七次加息房贷增10% 楼市升温格局短期难以改变

　　自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。加息可能成为当前楼市的“退烧药”吗?多数业内人士认为，加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。对于当下的楼市而言，降温还要问源头。

    银行贷款基准利率上调0.27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点，对房地产市场的影响将体现在两方面：对于购房人而言，加息意味着温和增加负担。以50万元20年期房贷为例，加息前，按实际最优惠利率6.12%计算，利息总额为368045.35元，月还款3616.86元。加息后，最优惠利率调整为6.2730%，利息总额为378723.29元，增加约10678元；月还款3661.35元，实际月供增加约45元。

　　尽管单独看一次加息增加的还款额不算大，5年以上长期贷款利率调整幅度相对较小，凸显了央行尽量减少加息给购房人群带来还贷负担的一片苦心，但联系到最近7个月内3次加息、33个月内(自2004年10月以来)7次加息，购房人因此累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。这对于普通工薪阶层还是有压力的。

　　经济学家易宪荣据此认为，高利率势必会抑制房产投资者的需求，会大大改变买房人对未来的预期，扎堆购房的现象也会减少。但前6次加息后的楼市走势证明，这种“通过影响房产需求方来影响供给方从而让房价降下来”的美好愿望从未实现过。事实上，房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下，难以抑制。在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求一起释放，“该买的还是买”。

　　对于开发商，加息理论上会带来开发成本提升。摩根大通中国证券市场部董事总经理李晶说，因为借钱要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。但渤海证券的地产分析师秦洪认为，开发商在房地产业景气高昂的大背景下，会通过提价等方式轻松地化解这一成本。

　　的确，相对于房价高涨带来的收入，加息对开发商而言不过是“毛毛雨”。譬如地产龙头万科日前公布的6月份销售数据显示，火热的行情令其每平方米销售收入增加1000多元。

　　房价飞涨原因何在?

　　3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在?而近来关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“6个月上涨50%”“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”“新拍出的楼面地价接近在售房价”……中共中央党校研究室副主任周天勇教授判断，单独的加息不会对房市有太大的影响。

　　从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求导致房价上涨。国家发展和改革委员会公布的数据显示，1至4月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2倍多，且销售面积增幅高于竣工面积增幅6.7个百分点。

　　从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。房地产研究者顾海波指出，土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高涨。中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张，为房价上涨火上加油。

　　从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

　　降温还要问源头

　　究竟啥是楼市降温的“及时雨”呢?其一，供求决定价格，增加供给是降温的必要条件。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足，自主、投资需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨。要楼价趋稳、甚至下调，最有效的方法莫如增加供应。

　　“通过增加供给来抑制房价的快速上升，这已形成了一个共识。”巴黎百富勤公司分析师秦红雨认为。调控楼市，当务之急是强力推进冲击型的有效供给，而不是用控制需求的方式来堵。眼下，开发商之所以有“谁捂(盘)到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。要改变后市看涨预期，合乎市场规律的做法就是得强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以廉租房等住房保障措施的协同推进。

　　其二，打击坐庄，整顿交易秩序，扫除囤积居奇。楼市在打击囤地、囤房方面，得动真格的。囤地在本质上跟坐庄没什么两样。都是凭借资金、信息优势，垄断资源，囤而不动，待价而沽，只不过达成目的所使用的手段各自不同罢了。

　　要新增土地形成有效供给，至少得做到两点：一是批出的土地不能闲置，而是要进入生产领域，形成房屋；二是要所形成的产品必须是主流购买力所中意的房屋，交通便捷、低总价、配套全。前者要求严格执行“土地闲置”回收政策，打击囤地；后者要求推进“90/70”项目，形成冲击性供给。