经济观察：合作建房想法与现实到底有多远？

合作建房的现实可行性到底有多大? 图片来源：中新网

　　新华网哈尔滨6月3日专电（记者　梁冬）“我的房子我做主，我建我房。”面对不断上涨的房价，购房者能否不再听任强势的房地产开发商摆布，取得房屋的定价权，从而在购买住房时得到更多的实惠？在各地合作建房大多“原地踏步”的情况下，哈尔滨一位市民日前又燃起合作建房之火，并获得千余名市民的响应。

　　然而，由于合作建房刚刚起步，在许多方面仍缺乏规范，人们在充满期待的同时，也心怀疑问：合作建房该咋建？合作建房的现实可行性到底有多大?

　　合作建房：可降低30％房价

　　“合作建房绝不是空想，而是百姓针对高房价的一种现实选择。”对于合作建房的可行性，倡议者葛建军深信不疑。

　　在哈尔滨一家电脑科技公司任职的葛建军曾从事过与建筑工程相关的技术工作。因家庭居住面积小，有改善住房条件的计划，又苦于居高不下的房价，于是他萌生了合作建房想法。合作建房行动于今年3月悄悄在互联网上发起后，立刻得到1000多名哈尔滨市民的响应，这些报名者来自社会的各个阶层，其中多数为中低收入者。

　　据葛建军介绍，他的运作方式是：在落实用地后，组建项目组，委托有资质有实力的开发商实施建设开发，而参与具体项目投资的所有合作建房者以股东形式对该项目行使相应权利，包括对底层商铺的收益权。合作建房联盟成立的内务、外联、法律、工程、专家顾问、财务6个工作小组主要起项目监管作用，对开发企业使用的建材型号、品牌进行监督。目前，已经有多家银行主动提出愿意为合作建房联盟提供资金管理、理财、信贷等服务，一些法律界人士也愿意提供法律支持。

　　既然是合作建房，那么，参与者到底能省多少钱？据葛建军测算，如果按照合作建房模式，开发商赚取合作建房手续费，可以在没有前期投入的情况下，赚到10％管理费。开发商在此过程中，不需自行投资，无须承担房价波动的风险，销售当中，由于建房前，已有订户，不存在空置问题。因而，对代理的开发商而言，也是有账可算。据葛建军等人测算，同一地界，合作建房比开发商开发的楼盘房价约下浮30％。

　　合作建房，自然是大家出建房款。那么，在施工前，如何保证每个建房者房款的安全？面对记者的疑问，葛建军给出的解释是，大家的建房款在报名后是存在银行自己名下的。到开始拿地需动用建房款时，大家的房款才被银行用统一账户管理起来，建房过程中支付的费用，都由银行每月定向转账支付。此外，合作建房参与者还可提出“每月开会公示账目，共同审核”等主张。“高房价使个体的消费者长期在房屋买卖中处于弱势地位，只有团结起来，组成合作建房联盟，普通市民才能在房屋定价上与房地产开发商争夺更多的话语权。”葛建军对合作建房的未来充满希望。

　　合作建房：市民期盼中仍有疑虑

　　与发起人满怀信心不同，许多哈尔滨市民虽然对个人合作建房表示支持，也在一定程度上看好其将来的发展，但在参与合作建房时却表现出既期盼又心存疑虑的复杂心态。

　　“我做好了长期准备，个人方面应该有五六年的时间可以等待。之所以选择个人合作建房，主要是考虑到个人的经济条件，又不想因为结婚买房而拖累父母。如果成功了，我可以得到相对便宜的房子；如果不成功，五六年的时间正好可以用来存钱，到时候可以重新选择。”已经报名参加个人合作建房的哈尔滨市民李晓伟虽然怀有希望，但他很清楚合作建房不是一朝一夕的事。

　　而放弃参与合作建房的刘鹏先生则认为，个人合作建房还在摸索阶段，全国都没有现成的例子可以借鉴。建成的房子质量如何，将来能不能按时交房，这些问题都不能不让人担心。尤其是在地块的选择上，目前哈尔滨市区内现有的地块有限，一些交通便利的地皮，很多有实力的开发商尚且不一定能拍到手，而对于没有从业经验的一些普通老百姓而言，能否拍到地，以什么样的价钱拍到手，很难说。

　　哈尔滨市某房地产开发公司负责人认为，个人合作建房的最大障碍就是土地及专业性，作为合作建房的组织者一定要根据当地房地产市场状况，创造出独有的模式。目前看来，合作建房联盟选择的“以开发商身份为百姓拿地，合作开发、建房，并向合作者公开开发成本，核算最终价格”的操作模式较为可行。

　　合作建房：需防范资金风险

　　合作建房虽然可降低购房成本，但由于这种建房模式是大家共同出建房款，因而在操作过程中的资金安全性问题也引起房地产监管部门的担心。有关部门提醒，合作建房作为一种新生事物，操作困难很大，时间也无法预计，不确定性因素很多。所以，市民在看到其美好一面的同时，也应对其伴随而生的风险进行充分考虑。

　　哈尔滨市房产住宅局有关人士在接受记者采访时表示，合作建房的资金监管是最令人担忧的问题。当今社会诚信缺失现象时有发生。正规注册的法人企业、各种银行、信贷机构中，携款逃之夭夭的单位或个人屡见不鲜。而个人合作建房属老百姓自愿、约定的一种行为，在法律上，一旦发生资金风险，处理起来将相当困难。

　　此外，参与合作建房的群体是由许多个体市民组成的，大家为了同一个目标聚集在一起，但在他们的要求各不相同的情况下，很容易引起民事纠纷，作为合作建房组织，是否有相应的办法协调并统一大家的要求？在房屋建设过程中，集资建房的个人难免会面对复杂的开工手续，难免会与水、暖、电、气等部门打交道，这些部门的态度直接关系到合作建房的成败。

　　相关阅读

　　个人合作建房自2003年前后在国内悄然兴起后，因资金和土地等瓶颈束缚，一直无法取得突破。敢为天下先的温州人又一次成了榜样，2006年11月15日，温州市个人合作建房联盟以1.0458亿元取得了一个30亩地块的开发权，重新点燃了无数人的安居梦想。温州之后，合作建房在全国各地呈现出星火燎原之势，在房地产价格一线城市深圳、二三线城市河南郑州等地取得了突破性进展。

　　在房价持续上涨、住房供求失衡的背景下，当前一些房价较高的大中城市个人集资建房势头发展很快。从实际情况看，个人集资建房确实可以在某种程度上解决中低收入老百姓住房难问题，也在一定程度上缓解住房市场供应压力。但当前政府对个人集资建房还缺乏明确的法律法规和政策规定。要让个人集资建房健康发展，政府就应当给个人集资建房一个明确的“说法”，把它纳入政府工作规划，使之在政府严格监督管理之下有序进行。

　　现在的经济适用房、廉租房、限价房好是好，但杯水车薪，老百姓买不着。与报名踊跃的个人合作建房相比，似乎显得有些苍白。同样都是解决中低收入群体的住房问题，不需要政府优惠政策、监管成本低廉的个人合作建房自然越看越像经济适用房了。

　　在大多数城市房价居高不下的背景下，前不久一则来自温州的消息让全国购房者为之一振——温州人率先突破个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。温州人一跃站在了国内个人合作建房的最前沿，民间力量对房地产商“高价暴利”说“不”的试验有望在这里成功。