深圳二手房新版合同八月启用 避免“阴阳合同”

　　深圳二手房交易市场又有新动作。从今年8月1日开始，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》将正式启用。我市房地产交易市场已形成一整套买卖合同系列，将有效规范我市房地产市场交易秩序。

　　此前，《深圳市房地产经纪合同》于2004年正式实施，但不是强制性规定，各中介还是继续使用各自版本，各中介合同内容不统一，存在各种漏洞。

　　二手房交易问题较多

　　今年上半年，深圳二手房交易面积达到668.03万平房米，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例已达1.58：1。

　　与此同时，二手房市场交易过程中也逐渐暴露出许多问题。面对市场竞争日益激烈的压力，为了牟取更大利润，房地产中介企业在二手房交易中不惜采取违法违规操作手段，如利用合同方式损害买卖双方正当利益，添加“霸王条款”，设置“合同陷阱”，签订“阴阳合同”等。

　　15次修改完成新合同

　　为规范整治我市房地产市场秩序，去年底开始，市工商局和市国土房产局，在吸收借鉴当前中介公司所用合同版本的基础上，广泛征求法院、仲裁委、法律专家以及广大房地产公司的意见，历经15次修改完成了《买卖合同》和《居间合同》。

　　平等划分各方权利义务

　　与目前使用的合同相比，新版合同在资金管理、佣金收取、违约责任等方面做出了全面、细致、明确的约定，对交易各方权利义务的划分更为清晰和对等，将有效保障交易各方的正当权益，大大减少了由合同本身带来的交易风险。

　　如新版合同约定，卖方必须对所交易的房地产享有完全的处分权，交房前必须结清水电费、物管费等所有费用。若卖方延迟交房，买方有权选择定金罚则或要求其支付违约金；买方必须将定金、房款支付到双方指定的监管账户。若买方逾期付款，卖方有权要求买方支付违约金继续履行合同，或解除合同并要求支付违约金。

　　先向中介缴必要费用

　　为保障居间方即中介的利益，新版合同约定，《居间合同》签订时买卖双方就应向中介支付不超过佣金总额20%的必要费用，《买卖合同》签订时，买卖双方应向中介支付剩余部分佣金；如出现“跳单”情形时，中介有权要求买卖双方支付全部佣金；如买方或卖方单方出现过错或违约情形时，中介在返还守约方支付的费用后，可要求违约方赔偿。

　　房产交易合同形成系列

　　业内人士指出，新版合同可在一定程度上避免“阴阳合同”产生，因为新合同条款均由政府部门统一制订强制执行，交易方若再想逃避税费，必然要私下签订第三个合同，由于不受法律保护，由此产生的交易风险也必然随之加大。

　　据悉，从去年启用的一手房预售合同、现售合同到如今即将启用的二手房买卖合同、居间合同，我市房地产交易市场已形成一整套买卖合同系列，完善的合同文本从客观上确立了买卖各方在交易过程中的法律关系，在保障各方合法权益的同时，还将有效规范我市房地产市场秩序。