上海加大“炒房税”征收力度(图)

　　二手房价很可能被抬高

　　4月份以来，二手房市场开始有所回暖。中介公司以及业界人士纷纷忧虑，在这个时候，出台严格审核二手房个人所得税征收的政策，将大大减少二手房交易的活跃程度。

　　上海市协力律师事务所律师卫新表示，根据“出售房产后，一年内重新买房的，可以先交纳保证金，购房后退税”的政策，自住性或者改善型买房的需求不会完全受到抑制，但是，活跃程度会大大降低。很多购房者可能都会考虑住满五年后，再出售换房，避免缴纳同样高额的保证金（与税费同额）。

　　他进一步分析，受这个政策影响比较大的是，近期刚刚有所萌芽的一些投资性需求，相当一部分房产投资客会因为炒房利润变薄而退出房市，或者放弃对房地产的短期炒作。

　　汉宇地产孙文勤表示，政策从市中心卢湾、徐汇等区开始执行，或许是因为中心区域次新房较多，且曾经一度是投资客的首选之地，加上价格普遍超出普通商品房的定义范围，因此投资客的利润空间很大。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，此次强征20%个税，很可能的一个结果是卖家依然转嫁成本，从而抬高二手房挂牌价格，继而间接推动一手房市场的价格上扬。尤其是对于近期一手新增供应量放大的区域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。

　　抑制“卖房炒股”？

　　对于新的二手房个人所得税审核收紧政策，有专家猜测，或许是为了抑制目前大量出现的“卖房炒股”现象。

　　“国税总局强化、落实既往的政策执行，应该说与股市走牛密切相关。股市获利回吐楼市的个案成交，在目前中原买卖宗数的比例不断上升。新政的急速出台可以理解为，政府对于目前楼市的宏观调控不甚满意，也担心股市获利之后的资金流入楼市，从而影响房产市场的前期调控新成果。”他分析。

　　上海市协力律师事务所律师卫新同样表示，现在一些有房族看好股市，将手上房产卖出，将资金投入股市的现象屡见不鲜。“如果严格按照20％征收个人所得税，一方面很多有房者卖房的欲望会大大减少。退一步，即使他们仍然愿意缴纳高额税收去炒股，也可以减少一些入市的资金。”

　　新闻链接

　　上海市地税局《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》（新通知）有关“房屋原值”的规定：

　　未提供完整、准确的房屋原值凭证，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或监造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或监造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或监造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

　　《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》（原通知）对“房屋原值”的规定：

　　对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　二手房交易计税实例:

　　缴税公式：应缴个税=应纳税所得额×20%

　　应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用(装修、手续费等)

　　例：王先生于2004年11月，贷款60万元在上海购买一套80万元二手房，建筑面积80平方米，首期付20万，以20年等额本息购买。当年利率5.31%，由于2005年3月17日起，银行调整利率升至6.12%，这样，王先生从2004年11月到今年7月共付利息为34021元(利率为5.31%)+20602元(利率为6.12%)=54623元。另外2004年公证费200元，评估费600元，装修费10万元。现他决定将房屋以100万元总价卖掉。

　　王先生需缴个人所得税=(转让房屋所得－房屋原值－装修、手续费、贷款利息、公证费等合理费用)×20%=(100万元－80万元－8万元－54623元－200元－600元)×20%＝12915.4元

　　如果按照此前“无法提供房屋原值凭证”执行：80平方米的房屋，属于普通住宅，收取1％个人所得税。

　　王先生需要缴纳的个人所得税＝出让房屋价格×1％=100万×1％＝10000元

　　两种缴税方法的差额为：12915.4元－10000元＝2915.4元。