《瞭望》文章：郑州：“捆绑”廉租房与经济房

　　《瞭望》文章：郑州：“捆绑”廉租房与经济房

　　将经济适用房与廉租房捆绑建设，需要妥善解决经济适用房建设开工不足、竣工率低等问题，严防开发商囤地甚至倒卖项目

　　文/《瞭望》新闻周刊记者韩冰 梁鹏

　　郑州是在全国最早开始推行廉租房建设的城市之一，迄今已有6年时间，但目前郑州市廉租房住户只占市区总户数的0.2%。

郑州市房管局告诉《瞭望》新闻周刊记者，到2010年末，郑州市廉租房覆盖面将扩大到1.5万户，廉租户占市区总户数的比例从目前的0.2%增至1.5%。

　　在不到四年时间里，要实现廉租房覆盖面逾七倍的增长，房源如何保证？郑州市房管局宣布，到2010年，郑州将投资5亿元建设约4200套廉租房，并从2007年起，采取将廉租房与经济适用房捆绑建设的办法，即在每个新建经济适用房小区中划出5%?け8%的住房作为廉租住房。

　　受访专家认为，这一举措，意味着今后郑州扩大廉租房覆盖面有了稳定的房源供应，而且也标志着政府部门正在通过整合公共资源的办法，尝试解决低收入群体的住房保障问题。作为中国人口第一大省省会的郑州，这一探索值得关注。

　　有效增加廉租房源

　　2007年以前，郑州市廉租房的房源主要来自于直管公房以及向社会求租，然而经过6年的实践，发现这种做法有较多弊端。住户分散，不利管理，很多住房是五六十年代的老房子，配套设施不完善，物业服务跟不上，不仅生活不便，而且安全隐患也较多。

　　“2006年，有一位住户家里因电器老化而失火，把我们惊出了一身冷汗。”郑州市房管局局长王广国告诉本刊记者：“而且随着郑州市老城区的改造，直管公房、社会租房等廉租房的房源正日趋减少。”

　　王广国认为，把经济适用房项目与廉租房捆绑建设，这种“相对集中、合理分散”的新模式，既能保证廉租房的房源，又有利于扩大覆盖面。还可以将廉租住房家庭相对集中于各经济适用房小区中的1?け2栋楼安置，便于政府工作人员进行帮扶照顾，可谓一举多得。

　　目前正在兴建的“珠江荣城”二期小区，是郑州市首个实行捆绑式建设的经济适用房小区。据开发商郑州珠江置业有限公司副总经理宋永录介绍，该小区二期工程共630套房，其中第20栋楼的38套房按规划确定为廉租房。整个小区国庆节之前将完成主体建筑，2008年第一季度将交付使用。

　　王广国介绍，郑州市廉租房将以45?け60平方米的住房为主力户型，个别为四口之家的家庭也不超过80平方米。目前在建的有“珠江荣城”、“宏鑫花园”两个项目。这些廉租房在建成并经验收合格后，由政府按成本价进行回购。

　　郑州市房管局发展规划处处长江文静介绍说，新建成的廉租住房小区将统一由经济适用房小区的物业公司实施物业管理，并依据廉租住房人群的收入水平，制订适宜的物业收费标准。郑州市廉租办将把廉租房补贴直接发放到物业公司，不足部分由廉租住房家庭补足。申请廉租住房的家庭可根据自己的居住需要，到区廉租办申请登记，若房源不足，会考虑摇号或按登记先后顺序轮候配租等办法进行。

　　筹建公共住宅建设投资集团

　　本刊记者了解，目前郑州市廉租房基金的筹集主要有以下几个渠道：住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和公积金管理机构运行经费后的剩余部分、出售直管公房收入的5%、全市每年土地出让净收益的5%以及社会捐赠资金，资金不足部分列入郑州市财政预算。

　　另外，郑州市还与国家开发银行合作，由国家开发银行提供廉租房建设政策优惠贷款。王广国告诉记者，根据郑州市“十一五”住房规划，十一五期间，郑州市将建造廉租房共25万平方米，国家开发银行为此将提供5亿元人民币的政策性贷款，平均1年1个亿。

　　另一方面，将经济适用房项目与廉租房捆绑建设，必须妥善解决经济适用房建设本就存在开工不足、竣工率低等问题，以及一些开发商囤地甚至倒卖项目的问题。

　　自1995年郑州开展安居工程以来，政府共下达计划1016万平方米的计划，但实际仅开工623万平方米，竣工491万平方米，远不能适应郑州低收入家庭的实际需求，也给稳定本市房价带来巨大压力。

　　经济适用房虽然利润率较低，但由于销售高、资金回笼快，一般开发企业都能够按相关规定和要求组织开工和销售。但仍有很大部分开发企业，人为囤积土地和建设计划，利用土地升值和经济适用房政策调整完善产生的政策差异，获取不当利益。甚至有些开发企业，以建设计划、土地和企业捆绑后出售的方式，变相倒卖经济适用房建设计划，造成许多项目迟迟不能开工，无法形成有效供给。

　　另一方面，由于经济适用房建设计划多头管理，影响了项目的统一规划，导致项目布局不合理。加之信息不畅，主管部门很难对经济适用房项目的建设和销售实施全过程监管，使一些企业私自提前销售，造成既成事实，既影响了经济适用房的公开销售，也给市场清理整顿带来了很大被动。

　　王广国透露，针对这些问题，郑州市目前正在酝酿成立郑州市公共住宅建设投资集团，以市场化、公司化的运作机制经营社会公益事业。公共住宅建设投资集团采取“政府主导、社会参与、市场运作”的模式，即房管局作为职能管理部门，主要参与保障性住宅项目前期的项目报建、工程招投标以及整个项目的监督管理工作，工程建设则主要采用面向社会招标代建的形式进行。

　　本刊记者了解，目前公共住宅建设集团组建方案原则上已经得到了决策者的认同，一些具体细节仍在研究中。这个公共住宅建设集团将主要承担经济适用房、廉租房、周转住房和农民工公寓等保障性住房的建设投资，解决中低收入人群住房问题。

　　将农民工住房保障纳入统筹

　　郑州市在其“十一五”住房建设规范中明确提出将建设周转住房59万平方米，为外来务工人员和大中专毕业生等人群提供居住安全、设施齐全、环境较好、租金低廉、管理有序的可租赁住房房源。

　　2006年，郑州出台了《郑州市人民政府解决农民工问题实施意见》，对涉及农民工权益的一系列问题作出具体规定。其中明确提出把长期在城市就业与生活的农民工居住问题，纳入城市住宅建设发展规划。建设一批经济适用房供农民工廉价租用，城镇单位聘用农民工，用人单位和个人可缴存住房公积金，用于农民工购买或租赁自住住房。

　　但从现实来看，通过现有的廉租房建设规模解决农民工住房保障只是杯水车薪，大量的“城中村”、“城郊村”，仍然是为包括农民工在内的大量城市外来务工人员提供廉价住房的主要渠道。而现在，一方面政府提供的廉租住房面积远远不能满足需求；另一方面，随着一些地方大规模进行“城中村”、“都市村庄”改造，这些民间的“廉租房”房源又在大幅缩减。

　　2006年，郑州市对市区燕庄村进行了大规模的“城中村”改造，代之以一个高档的商务区。尽管类似这样的改造确有必要，但也带来一个值得关注的现象，就是改造带动附近租房价格的大幅上涨，包括农民工在内的许多外来务工人员不得不“住得更远、往得更贵”。

　　河南省社科院副院长刘道兴认为，“城中村”本身固然存在着诸多问题，比如环境脏乱差等等，但同时也是农民工、大学毕业生主要廉价居住场所，改造完后，政府能不能为这些城市新市民提供足够的廉租房，一加一减之间应该引起有关部门足够的重视和思索。□