完手续，造成程女士多承担了1.5万余元的营业税。程女士认为，房地产经纪公司曾口头承诺，在二手房交易营业税开征之前为其办完手续，而该公司未能实现该承诺，因此应承担责任。

　　2006年3月，程女士通过房屋中介与卖主凌先生达成了房屋买卖协议，约定以27.5万元购买凌先生的一套房屋。3月10日，双方到被告房地产经纪公司，与该公司签订房屋买卖合同。合同约定：程女士和凌先生积极配合房地产经纪公司办理贷款及清贷手续；程女士委托该公司办理按揭贷款垫付业务；该公司协助程女士和凌先生办理产权过户手续。

　　在签订合同时，房地产经纪公司口头承诺。正常情况下可以在一个半月到两个月的时间内将手续办完，但拒绝将期限写在合同中。合同签订后，程女士和凌先生交纳了相应的服务费用，当事各方开始履行合同。

　　2006年5月30日，国家出台了关于二手房交易于6月6日开征营业税的规定，但房地产经纪公司直到2006年6月7日才将所有手续办齐。因逾期一天致使程女士多承担了1.5万余元的营业税损失。

　　本案主审法官表示，原告和被告之间已经形成了合法的委托手续，被告负责为原告办理所购房屋的清贷、贷款及过户手续。原告应按约定支付相应的服务费用，及时向被告提交相应手续，监督被告办理情况。被告应在收到相应手续时，及时为原告提供服务。

　　原告和被告虽未在合同中约定履行合同的期限，但从现有证据能认定双方曾有口头约定。被告作为房地产中介公司有义务根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。被告有能力采取措施避免损失发生，但却怠于履行该义务，导致原告在办理房屋过户手续时，多支出因政策调整而产生的费用，故被告应承担主要责任。原告作为委托人，应随时监督被告所办事宜的进展情况，遇紧急情况应采取措施防止损失扩大，故原告应承担次要责任。(涉案人物为化名)

　　怎样证实口头承诺

　　天津市银河律师事务所律师廉立在接受采访时表示，我国法律规定，口头约定和书面约定具有同等法律效力。但在一些案件中，有的当事人会否认作出过口头承诺，这就涉及一个举证问题。如果对方承认自己有口头承诺，这个举证过程就不需要了。如果对方不承认，就需要有两个与案件无利害关系的证人予以证明。在此基础上，法官还要综合案件其他情况，才能认定口头承诺确实存在。