外资“多管道”涌入中国地产

　　本报记者 孟繁龙 深圳报道

　　憧憬人民币升值，看好房地产业高盈利能力，外资近年来进入中国地产市场的速度明显加快。同为逐利，但各路外资进入途径却不尽相同。

　　直接购买大城市的房产

　　新加坡腾飞集团以1.66亿美元收购上海市中心区域的海洋大厦；麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦；高盛8.9亿元购入百腾大厦……外资购置一级城市的写字楼，有“一举多得”的效果，除了保值增值、赚取利润外，还可用作办公场所，节约运营成本，同时能起到直接宣传、推广企业形象的效果。

　　除了购买写字楼，外资也会直接购地，如新加坡的凯德置地出手多次，竞得佛山、成都等二线城市的大量地块。直接购买物业和地产，管理自主化，有助于效率提升，从而保证利润的最大化。

　　近来，对于外资购房购地的模式监管趋紧。去年7月颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，提高了直接购置房产的资金门槛、交易成本、时间成本。而日前颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，对外商投资房地产审批、备案和监管更加规范和严格。鉴于此，外资更加青睐于参股房地产企业或者房地产项目的股权投资。

　　投资大陆地产商借道入场

　　5月29日，华发股份（600325）公告，其下属两家房地产子公司分别向GatewayCapital投资的全资子公司转让50%的股权；6月7日，阳光股份（000608）完成向新加坡的RecoShinePteLtd非公开发行1.2亿股，后者成为公司新的第一大股东。此外，渣打银行投资3.7亿港元入股房地产开发商绿城控股，斥资5000万美元入资世茂地产。

　　国内房地产行业的集中度不高，上述的华发股份、金地集团等，虽然在全国来看并非龙头公司，但在各自的主要经营区域的市场地位则不可小觑。借力这些知名企业，外资进入国内房地产市场的渠道更加顺畅便捷；而外资给国内地产商带来资金的同时，也带来了先进的经营管理和项目管理的经验，以及先进房地产开发模式。

　　对比股权投资和项目投资，业内人士认为，项目投资方在投资周期上有所限定，风险较大；股权投资方式持有周期长，能有效分散风险。

　　购买“中国概念”的REITs

　　还有相当多的境外投资者通过购买“REITs”（房地产投资信托基金）的方式，参与中国市场。投资者主要来自亚洲、欧洲、中东和美国、澳大利亚等地的国际金融机构投资者，重点投资中国一、二线城市的中档住宅发展项目。

　　这种模式，是将募集投资者的资金交由投资机构进行专业化房地产投资运作，并将投资收益按比例分配给投资者。华泰证券研究员张驰飞认为，REITs化是我国未来房地产行业的发展方向之一，成为房地产证券化的重要形式。

　　大举认购海外上市房企股份

　　广东房地产企业碧桂园前段时间在香港上市，受到外资热情认购，他们看好这家公司拥有的1900万平方米的土地储备和国内的市场。除碧桂园外，雅乐居、富力地产等较早在港交所上市融资的公司，亦是外资的追捧对象。

　　房地产企业在地方发展遇到瓶颈后，自然谋求向外扩张，实现全国各地的布点，这就需要大量的资金。政府对房地产调控政策，以及银行收缩银根的措施，众多房地产开发商就谋求海外上市，解决融资问题。借助海外上市融资，上市之后，这些内地的房地产企业的知名度亦有提升。

　　外资大举进入我国的房地产市场利弊兼有。商务部国际贸易经济合作研究院的梅新育认为，对不同形式的外资流入不应采取一刀切的限制力度，应选择让长期的制度建设和短期的应急措施共同发挥作用，在限制外资投资房地产的同时，还需保证外资的自住需求、发挥外资的高度专业化技能优势。