一房多售还造假房产证 开发商忽悠人真防不胜防

　　广州国龙公司靠非法销售抵押房等手段欺骗上百名业主，竟骗了近5年之久

　　不能要求买房者都成为房地产的专业人士，最重要的还是有关部门应加强监管，严厉制裁违法行为

　　靠非法销售抵押房、一房多售和假房产证的手段欺骗了上百名业主的国龙房地产开发有限公司，日前已被广州警方以合同诈骗、伪造国家机关印章罪立案调查。

一些业主在交了几十万元、甚至上百万元的房款后，却迟迟拿不到房产证，有的人拿到的甚至是假房产证，而这种情况竟然在持续了将近5年之后才被公之于众，是什么原因让黑心的开发商轻易得手？

　　监管手段不完善、业主法律意识淡薄导致欺诈得逞

　　国龙大厦从1998年6月开始建设，开发商为广州市国龙房地产开发有限公司，2002年开始向社会公开发售。由于楼盘地处繁华地段，再加售价较低，因此销售情况较好。

　　但2006年以来，不少业主陆续发现了一些问题。有的业主付款后拖了很长时间拿不到房产证，有的业主则发现自己的房子已被抵押给银行，还有业主发现房产证是假的，甚至有的房子产权属于他人。据国龙大厦受害业主自发成立的“临时业主委员会”统计，目前已发现上百名业主受骗，人数还在不断增加。除此之外，该公司近年开发的另外一个楼盘华瀚大厦的部分业主也发现了类似的问题。

　　业主们到房管部门查询后才发现，原来国龙大厦的开发商早在售楼之初就将部分房子用员工和亲戚朋友的名字向银行申请了按揭，骗取了银行的贷款。其后又将房子按一手房卖给业主，从而获得了两份资金。

　　广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同说，在这种情况下开发商通过正常途径难以办到房产证，为了延缓骗局穿帮，便伪造假房产证作为缓兵之计。这件事情暴露出有关部门在房地产监管等方面存在很大的疏漏。

　　广州大学法学院副院长刘兴桂教授说，我们不能要求买房者都成为房地产的专业人士，最重要的还是有关部门应加强监管，严厉制裁违法行为。从房管部门来说，国龙大厦的很多房子长期没有办证，就应该引起房管部门的警觉而主动去调查。

　　值得注意的是，业主法律意识的淡薄也使开发商的欺骗行为轻易得逞。在当时的条件下几乎没有业主及时去房管局查询有关信息，他们轻信了“这么大的公司不会骗人”“其他业主已经拿到了房产证”等表面现象，甚至有的业主在2005年就发现了房子已被抵押，却仍然相信开发商的“保证”，使得这个骗局一直被掩盖到现在。

　　房地产开发和交易中的“潜规则”暗含巨大风险

　　对于国龙大厦开发商欺诈业主的动机，韩世同分析认为，国龙大厦的售价较低，盈利空间较小，开发商刚开始就采用假按揭的方法套取银行贷款和业主的购房款，表明开发商的资金实力并不雄厚，很有可能是由于公司资金链条断裂，开发商无力从银行“赎”回抵押房。

　　据韩世同介绍，在房地产开发中，一些实力较小的房地产公司成长之初常采用假按揭的做法，从一个项目中同时套到银行贷款和购房者的资金，再去开发其他项目，借此来做大自己，待资金回笼后，再向银行还款涂销抵押，重新出卖。如果开发商资金回笼顺利，及时返还银行贷款涂销抵押，就不会产生问题。但是一旦某个项目的决策失误而导致资金链条断裂，就会造成无法还贷，抵押房最终被银行申请拍卖。这种情况下，开发商往往会“拆东墙补西墙”，就有可能出现一房多售、办理假房产证的违规行为。

　　业内人士表示，实践中大多数开发商都是先将房子抵押给银行来获取资金，卖一套解押一套。按规定应解押后再卖给业主，但实际当中往往由于房源紧张、地段好、开发商采用某种策略等原因而导致先签约后解押，有的开发商还用业主的预付款来解押。这些不合理的交易方式渐成“行规”，如果开发商恶意诈骗，消费者将防不胜防。

　　现行制度已渐完善，但仍难以杜绝开发商恶意欺诈

　　广州市国土房管局于2005年开通了网上签约的“阳光家缘”系统，商品房的查封、抵押、可售等信息都可以从该网站上查到；近期又出台了预售登记、延长预售款监控时间等措施，加强对一房多售、非法挪用预售款等行为的监管。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，这些措施基本上可以避免一房多售的发生，但其操作程序还有些复杂，有些房地产商操作不熟练，容易导致信息上传不够及时。此外，在交易量大的时候，也不能完全及时地反映交易情况。

　　刘兴桂建议，现在业主可以自行去房管局办理产权证，因此如果开发商不在法定的时间内办好房产证，业主就可以亲自到房管局查询和办理。在一次性付款的情形下，因不需要到银行办理按揭，就很容易产生一房多卖的情况，消费者与开发商签订合同、支付首期款之后，一定要要求开发商在30个工作日内返还鉴证合同，再付其他的款项；按揭买房的，办完按揭后银行会通知业主按月还款，并给回一份合同，如果没有按时收到通知，业主就应该主动去查询。

　　虽然监管和信息披露制度已经有了很大的完善，但韩世同认为还是难以杜绝类似国龙大厦的事件发生，如果开发商恶意欺诈，伪造了齐全的手续和文件，消费者是很难辨别的。从开发商的角度来说，应该改变思路，摒弃这种高风险、高代价的违法行为。(记者孔博)

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　　从现在开始到明年8月，广东省将全面开展房地产市场专项整治行动，这次整治行动由省建设厅等10个部门各司其职、联手开展。这10个部门日前还联手编制了整治工作方案，并向社会公布了相关投诉电话、通信地址和电子信箱。

　　（来源：新华每日电讯）