企业受高租金所迫开始转移变革：市郊写字楼市场受追捧

　　上海写字楼分布格局区域化特征正在逐渐呈现，郊区写字楼地位正在逐步上升。与此同时随着中心区域写字楼租金的快速上涨，部分企业受困高租金开始转移“阵地”，直接导致近期郊区低价写字楼近期成交猛增。沪上写字楼市场正在悄然发生变革。

　　本版撰文 李琛

　　产权式写字楼量价齐升

　　沪上住宅市场近期出现明显上涨趋势后，产权式写字楼的价格也是开始攀升。根据天天房展网提供的数据，位于曹杨商圈的甲级写字楼绿地和创大厦的价格已涨到2.5万/平方米，但就在去年9月，这个产权式写字楼的开盘价还只有2万/平方米，当时受上海楼市阴跌的影响，一个月后该案的报价就跌到1.8万/平方米。然而年关过后，上海楼市的直线上扬，也让这个写字楼的价格疯狂上涨，从最低谷到现在的略计涨幅已经达到38.9%。在成交价格上涨的同时写字楼成交量也出现上涨趋势。天天房展网分析师薛建雄透露，今年前5个月，上海产权式写字楼共成交60.56万平方米；平均成交价格14012元/平方米。

　　市郊写字楼价低带动成交

　　另一方面，近来非CBD区写字楼开发速度过快、价格低迷，也是吸引企业前往的主要原因。天天房展网研究中心的数据显示，2005年产权式字楼盘的平均成交价格为14116元/平方米，总成交量只有27.71万/平方米，但是到了2006年成交量就攀升到140.78万/平方米，平均成交价格反而滑落到13155元/平方米。薛建雄表示，甲级写字楼租金的上涨，可以带动量价齐升，但是产权式写字楼的售价反而大幅下降6.8%。这其中固然有优质写字楼被开发商持有的原因，但更多的是市郊低层次写字楼开发过量。不过低价还是吸引了大量的企业，使得成交量上升5倍之巨。

　　企业受高租金所迫开始转移

　　统计数据显示，从2004年到2006年底，上海甲级写字楼的租金就从0.7美元/平方米/天，上涨到1.2美元/平方米/天，短短的两年时间上海写字楼的租金上涨了71.4%。

　　这成为部分世界500强企业撤离市中心，向市郊工业区转移的主要原因之一，天天房展网分析师薛建雄指出，被甲级写字楼租金高涨逼向工业区的迹象，已经从早期类似联合利华这样的世界500强企业向国内私营企业扩散，最近一批规模较大的私营贸易公司和广告公司，从原先高档写字楼搬到非CBD区办公的案例频现。其中多数企业都是在工业区自行购买物业办公。这一迹象表明，企业并不是因为经营不力资金紧张所致，实实在在的是被甲级写字楼租金上涨过快所迫。

　　郊区将成后市供应主体

　　与传统写字楼主要位于市中心区域的概念不同，郊区写字楼市场正在逐渐发力。中原地产提供的数据显示，2006年所出让的写字楼用地中，共出让土地面积约139.35万平方米，未来供应写字楼面积约为386.85万平方米。其中嘉定区未来将供应写字楼面积约141.69万平方米，紧随其后的是普陀区和宝山区。与此同时郊区未来的写字楼供应面积逐年上升，2006年出让的郊区办公用地，届时将供应写字楼面积约为231.88万平方米，约占未来总供应面积的60％左右，这一趋势符合上海写字楼市场分布格局的发展。

　　值得注意的是，未来将会形成一些新兴的商务中心，而且它们将带有明显的区域化特征。中原地产相关人士表示，2006年上海办公用地出让中，呈现部分规模化办公用地，如普陀、嘉定、宝山和南汇等。

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　　香港顶级楼盘沪上叫卖

　　本报讯记者江敏“基金管理4.5万亿港元资产、太古城房价比三年前涨了44％……”随着相关专家的纷纷表态，投资香港成为了6月12日“恒基兆业———内地及香港投资气候”研讨会的热门话题。而随着香港房地产尤其是别墅成交的不断放大，投资香港市场成为关注的重点。

　　美联集团的首席经济分析师刘嘉辉先生着重对香港的豪宅市场概况进行了考虑，分析指出价格超过千万港币的别墅式的独立屋在香港市场上2007年的成交量屡创新高，将给内地房地产商和买房者带来了更多的投资信心。

　　此次，恒基兆业的最新经典豪华之作———比华利山别墅的楼盘模型就出现在了论坛现场，最近少见的香港顶级楼盘再次在沪叫卖。恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨表示，企业仅将目光局限于内地或香港一隅显然太过狭隘，在未来，“香港的资本、内地的市场”或许会成为企业整合的新方向。