房价取决于诸多因素 区调整不影响房价

　　记者日前获悉，东莞市城建规划局日前出台了对中央生活区控制性详细规划进行一般调整的草案。

　　与原规划相比，草案主要对中央生活区的开发强度和居住人口进行了调整，调整后的总建筑面积将由原来的264.64万平方米增加到300万平方米，居住人口也将由原方案的4.65万人增加到6万人。

据悉，该草案正在进行公示，市民可在5月30日前向东莞市城建规划局提出意见和建议。而针对中央生活区建筑容积率的调高，多家发展商表示，其对实际房价并不会产生太大的影响。

　　业内人士房价取决于诸多因素

　　调整后的规划草案显示，中央生活区规划范围为东莞大道以西，南城科技路以东，四环路以南，五环路以北，面积214.25公顷。与原方案所确定的主要用地布局、空间结构、路网结构相同。

　　据了解，本次调整主要对中央生活区整体开发强度进行适当提高。

　　即中央生活区的整体平均容积率由1.2调整到1.4，总建筑面积由原方案的264.64万平方米，调整到300万平方米。容积率和总建筑面积的提高，将直接导致发展商的可开发面积增多。房价是否会降低？

　　“中央生活区建筑容积率调高，对实际房价的升跌关系并不大！”昨日，东莞市多家房地产开发商在接受记者采访时表现出惊人的一致。金地集团东莞公司总经理谢文云表示：“从理论上讲，容积率调高对房价肯定会造成直接影响，因为发展商的可建筑面积多了，平摊到每平方米的楼面地价降低了，因此成本下降。”。

　　但是理论不等于实际，包括金地、中信、万科等在内的多家发展商表示，中央生活区的房价会否因容积率下降是一个很复杂的命题。

　　因为房价并不完全由成本决定，它取决于诸多综合因素。比如具体的楼面价是多少，未来三至五年内东莞房地产市场的走势以及到底是由谁来开发、开发的产品档次如何等。而且房地产市场发展到现在受政策的影响越来越大，因此仅仅从容积率调高这一点上来判断房价走势是很困难的。

　　其次，中央生活区地块总地价不会低，单价成本较高。目前中央生活区地块分两期拍卖，无论从地理位置的优势性和稀缺性，还是从该地块的发展前景来看，都吸引了国内外的大牌发展商的强大兴趣，因此该“风水宝地”的总价绝不会低，这也直接影响到中央生活区每平方米的房价应该不会低。

　　变化学校医院将随人口增加

　　记者注意到，该草案调整的另一个重点就是居住人口的数量。东莞市城建规划局表示，规划调整后中央生活区的居住人口为6万人，比原来增加了1.35万人。居住人口如此大幅度的增加，新规划在配套设施上能否满足新增人口的需要？

　　市城建规划局表示，新规划的公用配套设施将按照调整后的6万人进行设置，中央生活区原方案规划配置的公共服务设施等可以满足调整方案后6万规划人口的要求。因此这次规划调整主要对教育设施与医疗卫生设施的规模进行了调整。

　　据了解，规划调整后的教育设施用地规模与建筑规模均有增加。例如，幼儿园由原方案的6所调整至7所，由80班调整至126班。小学保持原方案的2所，用地规模略有增加。中学保持原方案的1所，用地规模略有减少。医疗卫生设施方面，规划增加社区健康服务站一处，用地规模由7373平方米扩大到8603平方米，设置为综合医院的门诊部。(记者李阳潘玲玲)