北京将加强中小地块供应力度 意图以量抑价

　　日前，北京市土地储备中心常务副主任王兵在“北京市土地储备中心保障供应优化服务座谈会”上表示，北京将加大中小地块供应力度。

　　中国指数研究院土地总监蒋云峰表示，目前北京房地产市场供需结构不平衡，房价定价上存在开发商垄断的现象。

　　力推中小地块

　　加快住宅用地供应成为下半年北京土地市场的主调。王兵在“北京市土地储备中心保障供应优化服务座谈会”上说，今后将简化土地出让程序，鼓励更多企业参与到土地一级开发市场中来。

　　据了解，参加这次会议的有富力、万科、华润等10余家大型房企。但令一些大型房企感到意外的是，这次会议宣布将增加中小地块供应规模，保证中小房企生存空间。

　　北京土地储备中心一位相关人事向记者透露，为加快土地供应速度，北京市土地储备中心已经形成了一致意见，在今年下半年的供地动作中，对于一些比较大的地块，会采取分拆的做法，将其分拆成面积比较小的地块。

　　记者在北京土地储备中心网站上看到，正在出让中的面积达48万平方米的北京朝阳区常营乡居住及公共服务设施地块被一分为三，三个地块用途和面积都很相似。

　　对于分拆标准，上述北京土地储备中心有关人士表示，目前并没有硬性标准说明哪些地块需要分拆，原则是在不影响地块使用效益的情况下，将出让的地块面积控制在50公顷以内。

　　上述北京土地储备中心有关人士表示，北京土地储备中心力推中小地块供应规模的用意在于加快土地供应速度，稳定北京房价。

　　据北京市统计局资料，今年年初以来，北京市商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米和627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%和21.9%。

　　蒋云峰认为，所谓“8.31”之前及期间集中过关的土地已经消化怠尽，实行招排挂制度以后，北京市土地供应能力不足，是土地价格和房价双双上升的主要原因。

　　由于“僧多粥少”，北京市所出让的地块价格也一路攀升。连以前不被看好的经济适用房和限价房用地每次出让也都能吸引众多大型房企参与。在前不久出让的北京市第二批限价地之一的丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地，北京万科报价高出底价68%。

　　“现在是手里有钱，拿不到地。”刚刚开发完“北京国际花园”别墅项目的北京金丰国际企业家俱乐部有限公司是一个典型的北京中型房企。北京金丰国际企业家俱乐部有限公司副总经理王建华在接受记者采访时表示，北京拿地成本太高，该企业从去年就开始向二三线城市突围，但是由于二三线城市比较成熟的项目都被大开发企业拿走，金丰国际所能并购的二三线城市房企都是典型的公司治理结构不全的企业，“即使拿下也有很大后遗症”。

　　一位业内专家表示，中小房企是市场的有益参与者，尤其是在房价处于垄断竞争的格局之下的时候，让这些中小房企参与快速开发的中低价位和中小户型的住宅开发，可以扩大北京房地产市场供应量，有效缓解供不应求的局面。

　　“我们在积极关注这个信息，”阳光100置业有限公司市场部人士表示，北京推中小地块的消息，增加了公司在北京拿地的兴趣，阳光100将积极关注北京土地市场变化，并积极参与拿地。

　　打破价格垄断

　　2007年1-6月，北京市土地交易市场成交土地326公顷，同比增长28％。其中住宅用地（含两限普通商品房）288公顷，占成交总量的88％，同比增长24％。住宅用地成交均价为2500元/平方米，同比下降25％。

　　蒋云峰认为，今年上半年由于限价地大量供应造成了平均地价下降，但实际上北京地价仍在快速上升中。

　　北京一位中型房地产开发企业总经理告诉记者，他们公司正在开发的一个位于丰台区的别墅项目，土地是2004年获得的，拿地成本不到40万/亩，如今同一地段土地已经到了300万元/亩。

　　地价快速上升更是导致许多开发企业买地囤地，从几家上市房地产公司发布的中报来看，土地增值税预提比例已经从去年的1%上升到了今年的3-4%。

　　蒋云峰表示，地价的一路上涨更给了开发商借口。而实际情况是，由于上半年北京开盘楼盘较少，在售楼盘销售十分火爆，在此情况下，一些开发商便形成了价格联盟。

　　以北京朝阳区东三环到东四环地段为例，在此地段开发一个项目的房地产公司负责人就告诉记者，该地段有个著名房地产公司的楼盘，其价格从第一期开盘时的5000元/平方米，涨到了现在的26000元/平方米，最多的时候，该楼盘一个月之内上调房价5000元/平方米。附近楼盘都以该楼盘为“带头大哥”，该楼盘每次上调售价附近楼盘都争相跟随。

　　对于房价垄断的问题，北京土地储备中心人士表示推中小地块与其并没有直接关系，但推中小地块土地直接目的就是为了加快北京市场住宅供应量，稳定房价涨幅。

　　蒋云峰表示，增加中小地块供应量可以减少分期开发项目比例，加快土地供应到形成住宅的速度。但是若要真正使土地手段起到稳定房价的作用，还必须有银行、建委等部门的配合。

　　在“北京市土地储备中心保障供应优化服务座谈会”上，一些企业建议土地整理储备中心在保证“两限普通商品房”供应的前提下，对商品房土地的供应多采用拍卖或挂牌的出让方式，增加对存量土地的收购与处理，加大土地供应。

　　7月30日，记者从北京市土地储备中心获悉，该中心于日前召开全市土地市场业务专题会，有关人士在会上强调要加强拟入市地块的管理，即对规划意见书已过期和审定地价已过期的项目用地，将向申请人发放红牌，并报请联席会撤销申请人的直接入市资格，同时报请市政府撤销已审定的地价成果；对规划意见书和地价将要到期的项目用地，将向申请人发放黄牌，限期上市交易。