哪种房贷适合您

　　江苏商报报道 商报记者　陆春花　报道

　　房地产市场的火爆，让越来越多的手头并不宽裕的消费者不再观望，希望通过银行个人住房贷款来圆自己的“住房梦”。小余就是其中一个。

　　小余已经年近30了，本来早该结婚的他，因为没钱买房而一拖再拖。

眼看着房价依然没有下降的趋势，实在拖不下去的小余无奈加入了购房大军。一次性付清房款肯定是不现实的，那么，只有通过贷款的方式来解决“婚房”问题了。小余和他女朋友都没有公积金，选择什么样的房贷无疑成为一个重要问题，“选择好房贷可以省下不少钱呢。”小余这样告诉记者，同时拜托记者帮他分析该如何选择购房贷款。

　　近日，记者接到不少读者的来电，如何选择房贷是大多数读者迫切想知道的问题。为此，记者采访了业内人士，就如何选择一个合理的还款方式和年限的问题，为许多买房族提供参考。

　　公积金：利息低，利率稳定

　　住房公积金贷款是指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房(包括建造、大修)的住房公积金缴存发放的优惠贷款。可以申请到公积金贷款的购房者大多会使用这种贷款。

　　住房公积金贷款是住房公积金使用的中心内容。新《条列》规定的住房公积金贷款专指职工个人贷款，这是从建设性贷款向消费性贷款的转变，是对住房公积金使用方向的重大调整，改变了长期以来重建设、轻消费的观念，有利于改变职工消费结构，使住房消费支出达到职工家庭收入的合理比重，保证国家，单位职工的合理负担；调整房地产市场结构，解决有效需求不足的问题，达到住宅市场供求平衡和优化结构。

　　人物：黄先生

　　需求：有一套70平方米的旧房，还想购买一套100平方米的新房

　　案例：市民黄先生今年36岁，户口在盐城。夫妻目前在一家外企上班，家庭年收入10万，支出5万。目前家庭存款10万，有一套处于黄金地段2房1厅的旧房，以70平方米估算，按照南京目前的房价，市值可达55万元。如购买一套100平方米、总价为120万元的新房，则不发放公积金贷款，只能购买单价1万元以下的。如购买面积100平方米，总价80万的。要贷款25万，因为公积金贷款利率低于商业贷款利率。因此可以公积金贷款15万，加上商业贷款10万元，夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过30万元。

　　优点：由于今年4月28日，5年期以上个人住房商业贷款的基准利率由6.12%提高到6.39%，即上调0.27个百分点，其上调幅度高于公积金利率涨幅，这使5年期以上个人住房公积金贷款和个人商业住房贷款之间的利差进一步拉大，达到了1.8%，而调整前二者利差是1.71个百分点。

　　从这些数据可以看出，在新的贷款利率下，消费者购房使用公积金贷款比使用商业贷款更加划算。

　　缺点：申请手续繁琐，周期长。

　　适宜人群：在本市行政区域范围内购买、建修自住住房，并按规定向管理中心缴存住房公积金的人员，可以申请公积金贷款。

　　注意事项：申请公积金贷款时已连续、足额缴存住房公积金六个月（含本数，下同）以上。商品房首期付款的金额不低于总房款的30%；二手房首期付款的金额不低于总房款的40%；建修房自筹资金不少于建修房总额的50%。公积金还贷能力系数为0.3，而按照其计算公式：借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12（月）×实际可贷年限，此项额度降低了1/3。如一个月缴存额为500元的职工，如果缴存比例为24%（单位、个人各缴12%），如果一位男同志今年50岁，距离退休年龄还有10年的话，原来他的贷款额度为500/24%×0.45×12×10=11.25万，这个职工的贷款额度是12万元；但这次系数调低后，可贷额度降为75000元。

　　入住还款：减轻初期压力

　　去年，招行推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。“入住还款”是指客户在招行办理一手房住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。

　　人物：赵海

　　需求：欲购总价约90万元的房子

　　案例：赵海看中一套总价约90万元的河西的一套房子，他共有34万元的购房资金，如果首付30万元，再加办理贷款及其他费用，就只能剩下4万元左右用来装修新房了。虽然这房子还有一年多才能交房，但接下来就得每个月开始还房贷，他的存款也不可能有大幅增长。使用入住还款支付利息，还款压力就会小很多，待入住以及家庭资金相应“缓过劲”后，再转为正常的还款方式每月按期支付月供，这样就能较为轻松地度过资金集中使用阶段。

　　优点：有效降低购房者交房初期的经济压力。

　　缺点：由于加上了约定期还的利息，从整体上看，实际还款的总金额会比正常还款多。

　　适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临装修或购买家电等需求的年轻购房者。

　　注意事项：这项新业务旨在减轻客户初期的还款压力，但并不能节省住房贷款的利息支出。据测算，一笔10年期的50万元贷款，按原先的利率，采取入住还款法，一年宽限期内每月仅需还利息2700元，全年减少月供支出35393元，相当于减少了52%的资金支出。但从第二年开始，客户将恢复正常的还本付息，金额与未选择这项业务的贷款相同。

　　直客式房贷：省本钱

　　“超按揭贷款”服务模式绕过房地产商，直接在银行申请房贷的“直客式”房贷模式，可让市民享受一次性付款的优惠房价，相比较以前由开发商提供阶段性担保的贷款方式，可大大节省市民开支。

　　人物：张亭

　　需求：新街口100万新房

　　案例：开发商指定的按揭银行是两家国有商业银行，开发商规定如果消费者办理按揭贷款可以优惠2%，而一次性付款则可给予折扣5%。在这种情况下，张小姐就可以选择“直客式房贷”，绕过开发商和其指定银行，直接与商业银行签订贷款合同，将贷款与自备的首期款作为房款一次性支付给开发商，从而获得5%的折扣。与到指定的按揭银行贷款获得2%的折扣相比，张小姐即可省下3万元房款。

　　优点：买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外，由于绕过了开发商和中介的环节，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。

　　缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险，对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。

　　适宜人群：有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

　　注意事项：“直客式”房贷带给购房者的优惠显而易见，不过，这类贷款品种对客户设定了较为严格的审核条件。据称，目前银行在办理“直客式”房贷时，只有像国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等优质客户，才可以申请这种“直客式”的房贷。另外，在“直客式”房贷模式下，由于开发商不需再向银行支付按揭保证金，市民直接从银行贷款购房，开发商会将其视为一次性付款，给予总房款金额2%~6%的优惠。一般借款人购买住房贷款比例最高不超过80%，最长30年，按照住房贷款利率执行。

　　固定房贷：规避加息风险

　　固定利率个人房贷是指银行根据自身对利率走向的判断，向购房人提供一个利率报价，并为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。

　　人物：老杨

　　需求：二手房

　　案例：老杨想购买一套42万元的二手房，无奈仍有12万元的资金空缺，需要通过贷款来解决。自知已经过了收入的巅峰期，未来如果利率再有几个连环上涨，他觉得自己无法承受，于是索性申请了固定利率房贷，也少了些后顾之忧。

　　对于这种未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率房贷，也是当前利率上涨周期中，一个比较明智的决定。但如果在10年中利率下跌了呢？固定利率贷款就很不合算。

　　据了解，在农行的固定利率贷款业务中，还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调，当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点（含）以上时，如果老于没有任何不良信用或者违约记录，在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款使得固定利率房贷不仅能够帮助老于规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。

　　优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

　　缺点：虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务（包括住房、商用房），办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。

　　适宜人群：主要是3种人。一是有固定收入的人，二是有升息预期的人，三是一些为了锁定风险的生意人。

　　注意事项：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3%（贷款存续期在一年以内）。（10版《江苏地产》）

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