作为西安市“经济适用房转商品房”项目之一，“中华世纪城”在其开发规模达94万平方米的国家划拨土地上，创造了均价突破4100元／平方米仍遭抢购的“商品房”销售业绩；与此同时，开发商却以均价不足2300元／平方米的低价，将四栋逾150套、面积170-300平方米的“豪宅”，“团购”给了当地两家职能部门莲湖区土地局和建设局——
2003年12月10日，在距离国家发改委等三部委“发改投资(2003)492号”文件下发、重申“凡以经济实用房名义取得的划拨用地，严禁转作其他用途”刚刚半年后，西安市发展计划委员会等六部门联合下发了“关于将部分经济适用房转为普通房地产开发项目的批复”文件。
该文件一方面称，经济适用房是具有社会保障性质的政策性住房，是解决中低家庭住房困难的重要举措，另一方面却批准将10个经济适用房项目转为商品房开发。
据统计，这10个“经转商”项目所涉建设面积合计267万平方米，是西安市自1998年至今竣工经济适用房面积的一半，更比该市2004年至2006年三年间建成的全部经济适用房面积总和的4倍还要多，这就降低了经济适用房用地在西安市2010年前整体建设用地指标中的比重。
多数身份特殊的“经转商”项目，在以低成本取得土地的同时，高价格进入西安市商品房市场。在这10个“变性”的经济适用房项目中，尤以“中华世纪城”最为引人关注。
千亩经济适用房大盘“变性”
“中华世纪城”地处西安市高新技术开发区(下称西高新)核心地段，其周边分布着西安本土地产龙头高科集团旗下几个地产公司，以及近一两年来抢滩西安的外埠地产巨头如绿地、中海等的数十个项目。该地段最早因高科集团开发的一个名叫“枫叶新都市”的商品房项目而引发聚集效应。有意思的是，在西安市政府关于“中华世纪城”“经转商”的原因中，就有该项目“面临西高新枫叶新都市，宜作商品房”一条。
在“中华世纪城”精美的宣传册页上，介绍该项目“占地1041.5亩，总建筑面积百万平方米，仅市政配套设施投资达3个亿”，在寸土寸金的西高新，如此占地规模，堪称名副其实的“大盘”。其开发商西安侨盛房地产开发有限公司以户均不小于120平方米、均价突破4100元仍然销售火爆而创造了“商品房”销售的奇迹。
“中华世纪城以经济适用房项目取得土地，当然要比其他纯商品房项目具有竞争力了。”当地一位地产商面对中国经济时报记者采访时愤然说。
5月24日上午，中国经济时报记者以某企业“团购”代表身份来到该项目售楼部暗访，售楼小姐应记者的要求出示了该项目的“五证”。其“商品房预售许可证”和“施工许可证”上，项目性质均为“商品房”。然而，在“土地使用权证”和“建设用地规划许可证”上，却明确载明该项目土地用途为“经济适用房项目”，土地取得方式为“行政划拨方式”。其“商品房预售许可证”的有效期截止到2006年12月31日。
面对记者的提问，售楼小姐称该项目此前确实属于“经济适用房”，“现在改为商品房了”。对于记者提出的“经济适用房”用地不可能办理“商品房”房产证的质疑，售楼小姐非常肯定地回答“能办到”。对于记者反复询问其“商品房预售许可证”已过期是怎么回事，售楼小姐始终没答上来。
既然“中华世纪城”在政府批准下已由“经济适用房”转为“商品房”，变更了开发建设性质，那么其依然延用“经济适用房”用地相关证件是否合法？
陕西省国家建设征地中心主任毛明宽就上述问题，在接受中国经济时报记者采访时分析说，经济适用房是具有社会保障性质的政策性住房，其立项、审批和建设均有严格的程序和政策规定，立项、用地和规划都要经过建设部等国家相关部门批准，不能随意更改，确需更改还须向上报批。
“国务院批转的《西安市城市总体规划》能随变更改吗？”毛明宽向记者表示，经济适用房的立项、规划、建设也是一样的道理。地方政府本来就应该为广大中低收入家庭建设保障性、政策性住房，以基础设施投入多、拆迁代价大、地价成本增高、不赚钱等为由改变经济适用房建设规划是站不住脚的。
他说，经济适用房用地是按照国家对一个城市总体规划的要求以行政划拨的方式供应的，由于政府在土地供应和费用征收等方面提供了许多十分优惠的政策，此类建设项目的成本一般都较低；如果允许将经济适用房建设用地用来开发高档商品房，无异于将国家让利于困难群体的优惠政策，拱手送给开发商牟取暴利。“即使转为商品房开发是合法的，也应该是开发商在相关部门缴纳完该项目商品房用地土地出让金及有关费用后，将其土地使用证等手续变更为商品房开发手续。”
在批复“中华世纪城”等10个项目“经转商”的西安市六部门“市计投(2003)505号”文件上，记者看到，“中华世纪城”转为商品房开发的原因很简单，即：该项目用地对城市贡献较多，土地成本高；面临西高新枫叶新都市，宜作商品住宅；一期项目未经建设标准审核，面积过大。对该项目的处理意见一栏注明：全部转为商品房，按原评估地价和原标准补交土地出让金，按现行标准补交城建费用。
一位业内知情人士为记者分析道：2000年，西安市高新区居住用地基准价为51万元／亩，2004年，该地段已升至114万元／亩，同年，中海地产在该地段竞拍的一块商品房用地，更是高达260多万／亩。而“中华世纪城”以“原评估地价和原标准”，即按2003年以前居住用地标准取得的土地，加上各项城建费用，每亩最多不超过80万元，仅此一项，给哪个开发商哪个不获利丰厚、感激涕零？若按原“经济适用房”性质，采取划拨方式取得土地，则其成本更低，开发商几近暴利。经济适用房“变性”为商品房过程中，地方政府及其官员的收益操作空间也很大。
就上述问题，记者采访了西安市国土资源局局长田党生。田党生坦言，当初西安市政府同意部分经济适用房转为商品房开发，既有地区经济发展环境变化的原因，也有政府基于地方利益的考量，但“总体上说，是由于城市发展迅速，基础建设投入激增、拆迁代价较高而导致地价成本增高，从而不适合支撑经济适用房开发”。
具体到单个案例，田党生称由于以前西安市经济适用房管理体制不顺，加之自己是2004年才到任的，对“经转商”等相关情况不清楚。他说，现在西安市政府正在加大经济适用房和廉租房建设力度，公开承诺到“十一五”末，基本解决中低收入家庭住房问题。
公务员“团购”“豪宅”
据“中华世纪城”售楼部小姐介绍，由于该项目销售量大，接待任务较重，销售分为两个团队，一个团队接待散客，另一个团队直接由侨盛地产公司总部接洽“团购”。这位小姐还介绍说，该项目广受团购客户的喜欢，迄今已有数家大企业和政府部门在该小区集体买下了住房。
当记者询问都有哪些政府部门时，售楼小姐答道：“莲湖区土地局和建设局。”当记者进一步询问价格等详细情况时，售楼小姐称前述两部门是直接和公司高层洽谈的，具体情况售楼部不是很清楚。
此前即有业内人士向中国经济时报记者反映称，莲湖区土地局和建设局当时利用其审批“中华世纪城”项目建设拆迁征地之便，向开发商低价购买了四栋经济适用房住宅楼作为职工住房。其中，面积最小的也有170平方米，更有10余套面积在260平方米以上的越层专供领导所属。
5月24日上午，记者来到位于“中华世纪城”中心区段的四栋小高层住宅进行实地调查。只见四栋楼依小区内道路和围墙形成相对独立的院落，各栋楼之间以宽阔绿化带相隔，并配有一个较大的专用地下停车场。莲湖区建设局所属的两栋楼已经竣工，每栋一梯4户12层，土地局则是一梯4户9层，尚在施工。
记者以看房者身份走入一户正在装修的人家中，看到这套三居室宽大、舒适，设计讲究，内外条件、环境颇显档次。面对记者的询问，自称是莲湖区建设局干部的户主显得很热情。据他介绍，院内四栋楼确实是莲湖区建设局和土地局的，每户面积最小的也有170平方米，每栋顶层均为越层，“面积都在250到300平方米，当然是给领导住的”。至于房价，这位先生说：“最早我们每平方米都交了2000多元，听说最近又要交二三百元，咋算下来也超不过3000块钱，反正比商品房要便宜得多。”
5月24日下午，中国经济时报记者采访了西安市莲湖区土地局局长刘小平，他也证实了记者了解到的上述情况。刘小平向记者表示：早在2003年，“中华世纪城”开发商西安侨盛房地产开发公司为了“缓解建房初期的经济压力，急于回笼资金”，公开面向社会以每平方米1380元的价格出售“楼花”，莲湖区土地局以每平方米1000元左右的价格“团购”得两栋楼的“楼花”。在取得“楼花”后，土地局委托侨盛房地产开发公司为其进行建设施工，他们算下来最终成本控制在了每平方米2300元左右，最后由职工自己掏钱买。
对于外界猜测的该局领导独享300平方米复式“豪宅”的传闻，刘小平解释说，该局有关领导曾经要求将两栋楼上的越层去掉，但没有得到规划部门的批准，因为国家停批别墅用地，只能把“别墅”安排在楼房里。他还补充说“建设局的情况和我们一模一样”。
据当地一位开发商向记者透露，莲湖区这两个部门的“团购”应该在该项目“经济适用房转商品房”之前，即便在“变性”后，“中华世纪城”也从未面向社会公开出售过“楼花”。2003年，“中华世纪城”正值“经济适用房建设用地”征地审批的关键时期，对于负责拆迁征地审批的莲湖区这两家政府职能部门的“团购”要求，开发商侨盛房地产开发公司明知经济适用房不能团购也不好推辞。
他还向中国经济时报记者透露，这四栋楼虽以莲湖区建设局和土地局职工住房的名义购得，但并非每一位普通职工都能够享受到如此待遇，部分户主甚至根本就不是两个单位的干部，身份颇为神秘。这位知情人士还说：“由于此事发生在前任局长手里，现任土地局长刘小平来得比较迟，所以可能并没有他的房子。”
据了解，陕西省政府曾于1998年就全省职工购买经济适用住房的建筑面积出台过严格的控制标准，即：地厅级干部住房面积不超过140平方米；县处级为120平方米；科级100平方米；一般职工则为80平方米。以此标准来看，莲湖区土地局和建设局干部在“中华世纪城”购买的住宅远已超标，堪称“豪宅”了。
5月24日下午，中国经济时报记者还来到了西安市莲湖区政府，希望就此事采访该区主管副区长黄德安，以求更加全面地了解相关情况。一位秘书在请示后，告诉记者“黄区长非常忙，没有时间接受记者的采访”。在记者再三陈述采访目的和请求下，秘书科一位科长同意在当周抽出一点时间来安排记者对黄区长的采访，后又电话告知记者下周一(5月28日)再安排，但直至发稿时，记者也没有接到安排采访的通知。
当日下午，记者联系到了西安市副市长杨广信，杨以“这几天正在开省里的党代会，不得出来”为由，让记者找西安市有关部门，没接受记者的采访。
为此，中国经济时报记者将进一步深入采访，以便更加全面地了解、反映西安市经济适用房建设的情况和问题。(谢光飞 张鑫）
（来源：中国经济时报）
(责任编辑：赵健)
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