专家点评二手房市场四大现象 片面追捧小户型

　　5月20日，为期三天的2007年首届二手房展会在国贸落下帷幕；据组委会统计数据显示，展会三天的人流量达到2.4万人，共成交339套，成交金额为2.272亿元。通过这三天的展会情况，可以看出目前的二手房市场有如下四个显著的现象，有关专家也对这四个现象提出了自己的建议。

　　现象一：片面追捧小户型

　　本次展会，很明显的一个特点在于各大公司准备的房源都以中小户型为主，而消费者的反馈也是对一居室的追捧达到了更高的程度。中大恒基认为，小户型位置好，总价低是其主要的优点，比较适合初次置业的消费者，也是上班族、“准婚族”的首选；而且可以看出，“过渡居所”的概念已经被越来越多人接受。但问题是，正是基于这种追捧，使得同一区域甚至同一社区里，小户型单价要比大户型平均高出500元/平方米，最多的甚至价差在每平方米1000元以上。在望京的某小区，记者了解到，一套60平方米的一居室总价要65万元，而一套同档装修的80平方米两居室78万元就可成交，某种意义上似乎后者更为划算。

　　专家建议：小户型确实最为适合年轻人初次置业，但在小户型供不应求的情况下，适当关注一下稍大点面积的两居室其实未尝不可。一方面这可能会让消费者获得更为实惠的单价，而更重要的则在于，年轻人一定要想清楚自己是不是一定需要“过渡”、肯定会“过渡”，如果能以更为合理的价格买来一套能住更长时间的房子同样是较为理想的出路，当然，前提依然是自己目前的经济实力对未来能力预期的理性把握。

　　现象二：买家心理价位有待明确

　　有机构统计数据显示，包括中大恒基、我爱我家、链家等公司在内的几家大的经纪机构，在三天的展会中，每家公司日接待参展消费都近万人，更有近十分之一登记购房需求。但对这些意向消费者进行的统计，有五成消费者都把视线集中于50万元左右的一居或两居，还有四成消费者对60万元-80万元的三居感兴趣。但就市场的实际情况来看，目前，在一些生活设施较为成熟的区域，二手房的单价都在每平方米万元左右，而如果购买目标集中于2000年以后的房源，那么一居室多为60-80平方米，两居室也以90平方米左右居多，因此，除非考虑房龄较早的小区，否则市场上主流的一居和两居总价分别在60元万和80万元的级别上。

　　专家建议：“买二手房，首先要确定自己的心理价位，如果一开始就能对预算有一个明确的目标，那在整个找房过程中要清晰得多，也省事得多。”王彬指出，目前二手房价格上涨明显，很多人对二手房价位的观念已经落后。根据自己需要的户型面积、建筑年代、装修程度，更为现实地了解市场情况，是买二手房的第一步，根据自己的经济实力，适当调整一下预算，不失为一个合理的选择。

　　现象三：中介机构与银行同台亮相

　　本届二手房展会，恰逢国家央行再次加息和资金监管强制执行的时段，因此，几大机构都与银行同台亮相，在使消费者明白资金监管到底是什么概念以及如何实行的同时，也更为清楚地根据自己实际情况最优化地选择贷款种类。据链家地产在央行此次加息对消费者的购房决策影响调查中，高达67%的消费者表示此次加息并不会影响其购房的决策，依然按照自己的既定计划买房。可见，由于消费者刚性需求依然占据市场主流，购房意愿并没有受到很大打击。

　　专家建议：链家地产市场研发中心认为，不论是资金监管还是个人房贷，银行在买二手房当中的地位越来越突出，因此对于普通购房人而言，多了解一些金融知识和政策，不偏信某一方的一家之言是极其必要的。同时，近两年各大银行竞争日趋激烈，针对不同购房群体的个贷产品层出不穷，根据自身情况，选择最合适的贷款产品往往可以给自己带来很可观的实惠。

　　现象四：高档楼盘有价无市

　　热点地区高档楼盘有价无市，这一情况在这次展会上表现突出，据中大恒基工作人员介绍，本次展会上，很多中关村、紫竹桥、CBD等区域的大户型二手房，都很少有人问津，显然，13000元/平方米的均价成为了限制这些区域房源成交的最大门槛。中大恒基副总经理王彬分析，这些典型的商圈内高品质楼盘居多，小户型匮乏，所以要以这样的单价买一套140平方米左右的二手房，总价都在200万元左右，而这一层次的消费者却又不一定会考虑这样的房子，所以，热点区域高档楼盘处在一个比较尴尬的位置。但尽管如此，其单价还是一直走高，拿朝阳公园的棕榈泉国际公寓来说，从2002年开盘到现在，其价格上涨了63.6%，市价已经达到20000元/平方米以上，但二手房市场的成交量始终不高，是典型的有价无市。

　　专家建议：受种种因素影响，高档项目在二手房市场中的低迷已经延续了很长一段时间，而且前景依旧不容乐观。因此，如果将这处房产作为投资品，房主大可耐下心来将其作为长线投资，选择在租务市场上获取回报。近期由于“限外”等原因，高档房源的租赁市场有一定回暖迹象，对房主来说是个好消息。（高彤）

　　（来源：北京青年报）