第一高豪宅难过备案关 七成业主买房不常住(图)

图为上海世茂滨江花园（资料图片）

　　本报记者 辛红

　　一个小区经过三年的筹备才成立业主委员会，但在选举产生之后却不予备案，业主们认为业委会一旦选举产生即告依法成立，但有关部门却不这样认为。究竟业委会的成立需要具备哪些条件？备案如何与变相的审批相区分？近日，关于业委会的系列问题再次引起了社会关注。

　　七成业主不常住

　　这个小区便是紧邻上海黄浦江、被誉为“中国第一高豪宅”的上海世茂滨江花园。在2001年开盘时，世茂滨江花园其大手笔的宣传及当时每平方米超过一万元的高价引起海内外人士热捧。但随后，豪宅的价格、非豪宅的品质引起了业主们的普遍抗议。不断出现的问题，使业主们越来越意识到成立业委会的重要性和紧迫性。

　　2007年1月28日，该小区首届业主大会召开并终于选举产生了业委会，但在办备案时却遭到拒绝。理由有两个：一是与会业主投票权未达到二分之一；二是开发商所拥有的会所等非住宅物业的投票权未计算在内。

　　作为高档社区，世茂滨江花园的大部分业主都在境外或外地，根据小区物业提供的资料，小区总户数为2175户，居住在海外或外地的就有1582户，占七成多，要满足《上海市住宅物业管理规定》中关于“业主大会会议应有管理区域内持有二分之一以上投票权业主参加”的规定并非易事。

　　考虑到小区的特殊性，潍坊街道房产办曾主持召开了一次筹备组会议，确定先公告后发信。随后，居委会负责将有关资料寄送未在小区居住的1582名业主，所有信件和公告中都注明，不参加投票者视作同意投票的结果和议案。

　　但至业主大会结束当天，仍有1484名业主未回馈意见。筹备组认为，这部分视作同意的票加上当天实际与会的业主投票数428票，已经超过了总户数的一半，符合法律规定要求。

　　而房产办则认为，未回馈意见的业主不能视作参加。与会投票权数只有428票，未达到一半。房产办不予备案不是刁难。

　　开发商投票权如何计算

　　至于双方争议的开发商的投票权问题，筹备组解释说，按照建设部规定的《业主大会规程》，开发商要参加选举，必须提供产权证明，并由筹备组确认其票权数。

　　但直至1月9日，开发商仍不提供其所称拥有会所等非住宅物业的产权证明。筹备组当天发布公告，明确开发商的非住宅物业的投票权数暂时无法确定。对此公告，筹备组表示，潍坊房产办、居委会、开发商在业主大会召开前从未表示过异议，开发商也是直至业主大会召开前两天，感到自己和支持的候选人可能会落选，才突然要求增加二百四十多投票权数。

　　此外，根据规定，开发商除了要提供产权证明外，还必须提供证明这部分非住宅物业是在同一物业管理区域内。

　　筹备组认为，开发商没有也无法提供证明，因为会所部分的非住宅物业并非在同一物业管理区域内。况且，开发商这一部分物业并没有缴纳物业费，按照规定，没有作为业委会候选人的资格。

　　开发商到底有没有会所部分的非住宅物业产权？潍坊房产办的朱科长明确答复记者：有。但在香港证券交易所世茂集团下属上市公司上海世茂房地产的公告上显示，会所部分的产权并非开发商所有，而是一个名为ShimaoMason的公司。这家公司有两个股东：40%的股份由世茂的一家关联公司所有，另60%的股份为许世永和其亲戚所有。

　　业主未回馈意见能否视作同意

　　业主大会是否应该计算开发商的非住宅物业投票权，事实上严格按照规定处理很简单，但参加投票的业主是否达到一半，未回馈意见的业主能否视作同意，上海有关小区和物业专家表示，目前这一问题争议很大。

　　据潍坊房产办介绍，上海市房屋土地资源管理局已经与市法制办内部达成一致，认为没有有效送达的不能视作同意。而世茂滨江花园在寄信过程中到底是怎样的情形，潍坊房产办并不清楚。

　　上海市建纬律师事务所宋安成表示，业主未回馈意见能不能视作同意，房地局内部也存在很大争议，目前政府部门对此并未发布公开明确的文件。但在上海房地局公布的《业主大会议事规则》示范文本中，有“未回馈意见视作同意”的选项，这意味着政府部门是认可的，而且上海很多小区都是“炒房客”，这种情况很普遍，政府部门备案的也很多，基本上是睁一眼闭一眼。

　　在采访中，潍坊房产办更多地将问题归结于法律法规的不完善。朱科长认为，《上海市住宅物业管理规定》并没有考虑到境外业主的实际情况，致使很多问题无法操作。

　　北京大学行政法教授姜明安认为，政府部门在业委会成立中应该指导、监督，若之前没有指出问题，事后却不予备案，业主们可以提起诉讼。

　　从1月28日选举产生业委会至今已近半年，业委会目前该何去何从让业主们很茫然。本报将继续关注。