楼市需建立权威评估及预警体系 警惕房地产泡沫

　　楼市需要权威预警

　　文 唐敏 张茜

　　近日，中国社科院城市发展与环境研究中心发布了2007房地产发展蓝皮书，认为2006年我国部分大城市二手房的租售比已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。由此，警惕房地产泡沫的呼声又起。

　　所谓租售比，是指房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，一般认为其可以比较客观地反映出当地楼市供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在价格虚高或投机行为。这一指标也是国际上判断房地产市场泡沫存在的常用方法之一。

　　统计数字显示，2006年北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比高达1:270至1:400，已远远超过成熟市场经济体1:200的租售比警戒线，风险急剧累积。

　　相反的意见则认为，租售比只是用来判断房产是否投资过热的辅助手段，仅以此来判断房地产市场是否有泡沫还略显单薄。

　　除了“租售比”，目前被用来度量房产泡沫的指标还有两个，即“房地产投资占GDP比重”和“房价收入比”。前一指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置。数据显示，2006年房地产企业开发投资同比增长21.8%，比2005年增长0.9个百分点，低于同期城镇固定资产投资2.7个百分点，占城镇固定资产投资比重下降0.5个百分点。与前几年接近30%的投资增长相比，2006年的这一指标已大大降低，而且也符合一些学者认为的“投资增长宜为GDP增长的两倍左右”这一合理空间。这一指标，已成为“调控已见成效”结论的重要支撑。

　　“房价收入比”前几年讨论得较多，主要用于判断居民住房消费需求的可持续性。由于很难准确统计中国家庭的收入状况，使得这一指标的参照性大大降低。

　　这就牵扯到一个问题，即在目前的国情下，是否有具有公信力的指标来度量房地产市场。事实上，近年来房地产是否过热问题一直处于“公说公有理，婆说婆有理”的状态。在这个过程中，房地产市场数据出自多门，结论打架的现象也屡见不鲜。其中最具典型性的是上海，短短数月内房价数据一变再变。

　　不同的部门、不同的机构得出不同的结论，如果仅仅是学术观点之争无关紧要，但在中国住房保障体系尚未完善、中低收入家庭尚存在买房难的情况下，各种观点混淆视听，甚至影响到决策，诸如对房地产市场的调控要不要继续、怎样继续等关系民生的大问题，就大关紧要了。

　　鉴于中国住房问题的上述特殊国情，再加上住房制度改革尚不足十年，随城市化进程加快住房需求涌现等因素，在借鉴国际经验，统筹考量各种社会、经济因素的基础上，建立权威的中国房地产市场预警预报系统，显得尤为重要与迫切。

　　早在2001年房地产泡沫争论刚刚开始时，就有学者呼吁尽快建立权威的评估及预警体系，而作为房地产行业主管部门的建设部也将建立房地产市场预警预报系统列入工作要点，但如今这套系统却仍付之阙如。其原因自然很多，比如缺乏扎实的住房基础数据支撑、数据不能共享等，一些地方甚至还在为这套系统到底由谁主导而争执不休。

　　行文至此，笔者听到最新消息，北京市房屋普查工作将于6月1日起全面展开，将对北京市房屋情况进行摸底，搭建房屋普查综合信息系统，建立长效房屋管理机制。希望这是一个好的开始。这样，今后在讨论诸如空置率是否过高、中低收入家庭住房需求有多大、每年的住房建设规模、不同地段不同区域的房价涨跌等问题时，就可以有一个权威而扎实的根据来说话。果如此，则房地产市场的调控政策将会精准许多。