房地产市场调控须防恶性循环

　　来源：南方周末

　　房地产市场调控须防恶性循环

　　作者: 叶 檀

　　为什么不能承认，当初驱赶低收入者入商品房市场是个绝大的错误，导致今天民怨沸腾；为什么不能正视，到目前为止达到将5％的土地出让金用于廉租房建设这一最低标准的城市不多?

　　*如果政府真想降低房价，有各种市场化之路：如设法使小产权房合法化，从根源上降低土地价值重估预期，降低普通购房者的融资成本，加快二手房的流通效率，开拓股市、债市、外汇、房地产信托市场等各种投资渠道，而不是只提供股市、楼市两条狭窄的投资主渠道，又以关门打狗的方式对待涉身其中的投资者。

　　我们在近期的房地产市场中再次见识如下恶性循环：房价上涨引发民怨沸腾，政府出手以加税、紧缩信贷、限价、清查中介与房地产开发商等方式积极调控，但紧缩引发的往往是需求暂时抑制之后的房价报复性反弹，政府不得不再次出手进行调控。

　　房地产政策与货币、股市政策非常相似，政府在市场与调控之间疲于奔命，政策往往是压力下的短期产物，而不能高瞻远瞩地着眼于资本市场与社会保障基础的建立。结果不仅使政府的调控政策空间更小，市场与行政界限混沌一片，更要害的是，在低水准的预测与骂街式的争吵中，房地产市场的融资、流通瓶颈越卡越紧；反商反智文化泛滥，于事无补，于民有损。

　　恶性循环之所以打不破，首先是因为陷入抑制需求、减少交易的陷阱中不能自拔。这种来源于抑商以及围剿“投机倒把”传统的房地产方法论，其理念的核心是将投资获益视为道德罪过，将商品的供应不足导致的物价飙升归咎于交易频繁所暴露的人的逐利性。

　　房地产市场大部分不属于炫耀性消费，只要供应充沛，对保障型住房与普通商品住房以及高档商品房进行有效区隔，价格没有降不下来的道理。但令人遗憾的是，目前的政策与降价的目标背道而驰。

　　我们的房地产政策有许多是反市场常识，因此也是反智的。中小城市土地拍卖屡创天价，只有一个解释，政府严格控制土地的信息带来市场心理预期变化，当人们普遍认可土地供应紧张与需求者众时，资产价值就有了重估的基础。当大多数交易者认为某个资本品会值高价时，它就值这个价格，这是心理金融学的精义。最近对小产权房的清理是强化而不是淡化了土地升值的暗示。

　　在中小地产商融资与普通购房者的二手房交易上，有关部门继续秉持反交易抑投资之旗，在加税和紧缩信贷上大做文章。从信贷上来说，房地产贷款在倾向进入加息通道的数年间，个人房贷的负担已经增加了10％以上，同时提高首付比例至50％，增加贷款成本的馊主意层出不穷。政府如果依此行事，受害最大的将是那些既够不上经济适用房购买资格，也无力以大笔现金购房的普通工薪阶层。

　　税务部门最乐意听到的加税建议早在一些地方付诸实施。北京、杭州、上海等地对二手房交易征收土地增值税，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的10％左右。与上海呼应的城市颇多，如房价领风气之先的深圳市在7月17日由市地税局召开新闻发布会，提出拟于9月底前，将实施对二手房征收土地增值税，以及建设二手房价格评估来强化二手房交易个税征管，加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段，以调控房价。同时南京也祭出了各种限价房的法宝，北京、广州祭出限地的法宝。实际上，从2005年至今，征收营业税、取消个人所得税优惠政策、个人对外销售购买不足两年住房全额征收营业税等措施层出不穷，导致二手房交易成本上升三分之一左右。除了收税者与审批者大获利市之外，于房产交易双方未见点滴好处，行政调控最厉害的南京，4月创造两小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”，从长期来看“奇迹”还会发生。

　　房价上升催生了两种文化，地方政策结合了反商文化与任期土地价值最大化的投机文化，而民众中则出现反智文化的苗头。当普通人希望以行政权力和魔咒对付房地产市场的特权时，未曾料到这个魔咒已经通过股市印花税、权证等种种变形的方式，再次落到了普通投资者自己的头上。

　　为什么不能承认，当初驱赶低收入者入商品房市场是个绝大的错误，导致今天民怨沸腾；为什么不能正视，到目前为止达到将5％的土地出让金用于廉租房建设这一最低标准的城市不多；为什么不能承认，在货币过剩的时代，不管什么领域的投资只要不违法都值得尊重；为什么不能坦言，人民币对外升值与对内贬值突显了房地产的投资价值；为什么闭目塞听没有看到外资在境内房地产市场的全面渗透，套牢外资根本是个梦想？

　　如果政府真想降低房价，有各种市场化之路：如设法使小产权房合法化，从根源上降低土地价值重估预期，降低普通购房者的融资成本，加快二手房的流通效率，开拓股市、债市、外汇、房地产信托市场等各种投资渠道，而不是只提供股市、楼市两条狭窄的投资主渠道，又以关门打狗的方式对待涉身其中的投资者。

　　市场集体反智的结果，是造成更大的困境，我们曾经经历的集体反智时代，使中国传统文化中一脉商统近于断绝，难道在开始进行金融战的今天，还要重蹈一次反商反智的覆辙吗？

　　（作者为经济评论家）