上海报告：房地产开发贷款亮黄灯

　　本报记者 陈昆才 实习记者 周小雍

　　上海报告：房地产开发贷款亮黄灯

　　一边是海水，一边是火焰。

　　刚刚过去的6月，上海中资商业银行生意红火。7月23日，上海银监局发布的统计数据显示，截至今年6月末，上海中资商业银行个人住房贷款余额为2553.49亿元，比年初增加68.01亿元，同比多增加142.19亿元（去年同期个人住房贷款增量为－74.18亿元），余额同比增长3.37％。

其中，6月份上海中资商业银行个人住房贷款增加45.43亿元，比5月份增长4.3倍，当月增量几乎是前5个月累计增量（22.58亿元）的两倍。

　　然而，上海银监局同日发布的《上半年上海市房地产信贷运行与风险状况》（下称“报告”），却让商业银行感到紧张。报告显示，上海市中资商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款均出现不良双升态势。

　　开发贷款不良双升

　　数据显示，截至6月末，上海中资商业银行房地产开发贷款余额2072.11亿元，比年初增加99.33亿元，同比增长16.7％，增量同比减少220.75亿元。上半年住房开发贷款和土地储备贷款增量分别为－31.46亿元和32.40亿元，同比分别少增143.82亿元和78.03亿元。其中，住房开发贷款在二季度连续三个月出现负增长，累计减少44.21亿元。与此相反的是，商业用房开发贷款继续保持稳步增长，上半年商业用房开发贷款增量为65.87亿元，同比增长71.8％，增速比全部房地产开发贷款高55.1个百分点。

　　一位国家大型银行上海分行的信贷人士告诉记者，房地产开发贷款负增长是政策的滞后反映。目前负增长的状况符合预期，“一是楼盘开发完成后的，正常还款导致存量贷款减少；二是新批的贷款比较少，从去年下半年开始，各家银行均收紧了针对房地产行业的贷款”。上述信贷人士称。

　　同时，“土地储备贷款与开发贷款的反向走势也符合当前上海的特征”。一家国家大型银行上海分行对公业务负责人表示，原因有三方面。首先，此前上海几乎停止了一年多的土地供应；更重要的是动迁成本明显提高，资金有一个筹集的过程；第三是宏观调控的走势方向不明确，所以大家的动作就慢下来了。

　　“这一波开发商都是以土地储备为主的，而地方政府最厉害的手段就是把土地资源控制好了。”一位业内人士称。

　　在开发贷款出现负增长的同时，“住房开发贷款违约开始增多，”报告指出，住房开发贷款出现不良双升。截至6月末，上海市中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79％，比年初上升了0.61个百分点。

　　“上半年新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比多增8.62亿元，其中近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。”报告说。而根据一位熟悉上海房贷市场的分析人士称，这些不良贷款多为房地产中小开发商形成。

　　前述信贷人士告诉记者，开发贷款形成展期的可能原因有三，一是市场环境变化，如楼市行情走弱、宏观调控加强等；二是房地产开发企业挪用信贷资金，表现为拖欠工程款、材料款、延迟交房等，违规利用信贷资金去做其他事情，如进入股市；三是相关银行为保证一定的贷款余额，一般要求开发商在楼盘销售过半时就要还清开发贷款，但出于保留一定贷款余额的考虑而展期，“但目前这种可能性极低”。

　　假按揭成风险源头

　　今年上半年，上海楼市表现不俗。公开资料显示，上半年上海商品住宅成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增长22.9％，平均成交价格也上涨了4.16％。

　　上海房地产市场的走势已然超出了专业人士的判断。在这波行情中， “两外人士”（外地人士与外籍人士）悄然成为购房主力。

　　上海银监局发现，“两外人士”个人住房贷款发放笔数占比持续上升，其中，6月份，“两外人士”个人住房贷款当月发放笔数占比为34.4％，比去年12月上升9.7个百分点。

　　对此，上海银监局指出，自今年以来，“两外人士”个人住房贷款发放笔数占比出现上升迹象，说明非自住性的投资投机购房有所抬头。

　　但“目前的走势可能会形成恶性循环，一方面进入加息通道，另一方面房价上涨的幅度可能超过收入增长的幅度”。前述银行信贷人士感到担忧。

　　他的担忧不无道理，上海银监局在报告中直言，虽然，个人住房不良贷款上升势头得到一定遏制，但须重点关注虚假按揭风险。至6月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85％，比年初上升0.06个百分点。报告称，据有关银行统计，个人住房不良贷款约有80％因虚假按揭而引起，虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最直接、最主要的风险源头。

　　上海市跃平律师事务所杜跃平律师表示，房贷客户的主动违约是造成虚假按揭的原因之一，如“在股市赚钱效应的刺激下，房贷客户可能会选择毁约，把钱投入到股市当中去”。

　　此外，杜跃平表示，银行风险管理措施不得力也是造成出现假按揭的另一原因。房贷客户如果出现连续三个月，或累及六个月不还贷的情形，银行就要提起诉讼，但在杜律师接触的一些案例中，“银行往往不主动去提出诉讼，这一行为可能助长了不良贷款的发生，而这与银行信贷部门不能及时将客户违约信息反馈到法务或相关部门密切相关。”

　　监管层预警

　　监管层早已对房地产信贷风险密切关注。

　　此前，在银监会召开的一季度经济金融形势分析会上，银监会一位高层就已明确指出，“房地产开发贷款与零售贷款风险呈上升趋势”。

　　他说，近几年来，随着房地产市场的持续上涨，住房按揭类贷款以违约率低、回报稳定成为个贷业务中的优质业务，也成为各家商业银行竞相追逐的重点领域。初步统计，截至今年3月末，房地产贷款余额4万亿元，同比增长22.9％。其中，个人购房贷款余额2.4万亿元，同比增长20.3％。

　　然而，从国际和国内经验看，在房地产市场快速发展过程中，不可避免会出现一些泡沫，现在一些地区的泡沫已经显现。由于个人房贷期限较长，风险容易大量滞后反映。

　　这位高层同时指出，在银行实际操作过程中，诉讼和抵押品转售环节税费成本很高，非二、三成预付款可覆盖，在目前信贷扩张冲动下，部分银行对住房按揭贷款审查不严、操作不规范、风险管理不到位，为个贷不良埋下隐患。

　　来自监管部门的调查统计显示，房地产开发与零售贷款风险在部分地区正呈快速上升趋势。

　　上海可能就是一例。在发布报告的同时，上海银监局要求在沪各银行从合规风险管理入手，依法树立合规经营意识，严格执行《商业银行房地产贷款风险管理指引》的各项要求，加强贷前审查，严把贷款准入关，严防“假按揭”发生。同时，要定期对房地产贷款开展风险压力测试，并制定全面的风险防范和处置预案，提前根据市场异动作出应对决策。