知情者大曝推动深圳楼价上涨的“三宗罪”

　　深圳炒楼“三宗罪”

　　延期开盘、捂盘惜售：

　　明明楼盘建好了，发展商却故意拖延开盘时间。

　　内部认购并炒作：

　　能够从内部拿到房源的，既有开发商的关系户，也包括一些内部高管。

拿到房源后，不必签署认购书和买卖合同，而是转手收取高额“茶水费”后，再转让给下家。有的即使是签署了认购书和买卖合同，也会想办法更换户主。

　　开发商与中介联手转手炒作：

　　一些尾盘房源、烂尾房或内部房源被有关系的中介获知后，在没有在国土部门网上销售系统登记的情况下，转手销售，并通过阴阳合同的方式赚取差价。

　　“深圳开发商折腾到现在，终于快折腾到头了。”昨天，一位地产人士获知了八部委将重点检查深圳房价快速上涨的消息后，感慨地说。

　　连日来，一则关于《八部委摸查房价暴涨原因，深圳首当其冲》的消息，在深圳地产界引起了轩然大波。消息称，包括建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发改委、国家工商总局在内的八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中，“非市场、非正常的因素”将成为此次调查的关注重点。

　　据有关报道称，6月15日，深圳市政府召集市规划局、国土局、审计局、监察局、国税局、地税局、发展和改革局、工商局等相关负责人召开全天闭门会，这也是为应对此次专项整治行动而召开的前期预备会议。“深圳事实上已经成为新一轮国家地产整治行动的重点城市之一。”深圳市政府某人士表示。

　　“这次调查可以反映出中央对深圳楼市的一种态度，短期内指望这次行动对深圳楼市调控能起到多大作用恐怕是不现实的，因为调查过后，距离出台相应措施还应该有一段时间。当然，对于遏制当前的投机气氛还是有所帮助的。”中原地产深港研究中心总监张伟认为。

　　5月房价环比涨幅只高不低

　　今年以来，深圳房价再次出现了加速飙升趋势，大量一手楼盘不但刚一开盘便宣称已销售一空，国土部门下属的多个房地产登记机构里，前来进行楼盘抵押、过户的市民也人头攒动。先后有媒体报道称，今年1－5月，深圳新建商品房销售价格已较去年底涨了52％，仅5月份当月，环比增幅就比今年4月上涨了22．86％。

　　令人不解的是，在今年6月中旬深圳市国土部门发布的一份今年1－5月深圳房地产分析报告中，对深圳5月的同比、环比涨幅数据均予以了回避，仅是透露“今年1—5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905．88元／平方米”。并称“5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计”。

　　“5月的环比数据比媒体公布的只高不低。”一位权威市场人士称，“现在市场上多半是炒家之前互相倒手接盘，真正有自信需求的购房，大多不愿再高价接盘。”

　　地产人士披露“三宗罪”

　　昨天，深圳市房地产消息人士半求在电话中告诉记者，根据其掌握的情况，在这次八部委的清查行动过后，将曝光一批违规的典型房地产企业。而就在日前，市政府已经召集多部门专门召开了一次会议，研究如何布置应对八部委摸查的相关安排。

　　昨天，记者还电话联系了深圳市国土部门多位负责房地产市场行业管理的负责人，但均被告知正在开会，便匆匆挂断了电话。

　　据了解，在此次八部委摸查中，将重点查处开发商在楼盘销售过程中是否存在“捂盘惜售”、“违规认购”、“内部及高管违规炒作”等问题。而一位地产人士则向记者透露，“延期开盘、捂盘惜售”、“内部认购并炒作”及“开发商与中介联手转手炒作”正是当前深圳推动楼价上涨的“三宗罪”。

　　查处内部炒作遇取证难

　　“去年以前，很多发展商都希望政府能够尽快批准楼盘预售，以免错过房价快速上涨的势头。现在不同了，发展商不但不着急，反而故意拖延开盘时间，明明楼盘建好了，他们都希望拖得越晚开盘越好。”这位人士透露，最为典型的，深圳南山区某楼盘，已建好了三年，至今尚未开盘预售。

　　至于内部认购后进行炒作的现象，现在则成了深圳绝大部分开发商在开盘前都要进行的一轮内部分肥行为。“能够从内部拿到房源的，既有开发商的关系户，也包括一些内部高管。拿到房源后，不必签署认购书和买卖合同，而是转手收取高额‘茶水费’后，再转让给下家。有的即使是签署了认购书和买卖合同，他们也会想办法更换户主。”他说。

　　今年3月，本报便对华强北一处大型商住楼盘收取“茶水费”的现象进行了曝光，随后也引起了深圳市国土部门的重视。但国土部门调查后无法对其进行查处，原因是：取证困难。

　　而“开发商与中介联手炒作”，指的是一些尾盘房源、烂尾房或内部房源被有关系的中介获知后，在没有在国土部门网上销售系统登记的情况下，转手销售，并通过阴阳合同的方式赚取差价。由于这种销售方式避开了国土部门的网上销售系统，不但国土部门在监管方面无从查处，也造成了国家税款的大量流失。

　　查处应避免市场断供

　　“政府虽然已经出台了多轮调控政策，但在新建商品房预售方面，目前对普通购房者来说，仍存在着不透明的现象。”归纳起这些销售违规行为，张伟说。

　　他建议，在应对开发商延期开盘方面，政府需要严格落实土地出让合同中关于开发预售时限的规定。而在公开房源销售方面，政府也可以采取在批准某楼盘预售前，提前在网上公布其即将预售的消息等办法堵住漏洞。

　　对于此次八部委的来深摸查，半求还建议，在调查中，应避免一旦查处某个项目，政府就将该项目的销售系统停掉的处罚措施。“查处的方向是正确的，但一旦停止许多项目的销售，封堵市场供应，就只会推动其余的项目进一步涨价。”

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　　 违规个案

　　罪名“开发商与中介联手炒作”

　　十年老楼竟当新盘卖

　　中介身兼开发商，业主发现房产证上标价比实际房价缩水一半

　　明明是自己掏了40多万买到手的房子，可拿到房产证后，却发现上面的登记价格竟然缩水了一半，成了20万元。而这些让200多位业主感觉“一头雾水”的房产证，在整个办理过程中，业主竟然毫不知情。昨日下午，五位刚刚购买了龙岗布吉金桔苑房产的业主带着20多位业主的联合签名来到本报，希望对自己讨个说法。

　　房产证上房价缩水一半

　　今年2月3日，市民安先生和其他一些业主购买了由深圳泰阳房地产经纪有限公司宣传推出的位于布吉一处名为金桔苑的公寓房产。

　　购买时均价为5000元每平方米左右。刘先生购买的一套面积为85．74平方米的房子，购房款总共为40万元。

　　而在5月31日拿到自己的房产证后，安先生却愕然了，在房产证上的登记价格赫然写着21．28万元，价格竟然“缩水”了一半。20万元的购房款竟然就这样“蒸发”了，安先生觉得荒诞不已。而在领取房产证现场，几乎每位业主都和安先生有着同样的遭遇，记者从业主们提供的房产证和实际购房价格及收据上看到，差不多所有业主房产证上的价格，均比收据价格缩水了一半。

　　“我们根本不知情。将来如果我们的房子要转让交易时，我们说自己的房子40万元，人家不相信啊！你房产证上只有20万元啊！”很多业主都有着这样的担忧。

　　200余购房合同无一业主签名

　　而在领取房产证当天，这些业主们也才第一次看到了自己的“购房合同”。记者在这些业主拿出的《深圳市房地产买卖合同（现售）》上看到，这份合同封面写有“网络版”字样，并表明来自“深圳市二手房网上交易系统”。而在五位业主的购房合同上的买房签字一栏，竟然全部写着“张国珍”。

　　记者按照合同上的联系方式，联系到了这位叫张国珍的买方。她说自己是泰阳房产公司的销售人员，金桔苑的很多购房合同上，“大部分买房都是签我的名字。但是我们经过业主委托授权的。”至于房产证上价格变化一事，她则表示要联系公司负责人。

　　在业主陈先生提供的一份张国珍所说的委托协议上，记者看到，写有业主委托泰阳房地产经纪有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》一项。而在泰阳公司事后提供给业主上的一份代为办理房产证的公证书上，却没有一户业主的签名。“我们很多人都根本没去过公证处”。

　　“一直到拿房产证了，我们才看到这些信息。我们很多人都是第一次买房子，泰阳公司告诉我们他们全部帮我们代理，我们就只在委托书上签了个字，至于售房合同，直到他们都签好了，才拿来给我们，中间根本就没见过。”

　　记者了解到，该处物业242户房产的购房合同上，没有一份有购房业主的签名，全部由泰阳公司的工作人员代为签署。而购房合同和房产证上的“报价”相同，唯一能够证明业主掏出的实际价格的，只有业主和售房方泰阳公司签订的一份委托办理协议。

　　中介身兼开发商改装二手房出售

　　记者调查发现，根据深圳市国房局提供的金桔苑项目资料，该房产项目早在1996年1月10日便已经由一家名为金盾实业开发公司卖出，并且进行了三级转移登记，而业主陈先生在国房局网上查询的结果，自己的购房性质竟然属于“转让”，之前他所购买的那套房屋的产权竟然早已有了两个主人。

　　明明是一个在十年前已经竣工的旧项目，竟然被包装为新商品房出售。在由泰阳地产制作的精美的宣传册上，记者看不到任何关于该处房产是二手房的说明。而多位业主均向记者证实，在购房时，从来没有人告诉他们，这个房子是二手房或者烂尾楼，“我们一直以为是新房。”

　　而赫然以开发商姿态包装推销新房的泰阳地产，实际上也是一家位于福田区益田路东方雅苑小区内的房产中介性质的地产经纪公司。

　　昨日，记者拨打了该公司负责人黄先生的手机，直到发稿前，均处于关机状态。

　　尚未发售　新楼便告罄

　　据调查反馈该楼盘变身二手，价格亦有所上涨

　　八部委摸查房价暴涨原因，深圳首当其冲。据八部委调查反馈：深圳南山区某楼盘，正式预售前，便撤走所有销售人员，而可售房源均落入中介之手，让原本一手的房子，转了个身就成为二手，价格亦有所上涨。

　　昨日，记者了解到，这个神秘楼盘位于南山区桂庙路，曾用名“时尚阳光公寓”，现名“阳光华艺”。记者来到该楼盘探访时看到，楼盘仍在施工过程中，尚未有业主入住。工地外墙上仍将有售楼电话。记者致电该电话咨询是否还有新房时，售楼小姐称，该楼盘在3月份开盘时就已售罄，当时的价格在1．4万－1．5万元平方米。当记者追问“可有二手房房源”时，对方称：“连房产证都没有办出来，哪里有二手房？”然后挂断电话。

　　但记者从曾打算购买该楼盘的李小姐处获悉，当初，家住南山的李小姐在该售楼处领了房号，可许久没有人通知她们去选房。当前去询问时，售楼处已停业，且被告知“新房售罄”。这让她非常疑惑：“当初都没有说要公开发售，为什么房子就没了呢！”而在海雅百货附近上班的一名市民也称，当初他也准备在此购房，可没两天就看到售楼处封了，“好像也没见打出公开售楼的广告。”

　　而在该楼盘的网上业主论坛里，有两个帖子则非常引人注目：《怎么现在有人说大部分房子都在二手中介手上呢？》、《未“公开发售”的南山一楼盘到底卖给了谁？》。这引起很多网友的关注，其中，对于楼盘的买卖归属和楼盘更名的质疑声不断。还有网友认为“楼盘更名或许就跟将一手房变身为二手房有关。”

　　对此，八部委将介入调查，而对于尚未收房的业主来说，房屋的相关问题也让他们担忧。

　　罪名“房源落入中介手”

　　还未开盘　已传被内定

　　该楼盘忽然晚上销售，数百登记买房者扑空

　　前晚十点，家住罗湖的金先生突然接到一个十万火急的电话，其朋友上气不接下气地告诉他，位于龙岗坂田的阳光×××楼盘开始销售了，已经排到30多号！

　　金先生大吃一惊，于是打的赶到位于坂田五和南路的售楼处，最终排到80多号，选中了一套三居室。“本来我想买两房的，但两房的不是一楼就是顶层，根本没得选。”金先生说，轮到他去选时，两房的房子甚至只剩下一套。这让他只能转念买了三房。

　　据金先生介绍，在前晚八九点钟突然开始销售的过程中，取号者最多排到了120多号，由于房子的位置不佳，真正售出的可能不到50套，仅有楼盘总套数的十分之一。即便如此，销售人员仍表示，所有的楼盘全部售完。这让当晚前来的近300名客户愤怒不已。

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　　昨日下午4时，当记者来到该楼盘售楼处时，销售大厅仍有众多后来者心有不甘，不愿离去。来自河南省的62岁的魏金菜说，他们全家住在梅林关附近的出租屋，儿女已在深工作10年。去年年底，当楼盘开始接受登记时他们一家就登记了3套。

　　“当时我去登记时，前面只有十多个人，我以为肯定能选上。”但让他意想不到的是，虽然经常来售楼处打听，甚至两天前到售楼处询问时，得到的回应还是到月底开盘，但仅仅一夜之间，当他闻讯一早赶到售楼处时，却得知楼盘销售一空。“我登记了三套啊！而且登记得这么早。”魏金菜竖起三个手指大声说，“他们居然一套也不肯给我们，天底下有这么过分的事情吗？”

　　据了解，阳光×××楼盘均价约9000元，与周边春华四季园、四季花城等楼盘的价格相比较有优势，成为很多市民关注的对象。

　　本月8日，该楼盘取得预售许可证，预售面积41372．82平方米，共488套单位，主力户型在70－100平方米，均为两房或三房。

　　但早在今年5月，焦点深圳房地产网上该楼盘的论坛里，已有网友透露楼盘的7成单位已被关系户内定，开不开盘都不一定。由于距离最早接受登记的时间已逾半年而迟迟没有开盘，越来越多的客户开始相信“内定”的传言。有网友甚至在本月12日贴出一个ＱＱ对话框，从中可以看到，已经有人开始以高于楼盘均价的价格转手出售了。而在前晚的楼盘销售中，也有客户反映，自己以高出原先总价3万元的价格购得他人转手销售的房子。

　　对此，附近中介公司职员表示内定很正常。有客户告诉记者，甚至已经有中介称，只要愿意出5－10万元，就可以帮他们弄到房子。

　　该楼盘销售主管杨允接受采访时称，楼盘事实上还未正式开盘。

　　楼盘从2006年起接受登记，由于客户太多，不可能全部都买得到房。而前晚的销售也都是按照登记的顺序一一通知，不过有些联系资料写得不清楚，就不可能通知到了。

　　杨允称，其中肯定有部分销售人员违规操作，他会因此追究相关人员责任。

　　空手套楼　倒手赚百万

　　不缴款不过户，一科技公司从开发商处拿到尾房坐地加价

　　不缴款不过户，一科技公司从开发商处拿到多套尾房后直接交给中介坐地加价。宝安南路与红宝路口酒店式公寓骏庭名园12套住宅，被该公司空手套楼，2个月内倒手就赚了上百万。

　　据了解，楼盘的开发商为佳宁娜（深圳）投资有限公司。今年年初，市民到售楼处买楼时却发现，尽管是一手房，却是由深圳市深伟星投资发展有限公司的二手中介进行销售，每平方米7900元的销售价格外，买房者还要多承担每平方米千余元的加价，此外还有每套5000元的中介费及正常的交易税费。但到国土部门办理过户手续时，买房者却发现是与佳宁娜公司签的一手房现售合同，而合同中房价仍然是每平方米7900元。

　　根据调查发现，这批房子已经在2006年底由佳宁娜公司卖给了深圳市毅佳凡科技开发有限公司，当时也没有办理过户手续。但很快，这12套房子由毅佳凡公司委托给深伟星进行出售。联系好上家佳宁娜公司的房源后，再找到下家深伟星公司销售，短短2个月之内，毅佳凡轻松赚取了上百万的差价。

　　对此深圳市国土房管局相关负责人认为，该交易涉嫌偷漏税，按每套房产多收5－8万余元所谓的“装修补偿费”计算，这12套尾房共计约有百万元的交易金额逃脱了税务监管。

　　作者: 李斌　王莹　杨敏　郭海芸

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