广州物管规定征求意见 业主要求实际拥有公共物业

　　业主名下能否登记公共物业？

　　本报讯 （记者李婧 实习生张晓莺）“物管用房300平方米不太够”、“立法目的中没提保护物管企业利益”、“业委会公章都是私刻的，如何监管”、“规定中提及的物管其他管理人到底是指什么人”……昨日下午，对于近期公布的广州市物管规定征求意见稿，广州14家物管企业代表就诸多细节提出了建议和意见。

昨日，广州市国土房管局物管处负责人称，目前公布的征求意见稿离正式实施还有较长时间，“希望修改后可于今年年底提交给市政府审议”。

　　300平方米物管用房不太够

　　有关公共物业的问题受到业主们关心，业主们最关心的是，本属于全体业主共有的公共物业，现在是在开发商名下，如物管用房。公共物业如何保证其公共性？业主何时能名符其实地拥有公共物业？

　　物管企业对此也十分关注。广州市物业管理协会副会长、侨鑫物业负责人谢凯昨日提出了诸多建议和意见，对有关物业服务用房配置最高不超过300平方米的规定有异议。“这个面积不太够，如果拆分开来就更不够用”，谢凯说道。同样，万科物管的代表也指出“物业服务用房的300平方米太小了”。

　　而对于物管用房之类的公共物业到底是否需要细化何为公共物业，要不要发房产证，与业主们之前的观点大相径庭的是，物管企业认为，这些公共物业无须在规定中细化明确，而且，也无须发放房产证。“共用部位、共用设施设备，不应该写得太过详细，无法全部写到，写得太细也会带来更多的纠纷和麻烦”，谢凯说道，“比如屋顶在建筑学上是否属于共用部位？天线、通信、水管都是由专业的单位来管，商场写字楼的空调系统未写进去”。

　　对于物管用房等公共物业的房产证问题，物管企业代表建议，“是否能够像香港的做法，只将物业服务用房等公共物业做产权登记，而不发房产证”。

　　除了对于物管企业自身权益关注，昨日物管企业代表们对于与之发生关系的业委会的一些问题也予以指出，并提出建议。谢凯透露，实践中，因为业委会不具有法人资格，其公章缺乏监管，都是业委会私刻。目前，白云、番禺、越秀、天河都出现过业主委员会成员资格终止后把印章毁坏、带走、私藏、乱用的情况，而“现在物权法又规定了业委会的存在，赋予业委会诸多权利和责任，业委会公章监管问题急需明确”。

　　居委会的人不代表业主

　　与业委会成员曾经提出的疑问一样，物管企业也十分关注规定征求意见稿中有关“业主委员会成员承担赔偿责任”的规定，物管企业希望明确，“业主委员会成员应该以什么身份承担责任，是以自然人身份还是法人身份，是否要用其个人的财产作为担保”，“否则，这一条款将变得没有用”。

　　与业主之前的意见一样，物管企业代表出乎意料地也表示，不赞成居委会代表参加业主大会筹备组并当组长，“毕竟居委会的人不代表业主”，建议“业主大会筹备组由街道办事处的有关部门进行管理和指导”。

　　此外，对于小区车位车库“依法经营”的表述，物管企业代表们认为，由于公共部位的车位已明确为业主共有，所以，在这一“依法经营”中应增加委托物业公司经营等条款，“毕竟业主委员会不是独立法人，不能经营”。

　　对于物管企业自身利益，“规定征求意见稿的立法目的中没有对物管企业的表述，物管企业的利益也要维护”，一家物管企业的代表首先便指出这一问题。

　　小区建成后开发商安排的“前期物管”问题也受到物管企业关注。物管企业代表指出，规定征求意见稿中要求前期物业服务企业“向业主大会筹备组提供业主名册”等规定有可能让物管企业背负法律责任，“提供业主名册可能会涉及法律上的保密责任问题，而这个责任应该由谁来承担？设定这些条款时应该考虑物业公司工作的难度”。

　　前期物管退出时间需调整

　　同时，对于前期物管的撤出、移交，物管企业代表们也有诸多问题。谢凯指出，规定征求意见稿中明确的业主委员会续聘物管公司的时限与前期物管企业退出移交的七日时间是一个“不平等条约”，“这两个时间应该平等，因为物业服务公司在七天之内很难做完所有的工作”。同时，其他物管企业代表也提出，规定前期物管退出的时限太短，与员工的合约往往都来不及处理，与劳动法有关规定都不符。万科物管的代表建议，规定应改为“待招聘到新物管后前期物管再退出”。