在售楼盘单价不得超过5月14日前最高成交价

　　不久前，南京物价部门出台“宁六条”，要求从5月20日起，要求普通商品住宅必须“一套一价”，明码标价。新政亮相以来，物价局已经连续多天进行严格的拉网检查。检查结果仍有不少楼盘并未明码标价。

　　昨天下午，物价部门紧急出台了实施细则，对核价政策做了进一步解读，同时规定，老楼盘尚未销售的面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外），也就是说，已批在售的楼盘，现在出售房屋时，最高房价只准降不许涨。

　　四“刀”规范房价

　　第一刀

　　已批在售楼盘最高价只准降不许涨

　　南京市物价局明确，经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。

　　而此次物价局规定当中最“狠”的一招，莫过于下面的一条：已开始销售但尚未销售完毕的项目尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格，必须低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格，特殊套型可以除外。如，某在售楼盘5月14日前最高成交单价卖到8000元，以后的最高单价也不能卖过8000元。

　　物价局房产价格处陈处长表示，是对不规范定价的房产企业“亮刀子”的时候了。而这里的特殊套型，陈处长表示，主要是指挑高户型或者送阁楼的小高层等，避免盲目的一刀切。

　　如果是已经经价格主管部门核价但尚未销售的项目，以所批项目可销售面积计，就按照价格主管部门核定的基准价并在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，“一套一价”进行明码标价。如果是“精装修房”,装修装饰价格由开发企业另行明码标示装修装饰价格。

　　第二刀

　　浮动幅度内调价要报价格主管部门复核

　　按规定，开发企业在价格部门核定的基准价基础上，可以有5％的浮动范围。如果企业刚开始的定价没有上浮到5％，后面想再上浮怎么办？物价局要求，开发企业首次上报《普通商品住房备查价目表》公示后，如首次价格浮动幅度没有用足5%幅度的，允许企业在适当时间后根据市场变化情况对未销售面积进行上调浮动幅度，但是综合差价不得调整，且调整后的价格必须重新上报价格主管部门复核后方可执行；下调浮动幅度的，由开发企业自主确定。

　　打个比方，该楼盘前期报价的时候，没有用足5％的浮动范围，经过测算，后面没销售的部分还可以再进行上浮。打个比方，一个楼盘的平均销售价是5000元，某套住房因为楼层、朝向和环境比较好，定价在5300元，那么该套住房的综合差价就是＋300元。后期经过测算，均价上浮到5150元才用足上浮比例，那么该套住房的定价就是5150元加上300元共5450元，其中，综合差价依然是300元不能变动。

　　第三刀

　　楼盘价格不经审核不得销售

　　宁五条规定，开发商必须先到价格主管部门办理报价手续，然后才能拿到《商品房销售许可证》。为了将这个政策落到实处，此次的细则明确，开发商不到物价部门报价审核或者不去备案，就拿不到销售许可证，休想开盘卖房子。而每套房子的价格到价格主管部门备了案之后，如果在后面的销售过程中想动手脚，与备案的价格不一致，无疑得先仔细掂量掂量后果，物价部门就可以逆转被动的事后监督的局面，变为主动出击了。

　　第四刀

　　土地成本评估不能没有“谱”

　　南京市物价局要求，各级价格主管部门对普通商品住房价格的审核必须严格规范操作，不得虚列、虚高成本。江南八区的价格主管部门在向房地产开发企业发放价格批复前，要将审核后的项目价格批复草稿、审核表、集体审议表报南京市物价局房地产价格处，经平衡后才可发放价格批复，否则不予发放《普通商品住房（含政策性住房）价格审批联系单》，也就是说，开发商制定的价格在经过区价格主管部门的审核后，还必须要经过南京市物价局房产处这道关口，严防开发商虚列成本。

　　另外，物价局明确，对以土地评估价进入成本的普通商品住房，其楼面评估的地价水平不得高于周边同期同类（以三个以上项目作比较）普通商品住房的楼面地价均价水平，这意味着，即使地价上涨了，评估的地价也不能“没谱”，不得高于周边同期其他普通商品住房的楼面地价均价。

　　市场反映

　　防止开发商软抵制“一套一标”

　　先有“一套一标”，后有具体执行细则，南京物价部门的一系列“铁腕”政策让不少购房者看到了希望，但不少开发商对此却“不情不愿”。物价部门近期的检查结果显示，受检楼盘中居然没有一家楼盘严格按照“一套一标”规定标全所售房屋的核定基准价、浮动幅度、综合差价楼层、朝向、环境等、销售单价、总价等。

　　“怎么可能？”昨日晚上，当记者再次把物价局出台“一套一标”细则的消息告知城中某开发商时，这位不愿透露姓名的开发商对新规表示强烈不满。该开发商表示，房子作为商品除其本身存在差异之外，定价的重要条件仍然是市场中的供求关系；“物价局一刀切死，显然不合理”。

　　河西一家知名开发商坦陈，开发商虽然不敢明目张胆地跟新规作对，但在具体的执行中新规极有可能被大打折扣。在前期“一套一标”的检查中便有不少开发商以五花八门的理由作为推辞，这些理由包括一时拿不出资料、标价形式尚未更改等。尽管此次细则针对检查中出现的情况作了明确，但一位业内人士同样担忧：很有可能，开发商在报批价格的时候就已经把价格定高了；而这样的变相抵制措施将给市场带来较大负面影响。

　　市民呼吁加大对“一套一标”的监督力度

　　“通常的情况是：上有政策，下有对策。”一位近期准备购房的市民对新规的实施表示出自己的忧虑，他认为，如果政府后期的执行、监管没有到位，新规到头来可能还是只有“打水漂”。

　　自称最近对“一套一标”特别关注的南京某中介公司负责人陈先生介绍，从5月20日“一套一标”执行以来，至今并未看到有任何一家企业因为没有“一套一标”受罚。他建议物价部门在检查中，依据新规加大执法力度，以进一步提高新规的威慑力。

　　据了解，在5月20日的检查中，由于河西3家开发商均拿不出价格备查价目表，检查组在现场便签发了限期提供价格检查所需要资料的通知书。南京市物价局检查分局副局长刘华松表示，他们要求开发商在规定时间内即本月28日前提供价格备查价目表，如果仍不能提供，将视为拒绝提供检查所需要的资料，按照《价格违法行为行政处罚规定》处以5万元以下的罚款。对于未按“一套一价”规定实施明码标价的行为，将处以5000元以下的罚款。

　　“我们希望每一个政策都落到实处，而不是‘雷声大雨点小’。”对于正在推行的“一套一标”新规，多数市民在观望的同时表现出期待。对此，南京市物价部门表示，他们将继续在全市展开“一套一标”执行情况检查，与此同时市民如发现开发商有违规行为的，也可拨打12358投诉举报。

　　南京二手房老办法征个税

　　上海强征二手房交易20％个税

　　专家认为一味加重交易环节税负不可取

　　“上海已严格按照20％征个税了，您看你们要不要在这几天就把件给送了？”前日才把房子谈定的许先生昨天一大早就接到中介的电话。由于上海卢湾区已在前日严格按照差额20％征个税，昨日南京各家中介收到消息后开始纷纷向买卖双方“催单”。

　　南京购房者风声鹤唳

　　南京中原地产交易服务中心经理王巍巍昨日表示，他们昨天一大早就接到上海公司的电话，在确定上海已强制征收20％个税后，他们当即决定将此情况通报买卖双方，以便客户作出选择。

　　记者昨日下午3点在华侨路南京房产交易登记中心采访时发现，前往地税窗口咨询个税征收的市民明显增多。而一些市民由于担心接下来政策有变，开始赶着办理交易过户。周一才把房子定下来的市民仇小姐一边办理送件一边表示：每年6月1日都会出台政策，今年可能也不例外，还不如早点办好，落袋为安。南京房产交易登记中心有关人士表示，临近“6·1”的这几天，前往交易大厅办证的市民已略有增加。

　　南京地税：仍按老办法征个税

　　据了解，目前南京对二手房交易中的个税征收办法是：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，按照交易差价的20%征收；如不能提供相关凭证的，按照总房价的1%征收。那么，在上海率先强征20％个税后，南京到底会不会有新的举措？

　　南京地税局相关负责人昨天明确表示：南京没有接到任何关于调整二手房个税征收方式的通知。南京地税咨询热线12366的工作人员也告诉记者，对于二手房交易个税，能够提供完整、准确的房屋原值凭证，按照交易差价的20%征收；不能提供相关凭证的，按照总房价的1%征收。

　　专家：交易环节税收可能会转嫁买家

　　对于上海出台的个税新规，南京业内大多持观望、怀疑态度。

　　南京中原地产王巍巍表示，加重交易环节税负一般会出现两种情况：如果市场供大于求，那么二手房买卖便会跌入低谷；如果市场供小于求，那么在经历短暂的观望后，卖家便会将税负转嫁给买家，市场会再次出现价格走高。南京苏鼎研究所所长宋坚认为，政府一味加重交易环节税收而迟迟不征收保有环节税收不可取。