深圳酝酿车位买卖 高价预期可能刺激停车场开发

　　近日，深圳国土房产局对停车位买卖办法征求公众意见。业内人士认为，停车位拥有产权证，具有市场规范的意义，预计停车位的价格保持高水平。此举将对开发商配套建设的力度、吸引资本开发停车场，以及住户的购车选择等方面发生变化。

　　两问题待解

　　产权证用来证明持有人对停车位的所有权，是车位买卖的基础，此举是对停车位市场交易的规范。深圳市房地产研究中心副主任王锋说，停车位转让办法一旦实行，小区业主与开发商之间的停车位权属之争就会减少很多。现在对于停车场归属的纠纷，归根结底是两个问题：住户购房的面积中是否包含停车场公摊？如已经包含，开发商不能再次向业主销售停车场；开发商是否对停车场缴纳土地出让金？如未缴纳，则停车位不会拥有产权证。

　　目前，住宅小区的车位买卖很不规范。据北京某房地产开发公司总裁助理韩先生介绍，北京市国土房屋局在2003年就推出了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，规定“室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证”。但在实际操作上，很多人根本拿不到产权证。

　　韩先生说，目前，停车位的产权证概念模糊，开发商是否单独对停车位交纳了土地出让金，是停车位是否可以具有产权证的关键。有的开发商在没有交纳土地出让金的情况下，模糊车位所有权、使用权的概念，将车位的长期使用权出卖，而非车位的所有权。如果在消费者的购房的面积中已包括停车场的公摊，开发商如果再行出售，则相当于车位被卖了两次——第一次是所有权；第二次是长期使用权。

　　我国一直以来对停车位都没有专门而明确的国家立法，各地方政府的规章和规定不统一，加剧了停车位权属问题的混乱。物权法对停车位的归属比较概括，但实际操作中，暴露出来的问题已经表明，一部物权法无法详尽解释停车位带来的纠纷，停车位转让办法的出台则是对停车位交易的细化和规范。

　　用投资缓解停车难

　　停车位在深圳属于稀缺资源，深圳停车位与车辆的比例为1：3.3，停车之难可想而知。据悉，最贵的年停车费高达15000元。业界普遍认为，如果办法出台，小区的地下停车位的价格应至少在10万元以上。可以流通的、价格较高的停车位，会吸引资本投资停车位开发，加快停车位的市场化建设。

　　产权证从制度上对车位的开发、管理、经营、交易给予了保障，开发商建设停车场的积极性提高。通过收益成本分析，还可吸引社会资本参与停车场的开发，在一定程度上缓解停车难的问题。同时，消费者对小区的停车位有了明确的预期，有利于其购车及购房的选择。

　　相对于写字楼和商业区每月600～1000元的停车费而言，住宅的停车价格仍保持在每月200元～300元的水平，并未上涨。但低价导致的另一个问题就是没有地方停车。缺乏制度保障，开发商开发停车位大多都应该是只能租不能卖的。由此导致开发商的投资缺乏流动性、投资回报期长，对于停车位等配套设施的建设缺乏动力。

　　德旭律师事务所的高显峰认为，停车位拥有产权证可以转让，车位也具有了投资价值，开发商的投资成本有了回报，必然有建设的积极性。同时，消费者在明确无法获得停车位的情况下，也会自发减少购车的需求。这些市场自发调节的力量，都有利于缓解停车难。

　　业主意见不统一

　　“每天晚上回来，车库如能有停车位，心里比中奖还高兴。”家住深圳福田区百花社区的赵先生对停车难颇有感触。下班就紧着往家里跑争车位、掌握交警抄牌的时间规律、跟物业停车场管理人员拉关系……他觉得停车比买车还要头疼。很多人都有类似赵先生的经历。他们对于停车位买卖充满了渴望。

　　也有人对停车位出售表示反对意见。车位的利用率降低、一人买多个车位出现炒车位现象、增加业主的经济负担等，成为了主要的反对理由。王锋认为，政府在推行车位买卖中，会控制每户的购买量，防止车位垄断。据悉，目前深圳普通住宅小区的停车月卡为250元，如购买停车位将花费在8～10万，每月还需缴纳70～100元的管理费，买停车位的花费明显。高显峰表示，车位所有权和使用权权利明显不同，支出增加是必然的。

　　停车位买卖不可能全面解决停车难问题，更多人期望政府发挥更大的作用。希望政府在提高住宅的配套停车位比例、加强公共停车位的合理规划等方面有所作为。对于市区的停车位，最大限度发挥停车位的利用效率是考验政府发挥作用的地方。(孟繁龙)

　　（来源：中国证券报）