一手楼盯梢二手楼评估 深圳房地产市场整顿落地

　　本报记者 徐广蓉

　　7月1日，在深圳市会展中心，深圳市国土房产局直属南山分局副局长罗演广一句“我是以房地产市场监管的身份来参加的”掀开了南山区的星海名城六期“城中央”开盘典礼的序幕，同时也展开了深圳市新一轮房地产整顿。

　　3日下午，市政府召开全市房地产市场秩序专项整治工作会议，出台了《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》，组建了由13个部门参加的整顿小组。

　　接踵而来的是12家开发商被吊销营业执照，58家企业被要求整改，二手房交易规范合同出台，为遏制阴阳合同而推出的房价评估系统正式开始启用，标志调控措施再施重拳。

　　此次专项整治共分三阶段：7月初为动员部署阶段；7月中旬到明年1月为组织实施阶段；明年2月－3月为总结巩固阶段。

　　一二手联动调控

　　“城中央”的销售现场，除了楼盘的销售人员，还有国土局的工作人员，他们负责“盯梢”项目的销售情况。从“城中央”的销售开始，深圳市国土局对深圳市关内的新房项目销售采取现场监管的模式。据悉，对于本次现场监管，国土房产局派出了近10人的队伍，对销售过程中的各环节进行监控。

　　罗演广说，市场中的囤房、捂房、不公开销售等哄抬房价的行为，多发生在公开销售的前几天。把房地产监管工作前移，即在领取房地产预售许可证之前，开发商要有一套公开、公平的销售方案，并报国土房产部门备案。在楼盘开盘的当天，由房地产主管部门派人到现场直接监管，发现不执行原销售方案，或者其他的违规行为，立即予以纠正。

　　与此同时，二手市场的整顿也已展开。国土部门还透露，8月1日将启用二手楼交易规范合同《二手房买卖合同2007版》和《居间合同2007版》，二手房交易自下月起将一律上网，并以这两种合同文本为合同标准文本。

　　2004年12月1日，《深圳市房地产经纪合同》(示范文本)正式实施，但不是强制性规定，所以各中介还是继续使用各自版本。由于各中介合同内容不统一，存在各种漏洞，造成交易过程中产生众多纠纷。

　　另外，市地税局负责人表示，针对二手房交易中的“阴阳合同”问题，税务和国土部门已联合开发出“二手房基准价格评估系统”，从区位、配套等多种因素对房屋价格进行评估测算。这个系统推出后将定期更新，如果二手房成交价明显偏低，有关部门将严格按评估价征税。其次，是建立税收管理制度，对房地产行业进行专业化管理。同时，积极开展房地产市场行业的税收专项检查和中介专项整治工作，按照部署，确定10家有代表性的房地产企业、14家中介机构为专项检查的重点企业。此外，还将开展对土地增值税的清算工作，并建立完善的房地产税收管理信息系统。

　　世联地产董事长陈劲松把该措施称为“打蛇七寸”。在深圳长久以来存在着阴阳合同避税的问题，即交易双方在政府统一销售合同上都以“房产证原价”签订交易价格，而另一与中介签订的三方合同才是房屋转让的真实价格，以此可以逃避20%所得税。陈劲松认为，这一现象的后果就是政府无法统计深圳真实的交易价格，无法掌握市场的变化。同时导致税收调控失效。

　　他认为，目前官方公布的数据，与深圳市场价格的真实涨幅还是有差距，由于二手房已经成为市场的主要房源，超过新房供应50%以上，他估计市场1-5月份的实际涨幅已经超过了50%，二手房实际房价翻番。杜绝阴阳合同后，可以充分发挥税收政策的调控作用，这样二手房价将得到抑制，从而降低一手房的房价，对市场会产生立竿见影的效果。

　　整顿过程将对二手房交易秩序进行梳理。工商部门表示，通过这次专项检查，发现主要存在的问题：一是部分企业在房屋中介中，有吃差价的行为；二是一些地产公司利用购房者不认真看合同的习惯，口头做大量承诺，但在合同中并不体现出来，一旦购房者发现问题，对口头承诺的失口否认，造成购房者的被动；三是设置障碍，当合同无法完成时，拒绝退还诚意金；四是利用合同中不真实的房价，规避国家税收。由于基层工商所执法手段、权限的问题，对上述出现的问题在查处中有很大的困难，仅南山分局就出动执法人员568人，对于正常经营的155家房地产开发企业和703家房地产中介企业进行清查。

　　土地放量

　　市银监局负责人表示，他们将加强资金管理，查处房地产开发商贷款中的违法违规行为，查处房地产消费贷款中，如假按揭一类的违法违规行为，查处信贷审批中的违法违规行为。同时，打击中介机构逃避监管、占用购房资金等违法违规行为。

　　但是，陈劲松认为，银行单纯出于商业动机，按照较高的“阴”合同（实际交易）价格而不是交给政府的“阳”合同价格发放贷款，这样纵容了阴阳合同的产生，如果银行严格按照阳合同进行贷款，炒房资金将会很大程度受到抑制。

　　而从土地交易中心获悉，土地拍卖的节奏正逐步加快，本月30日，招标流拍的两块土地将以挂牌方式再次推出市场，总共23.8万平米建筑面积。并且在下半年将集中推出大约10块土地，“会适当加大供应量，目前已经在通过人大审批过程中。”中心工作人员表示。

　　“但是政府手头土地供应紧张，手头上立刻能放量给市场的土地缺乏，加上2年以上闲置土地处理有很多历史原因制约等因素，土地供应仍然难以放量，整顿二级市场仍然是主要调控措施。”陈劲松认为。