南京经济学博士“把脉”房价“虚飘”（来函照登）

　　编者按：房价问题已成为关注度最高的民生话题之一，有关举措的一举一动都能引起阵阵风波。近日，全国人大常委会委员、民盟中央经济与区域发展委员会主任郑功成对保障低收入群体住房问题提出建议，呼吁重新确立政府在公共房屋、商品房屋、单位住房福利三大体系中的职责。

昨日，南京学者、经济学博士郝伟先生致函江南时报，阐明了他对当下房价“虚飘”的见解，从六个方面为房价虚飘开出“诊断书”。本报也希望他的“一家之见”，能引起广大读者的共鸣，同时，也希望读者对这一问题发表看法。

　　当下，房价居高不下是我国房地产行业存在的一种普遍现象尤其是2006年以来我国大中城市的房价一路飙升这种房地产价格与实际价值的严重脱离，形成了房价的虚飘。有关房价的谈论已经举不胜举，人们对房价的飙升也是众说纷纭。结合实际情况，我认为房价虚飘的因素主要有以下六个方面：

　　供求失衡是房价虚飘的首要因素。房改以来，住房市场随之启动，房屋需求的快速增长一定程度上拉动了房价的上涨。这种快速增长的拉动力主要体现在以下几个方面：1．4亿农民工涌入城市需要落户下来，小康社会要求我们的住房面积有所改变，高技术、高知识分子阶层的工作需要，来城市或留在城市后由于他们收入高是最有力的购买大军。总之，对房屋的需求远远大于房屋的供给造成供需结构的不均衡，以至于形成需求拉动的房价上涨。

　　产业误区是形成房价“虚飘”的第二大因素。一提到产业，最根本的目标是在资源稀缺的情况下运用市场手段实现利润的最大化。政府视房地产行业为经济发展的引擎，地方政府把土地的拍卖收入作为财政收入的必不可少的部分。而房地产开发商又把它看作是聚宝盆，这种“以地生财”的思想严重歪曲了房地产产业的性质，不管房地产行业如何发展，但是其准公共产的性质没有改变（笔者认为房地产行业属于准公共产品），从土地的所有权来看，土地属于国家或集体所有制，从所有权上是公共物品。土地被开发成房屋以后，买房的人入住有利于经济发展和社会稳定，具有正当的外部性。土地的招标与拍卖是公共物品的高效运作，但是在拍卖的过程中社会效用降低（或减少），房地产商的开发及个人房产的购置具有私人产品的性质，因此房产行业没有考虑社会效用的最大化，产业误区是形成房价“虚飘”的第二大因素。

　　房价与土地价格的螺旋式上升是房价“虚飘”的第三大因素。2007年4月29日，在南京举行的江苏省土地资源研究中心2007年度首次土地市场论坛上，南京师范大学土地管理系主任黄克龙教授认为：“增加土地供应不能抑制房价”、“土地价格是由房价决定的。”例如上海的南京路、南京的新街口等由于地理位置优越房价一路领航，地价因房价的一路攀升，因而也大幅提高。而泛商业区的地价房价上升，它们的行情也一路看好。泛商业区的房价上涨，地价在招标过程中也大幅上升进一步促进了商业区的地位与房价，这种恶性循环形成房价上升的怪圈，在解决这类问题时南京的做法是值得称赞的，在河西、江宁、浦口、仙林规划了四个核心居住区，有效缓解了房价的“虚飘”。

　　开发商的败德行为是房价“虚飘”的第四个因素。开发商为了追求更大的利润，利用信息不对称，采取各种各样的手段来炒作，以夸大该地区的比较优势，如“学区房”，商业区的“黄金地段”，“绝版”等来夸大其功能，利用《通知》囤积房源，恶炒地价、房价，进而误导消费者。还有就是利用金钱购买专家学者，让专家学者为其呐喊摇旗。

　　供给结构失调增加了房价过高的呼声。别墅、豪华住宅、大户型住宅所占比重较大、小户型偏少是我国房地产市场的特点。以泉州为例，经济适用房投资只占住宅投资的2．5％，如此少的小户型难以适应低收入群体的需要。北京大学经济学院院长刘伟教授广州开讲称：弱势群体是不可能买得起房的。这些买不起房的弱势群体有没有合适（成熟）的租房市场？因此，他们被迫去买房，这不仅增大了房产的需求，也增加了他们的呼声。

　　“热钱”的进入助推了房价的“虚飘”。热钱进入中国已是不争的事实，特别是近几年“热钱”近似于几何级的增长，不仅渗入到房地产业，还进入到股市、期货等其他行业。著名经济学家樊刚在接受央视采访时也坦言“热钱”已进入中国房地产市场。热钱进入中国房地产市场所占的比例到底有多少呢？专家学者普遍认为占12％左右。

　　作者系南京学者，经济学博士。