开发商为何不急不慌

　　商报记者 陆春花 报道

　　江苏商报报道期房退房增加、新房成交逐渐放缓、售楼处半夜悄悄开盘、售楼人员自贬自家项目、开发商比赛推迟开盘……近期，南京楼市又出现了一系列令人诧异现象。这些有悖常理的现象引发的原因说法不一，而一个不争的事实是：在这场博弈战中买房人已经明显处于下风。

　　在这些楼市异象当中，开发商捂盘惜售，待价而沽的目的昭然若揭。

　　不断推迟开盘日期是开发商的一种营销策略，因为现在的楼市，房价每天都在翻新，开盘时间越迟，意味着届时获利可能越多。只要开发商有充足的现金流，推多长时间也无所谓，到时候多计成本，标高房价就行。

　　记者了解到，由于不少楼盘不断推迟开盘，而楼市需求却十分旺盛，导致目前楼市仍然处于供不应求的状态。江南八区的供给明显显出不足，供不应求的矛盾依然十分突出，这也直接助推了房价的快速攀升。

　　退房潮中，有开发商影子

　　“从当初的投机心理，到现在的投资；还有部分开发商已经经受不住目前楼市的‘风雨预来’的趋势，已经提前撤离了这个古怪的漩涡，投入了股市。”一家开发商这样向记者说道。记者近日发现，6月份的退房开始增多。

　　记者从南京房管部门获悉，5月16日至6月15日期间南京共新增26套期房退房，相比上月退房数略有增加。房管部门官方网站南京网上房地产公示的26套退房显示，本期退房主要以商铺和大户型为主。

　　南京房管部门有关人士分析，造成期房退房的主要原因有三种：一是买家发现房屋质量有不满意的地方而退房；二是投资者发现风险隐现而退房；三是开发商在开盘时为了营造热销的假象，存在假认购而引起的退房。

　　家住富丽山庄的高女士最近将5年前购买的房子顺利出手，最初每平方米不到4000元的购买价，现在卖到了每平方米近9000元。除去各种税费，这套100多平方米的房子，让她足足赚了将近50万元。在南京，高女士只是“投机者”之一。在近日的“对话·中国”论坛上，龙永图也提到，一人拥有多套住房，导致闲置房的增加，也是投机者的行为。

　　“当初买这边的房子，就图个便宜，可是价格上涨这么快，也让我赚了一把。”2年前在江北买房的吴先生更是欣喜。

　　而也有一部分投机者，因为当初价格便宜而买了多套房子，导致手头资金紧张，再加上楼市的不稳定，也让他们信心不足，只好将房子退掉，既背风险，也可以将资金投入到其他渠道。

　　不过江苏商报在随后的调查中却意外发现，在期房的退房现象中，开发商也做足了文章。

　　前段时间有媒体报道称，开发商自己贬低自己的项目，“劝说”购房者不要买他们的退下来的期房。位于城中的一个商铺项目的销售人员表示：“我们这个房子挂了一年多了，也没卖出去。当时买房的人称商铺没有收益，没法开门。”

　　记者发现，该商铺项目登记的退房房源有20来套，但从在其提供退房表里，不少期房已经“熬”成了现房，价格明显上升了。

　　不管是商铺还是住宅，退房公示上房源的价格都比现在该楼盘的价格要低，少则两三百元一平方米，多则数千元一平方米。这样算来，一套住宅至少能优惠数万元，在房价仍在不断攀升的现在，无异于“天上掉馅饼”。但有开发商在销售时，为了提高销售量，完成既定的销售任务让公司内部人员或熟人先买下房子，造成热销局面，等到销售结束，再办理退房。此法不仅能提高销售量，对于有资金问题的开发商来说，还能从银行贷款“借钱”。

　　不想开盘，谁在操纵？

　　似乎目前的房价控制权已经掌握在政府的手里，可是开发商的应对政策还是一套接一套。

　　“现在是晚卖一天，就能多赚钱。”一家房地产商向记者透露，很多楼盘在已经取得预售许可证的情况下，对个别楼栋“封楼禁售”，有的甚至时间长达一年。而据记者掌握的情况，这种现象并不罕见。一位业内人士告诉记者，在当前的市场环境下，开发商的惜售更多的是对调控的后期下赌注，“共同的预期是，房价还会继续涨。所以，谁捂到最后，谁受益最多。”

　　报价时，将整个价格报高，推迟开盘现象更是愈演愈烈。

　　6月17日傍晚，南京市玄武区经五路壹城社区售楼处门前的马路被堵，20余名市民排成一线坐在马路中间。壹城开发商先是通知6月8日排号，去了后却又通知改在6月15日排号，6月15日过来又被告知还要推迟几天开盘。等了几天后，壹城开发商打电话称，6月18日肯定开盘，让一早过来排号。6月19日过来后，说好房子均价为5150元/平方米。但下午2点，壹城售楼处的一位负责人却说当天不开盘了，要过一段时间才能开盘，也没有给出任何原因。

　　继此楼盘开盘计划流产后，6月预计的多个项目开盘的现象都未出现。

　　“我们的开盘日期大约是5月底6月初吧。”5月中旬记者去城中一家楼盘“踩盘”时销售人员这样告知。然而到了预定的开盘时间，这家楼盘却没有任何讯息。当记者再次来到这家楼盘时，销售人员口中的开盘日期又被推迟到了6月底7月初，还强调的是“预计”。

　　就是在这样的一推再推中，这家楼盘预计的销售均价暗中不断刷新。第一次去时，预计均价是17500元/平方米，第二次去时，销售人员说：“预计18000元/平方米。”同样，这个价格肯定也没准儿。

　　而记者在采访中还发现，一些项目的样板间和售楼处已装修完毕，甚至开盘企划和广告也设计完毕，但开发商就是迟迟不办理预售许可证。

　　“南京一房一价的调控手段看似严厉却存在明显漏洞。”有房地产开发商向记者坦言，新规定与此前楼盘定价方式相比并没有根本性的变化，只是在定价的过程和手续上变得稍微繁琐一点而已，在如何定价、如何调整浮动幅度上仍是开发商说了算。

　　尽管不少开发商否认“囤房”，但事实上，开发商惯用“销控”手段，有意无意之中制造出“房荒”假象。用他们自己的话说：“房子不卖不行，卖得快也不行，因为这样就卖不出价了。”

　　销量下滑，谁在捂盘？

　　“本来2年前就可以凑一笔钱来买房子，但因为朋友身边也拮据，只能放弃。前段时间，房价一个劲地飞涨，更是让人望而却步。可是房价一直没有降，现在是决定到处凑钱也要把首付款先付了。”在一家广告公司工作的黄小姐看着现在的房价，一脸无奈。

　　周六黄小姐又和男朋友看了几家楼盘，不是价格太高，就是面积太大，买靠近主城房子的念头在还没有成形的情况下，就被售楼小姐们豪不留情地打消了。一家房产开发商表示，即使是我们这样的业内人士看着现在的房价，也已经到了摸不着头脑的地步了。

　　“我现在住在江北，但在城中上班不方便，我必须在市区再买个房子。以前我还在想是不是要再等一等、看一看，但现在这个情况我也看不明白，也猜不透它的走势了。我不能挑时间了，现在就买吧。”他说。

　　网尚房地产研究部主任周颖表示，房价总是由供需关系决定的。记者在采访中发现，近期楼市的成交量总是无序地出现降温现象。

　　6月16日和17日，南京楼市的成交量可以说是跌至谷底。数据显示，16日全天南京市商品房共认购121套，而成交仅为15套，整个交易量不过136套。周日的交易量略有回升，截至2007年6月17日19:00，共认购231套，成交159套，交易总量为390套。

　　就整体而言，比起上月此时动辄过千套的交易量，还是能看出交易量有一个非常明显的下滑。

　　而最引人注目的是，周六一天城中板块的总交易量不过7套而已，城中缺房源的现象由此可见一斑。

　　6月19日，南京网上房地产显示，全市认购229套，成交440套，比前一日分别下降了93和222套。一家开发商表示，成交的放缓，不是居民不买房，而是没有房买。城中房源稀缺，总价也太高，不是一般市民可以接受的，只能转战到江宁和江北，这就导致了这两地供应量的跟不上。再加上开发商“捂盘”现象严重，市民更是无处买房。

　　对于近期土地资源的看法，之前打算参加7号土地拍卖的一家开发商表示，现在开发商明显处于缺地状态，全国的房产公司都到南京来，而南京大的房地产公司又开始转战外地的房地产市场，为难的只是南京一些小的开发商，只能到本省的二线城市寻地。据他透露，国土局表示近一个月是有地块出让，但条件都还不成熟，即使现在有地块出让，到开发还是有一定的时间的，无形中还是造成了后期供应量的断档不足。

　　最新动态，开发商继续捂盘

　　商报记者曾璐报道 上周以来南京的天气以阴雨为主，这也影响了购房者的看房行为，因此上周南京楼市的成交量出现小幅下降。

　　据中国指数研究院对南京网上房地产监控数据，2007年6月11日到2007年6月17日，南京住宅认购量为2039套，成交量为2343套，成交面积为240315平方米，成交量相比上周有27.1%的降幅。一周成交的住宅套均面积为102.6平方米，比上周降低了2.0平方米，本周成交以中小户型为主。随着“一房一价”政策的深入执行，南京更多的在售项目开始对所售房源实施“一房一价”，但同时这一过程也给开发商捂盘带来了机会，因此近期市场新增供应量有所下降，供销比上升。

　　从分区情况看，本周仅有城中、城南和仙西板块的销量有所上升，其他板块均出现不同程度的下降。排前三位的依旧是江宁、浦口和六合，而河西板块则继续低迷，依旧排名第四位。一些商业地产投资者，上周也放缓了脚步。继上周商业成交突然放量之后，本周办公和商业的成交量双双恢复正常水平。一周办公成交面积位4669.61平方米，相比上周略有上升，商业成交量则下跌超过50%，本周仅为6195平方米，本周的成交量跟前几周相比变化不大，因此可以确定上周的放量也属于正常的市场波动。

　　，深圳房价飞涨的原因

　　据《中国经济时报》报道，6月14日，国家发展改革委和国家统计局联合公布的调查报告显示，5月，深圳房价环比仅上涨1.0个百分点，其中新建商品房环比更是仅上涨0.8个百分点，这与此前媒体报道的、来自深圳市土地和房产交易中心的同期环比数据22.86%，相差甚大，前者比后者少了近22倍。按照国家发展改革委和国家统计局联合公布的调查数据，在深圳这样一个房价飙升的城市，其房价环比涨幅竟然排在20名之外，其房价上涨速度甚至不如兰州、贵阳、西宁这些西部城市，这不能不令人产生怀疑。

　　几乎与此同时，深圳市国土资源和房产管理局官方网站深圳国土房产网也公布了1～5月深圳市房地产市场分析报告。该报告称，“深圳房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高”。报告披露，1～4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不过，该报告对5月深圳房价上涨指数未曾披露。

　　该报告同时称，深圳每月房价涨幅均居70个大中城市前列。

　　对于深圳近来房价飙升，世联地产副总经理朱明在接受记者采访时表示，其中一个重要原因就是新盘供应的锐减。“实际上从去年以来，由于受‘90/70’等调控政策的影响，深圳新盘所形成的供应少之又少，关内没几个项目。”

　　深圳市国土资源和房产管理局公布的上述分析报告显示，今年1～5月，深圳房地产投资呈现明显下降趋势，商品房建设规模亦随之减小。全市新建商品房批准预售面积继续下降，销售面积继续减少。二手房交易量持续上升，需求超过新建商品房。

　　来自戴德梁行的一份监测报告表明，今年一季度，深圳全市仅3宗土地成功交易，交易面积59.255万平方米，较去年同期减少77.8%。戴德梁行提到，今年1月31日，位于龙岗大工业区的两宗土地在今年的首次公开出让中流标，体现出当地政府规划与开发企业需求之间的矛盾，也反映出土地出让存在的不足。鉴于深圳楼市供应锐减，而需求十分活跃等诸多因素，深圳房价出现飙升便在情理之中了。周雪松（3版《热点》）

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