小区电梯广告收入被物业侵占 多数业主一无所知

　　【谁动了我的奶酪】

　　一笔收入四种流向：物业公司占为己有

　　记者调查发现，现在本市小区电梯广告收入一般有四种去向，而其中，竟有物业公司将其纳入自身利润中。

　　1、入物业的账，由业委会监管。沪上某楼盘管理处王主任告诉记者，小区电梯广告确实是管理处在经营，但收入是全体业主的。因为业委会没账户，收入目前在物业公司的账上，账目由业委会进行监管。她表示，管理处并没有从电梯广告收入中收取一定的管理费。

　　2、由物业公司代管。也有物业表示，“我们是新建小区，由于业委会还没成立，因此这笔广告费用由物业代为保管，等业主委员会成立了，我们就移交过去。”

　　3、补充物业维修基金。有的物业公司表示，目前公司将这笔费用主要用作补充维修基金在使用，“虽然这是物业公司的一笔额外收入，但我们并没有侵占这笔费用，相反我们把它补充到维修基金中去了，应该也是属于返还给了业主。”

　　4、物业公司占为己有。也有一些小区的物业公司透露内幕：这部分收入一部分本来属于业主，应该用于小区建设，却被物业公司纳入了自身收入之中。在一些小区的电梯里，发现面对各类产品广告，多数小区居民熟视无睹。一家物业管理公司的负责人在接受采访时说，大多数物业管理公司是亏本经营，小区广告收入是一种补贴。

　　●《物权法》专家建议

　　物业应公开广告收益具体分配可协商解决

　　■电梯广告收入应归全体业主所有，但如何返还却遇到了一些现实问题。

　　■物业公司应当公布收益，由于还没有可执行的细化规定，可以通过协商并公示的方式进行合理分摊。

　　■如果物业公司做不到这一点，业主可以向有关部门进行投诉或者通过法律手段解决。

　　新公布的《物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　而物业管理行业有关专家在接受记者采访时也表示：“电梯间属于公共设施，产权归全体业主所有。电梯间要经营广告，需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。但在实际操作中，如何返还却遇到了一些现实问题。”

　　由于业主委员会一般都没有自己的账户，所以电梯间广告收入这笔钱还是在物业公司手里，一般应用来补充物业管理费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金里。不过，由于物业公司在经营电梯广告上投入了劳动，它可以收取一定的管理费用。

　　另一方面，记者在采访中获悉，位于宜山路的明辉苑就是由业委会出面与物业进行协商，在物业公开了近年来电梯广告所得以及支出的明细单之后，剩余收入按照三七分成的比例由物业与业主共享，其中归业主所有的70%划入业委会名下的账户。

　　就此，《物权法》研究学者建议，首先物业公司应将全年广告收益的具体数额与用途进行公布，让所有的业主心中有数，明白这部分收入的去向。其次建议小区业主委员会介入，以保护业主权益。

　　由于目前这方面还没有可执行的细化规定，如果出台这样的政策，参考物业公司招商所花去的成本和应取得的合理收入，将广告收入在业主和物业公司之间按照一定比例合理分摊，并将广告合同在小区内公示。这不但便于操作，也便于监督，大家都清楚规则后也不会发生矛盾。如果物业公司做不到这一点，业主可以向有关部门进行投诉或者通过法律手段解决。

　　【他山之石】

　　公共收益抵冲物业费

　　“业权分配”已在北京市华远的项目上试行。2003年，华远“业权”研究成果经过北京市小区办的认可，批准在华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦这两个写字楼、商务公寓综合项目试行。

　　这两个项目入驻前，华远地产与业主签署补充协议，明确提出：项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，“业权”收益在一年后结算分配，用以冲抵下一年度的物业管理费。据了解，2005年两项目首年入住，两个项目的广告经营、场地租赁等“业权”收入达到了115万元；2006年，业权收益和物业费结余共计437万元，根据“业权分配”原则，这两个项目的业主在2007年需要缴纳的物业费要比往年减免很多。