奥运会促进旅游发展 对主办城市房地产有影响

　　奥运会载入史册，奥运遗产丰富，同样促进了旅游资源积极发展

　　奥运会对各个主办城市房地产及其他相关行业的影响

　　１９８４年

　　主办城市

　　投资及收益总金额

　　奥运会前后对房价、旅游业等的影响

　　对城市及产业发展的影响

　　美国洛杉矶

　　直接受益２．５亿美元

　　B

　　１９８４年洛杉矶奥运会的入境游客为２２．５万人

　　2007年4月10日 星期二 编辑：苏庆华 美编：张 颖

　　引发首例奥运会后经济直接受益的成功案例

　　１９８８年

　　韩国汉城（首尔）

　　直接投资：１５．３４亿美元 间接投资：１７．６３亿美元 总投资：３２．９７亿美元 盈利３亿美元；

　　奥运成为汉城旅游业的转折点，入境游客人数长期持续增长，１９９０年比１９８６年增长了６０％。

　　强化城市的知名度和美誉度的提高，推动了汉城（首尔）及韩国经济的持续发展

　　１９９２年

　　西班牙巴塞罗那

　　直接投资：２４．６亿美元 间接投资：６９．１５亿美元 总投资：９３．７５亿美元 经济效益：２６０．４８亿美元

　　在１９８６—１９９３年间，住宅房价增长２５０—３００％ １９９２年以后游客量大幅度上升，后三年平均每年２０％的增长速度。

　　提高国际城市知名度，旅游业得到发展

　　１９９６年

　　美国亚特兰大

　　直接投资：１１．８２亿美元 总投资：１１．８２亿美元 总效益为５１亿美元

　　奥运会前房价上涨，会后平稳。原因：地方经济的强势和人口相对增长；

　　城市形象得以提升，促进了经济的持续稳定发展

　　２０００年

　　澳大利亚悉尼

　　直接投资：３７．２４亿美元 间接投资：２１．１２亿美元 总投资：５８．３６亿美元 收益获得６３亿美元；

　　自１９９３年悉尼申奥成功，每年房价递增１０％以上，在随后七、八年里，城市房价翻一番；会前房价上涨，会后开始下跌；２００４年上半年，来澳的国外游客数量与２００３年同期相比上升了１５％，达到２４０万人次。

　　促进了澳大利亚旅游业和服务业的长期发展

　　２００４年

　　希腊雅典

　　总支出超过８０亿欧元，根据欧盟统计，支出超出预算约１８亿欧元，占希腊ＧＤＰ的３．２％

　　奥运会前房价上涨，会后开始下跌，２００４年来，前往希腊观光游客明显减少，个别地方旅游人数下降超过了３３％。

　　■城市背景决定涨跌

　　同样举办奥运会，为什么有城市房产市场能长期保持坚挺，而有的却经历滑坡？这其实是有与城市发展的背景有着密不可分的原因。

　　对亚特兰大来说，奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。

　　“澳大利亚地广人稀，城市需求本来有限，因此奥运不可能给它带来长期繁荣。”华高莱斯地产策划部经理何锋说。业内人士认为，奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕，或者说被“严重透支”了。

　　“其他城市比如巴塞罗那、雅典都是典型欧洲城市，有着根深蒂固的城邦文化，非常迷恋自己，不会有大量移民，人口城市化也早已实现，人口增长率很低，市场小，涨完跌也是市场的必然。”何锋说。

　　借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在1995—2002年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。

　　但是，这种涨势有价无市。雅典当地某房屋建筑咨询公司专家介绍说，出现这种情况的原因主要有三个：一是希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，房地产市场开发需求乏力；二是希腊地大人少，十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊，有时还出现负增长，而且希腊私房拥有率高达80%以上，需要购买新房的人不多；三是希腊长期以来实行土地私有制，大部分的私有房地产是在家族内世代相传的，因此，房地产市场开发缺少内需的原动力。

　　■奥运地产是复合性效果

　　“奥运对地产价值要往5到10年后看，还要比较不同的国家，其价值那时才会真正体现，”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说。

　　何锋则认为，“奥运给地产市场带来的作用是经济预期，奥运首先带动的是整个城市的基础设施建设的改善、居住环境和条件的提升，是对城市和地产的增值。但另一方面，也要防止因为奥运形成的对经济和消费力甚至建设力的透支。”就奥运本身而言，和地产市场并不存在必然的关系，地产的涨跌存在很多因素，比如城市发展程度、居民购买力、人文背景、投资理念等方面，而并不由奥运所决定。

　　“涨的厉害比如汉城，与其城市发展阶段相匹配，那时汉城尚处于城市发展阶段，有大量人群涌入，汉城奥运建设实际是新城建设，在这种背景下，有大量需求支撑，奥运指数正好激发了这种需求，涨是必然结果。”何锋说。

　　“奥运地产是一种复合性效果，最终产生的作用不仅仅依赖于奥运本身，还有城市地产发展的时代背景、城市自身现状等问题，奥运对地产并不起决定性作用。”何锋说。

　　■文 ／ 龙新勇

　　必然？不必然？

　　奥运与地产

　　从本质上看，奥运经济是一种由注意力资源的相对集中给举办城市和国家带来的一种阶段性加速发展的经济现象。正如一场舞会，曲终人散，既带来经济的景气，也将面临结束后的衰退，如果从旅游等与奥运密切关联的行业考虑无可厚非，但奥运和地产之间，这是否也是一种必然？它们之间又是一种什么关系？