上海楼市成交缩量 “退烧”说为时尚早

　　新华社记者 徐寿松

　　进入7月份后，上海一手房成交量较6月份明显下滑，公开的房屋“均价”数据也开始走低。市场开始猜测，这是预示着高成交的支撑力已经大幅减弱，上海楼市反季节“发烧”将要“熄火”？

　　导致成交缩量的直接原因是新盘上市量锐减、优质可售房源大幅下滑；而全市住宅数据“均价”之所以走低，乃在于新房成交的大头发生了位移，由中心城区成交为主转向远郊成交为主。

　　因此，现在作出上海楼市“退烧”的判断，还为时太早。业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，九、十月份上海房价可能会迎来继续上行。

　　成交缩量价格续涨

　　记者依据上海市房地局官方网站公布的日成交数据统计，7月份第一周（7月1日—7日）上海一手房成交量为57.75万平方米，与6月份最后一周成交82.3万平方米、创下历史新纪录的天量相比，下降近三成。但到第二周（7月8日－14日）成交量已回升至62.52万平方米。五、六月份，上海楼市的火爆超过以往。5月成交量达234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。6月份，这一记录再次刷新，达266.17万平方米。

　　进入7月份，尽管成交缩量，但房价并没有停歇上涨的步伐。并且，涨价的区域已从内中环开始向外郊环蔓延。年初报价为8000元／平方米的上海奥林匹克花园，当时已算是远郊松江区九亭板块昂贵的住宅楼盘，但到7月7日，其推出三期房源报价竟高达9000元／平方米，且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。

　　有效供给不足，需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨，是引起上半年上海楼市“发烧”的主要原因。截至7月14日，全上海一手可售住房只有785.78万平方米，其中一手房普通住宅不过417.86万平方米。而通常情况下，一般认为上海的可售房源应维持在1000万平方米以上，供求才会相对均衡。

　　业内人士分析，与其说是楼市高成交的支撑力减弱，还不如说是新盘上市量锐减、可售房源大幅下降，导致了7月份上海楼市的成交缩量。何况，7月份历来都是楼市的销售淡季。

　　“均价”数据下降与“退烧”无关

　　在交易萎缩之外，上海房屋销售“均价”数据开始走低。在5月达到10407元／平方米的高位后，6月开始有所回落，降至10193元／平方米。7月前两周的成交均价延续了这一跌势。

　　“外环外区域的大量住宅就是调节上海房屋均价的蓄水池。”房地产研究专家顾海波指出，“多放些这个区域的"水"进入全上海住宅销售这个大池子，稀释后的均价自然就被拉低了。”

　　这是反季节“发烧”的上海楼市可能降温的信号吗？佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，在事实房价不断上涨的行情下，全市统计的平均成交价格逐步走低的原因在于，成交主力区域偏移，外环线以内高价新房成交比重下降，外环线以外的相对低价房成交比重上升。当价格超过18000元／平方米的市区可售房源锐减导致成交量下降，平均成交价格不到7500元／平方米的外环外成交量上升时，房屋销售均价就随之走低。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，5月份，市区质优房源的可售量达到极限后，成交量开始下降，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重则从44％上升到6月的49.8％。进入7月份后，这一比重仍在上升。

　　房价十月或将狂飙

　　与成交缩量、均价下行形成鲜明对比的是，至今上海楼盘抬价风日盛，开发商涨价的势头未见停止。更值得关注的是，“捂盘越久，收益越多”的现实让惜售风行。

　　佑威天天房展网市场调研数据显示，大部分项目都把开盘日期推迟到九、十月份。薛建雄分析，到九、十月份，这些推迟上市的房源和“90／70”房源一起上市时，将重新激活市场。仲量联行2007年第二季度报告也预计下半年上海住宅的销售形势“会非常乐观”。鉴于此，业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过七、八月份的短暂“歇夏”之后，九、十月份上海房价仍然存在出现新一轮狂飙的可能。

　　不过，汉宇地产分析师范伟国认为，由于今年新楼供应量预计可以达到2600万平方米，相当部分90平方米的小户型房将在9月份后上市，因此，新楼市场的供应压力有望在第四季度得到缓解。据新华社电