调控成房价攀升动力 警惕“廉租房新政”被架空

　　警惕“廉租房新政”被架空

　　■时报时评■孙东辉

　　在房价一路“高歌猛进”之时，近日公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发��2007��24号），不仅重新燃起了城市百姓的住房梦想，也让人们对房地产市场宏观调控寄予了诸多希望。

　　24号文提出，要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。这与1998年国发23号文“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、2003年国发18号文“多数家庭购买或承租普通商品住房”的提法有很大不同，亦有人称之为“廉租房新政”。

　　新政明确，廉租房是“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由“城市最低收入住房困难家庭”扩大到“低收入住房困难家庭”。这被看做是中国政府全面建立城市住房保障制度的框架性文件。

　　然而，某种程度上“调控成为房价攀升动力”的现实，让人们担心此新政在利益集团的操控下，有被架空的危险。如果说24号文是23号文、18号文的修正，我国住房制度改革的政策变迁表明，“破旧”不易，“立新”亦难。

　　23号文曾强调经济适用房在新的住房制度中的主体地位，还对经济适用房价格和利润作了规定，如“利润控制在3％以下”。根据当时计算方法可知，当时的政策目标是80％左右的居民购买经济适用房。该文件的其他措施都是为这个主要目标配套的。然而诸多数据表明，经济适用房并没有成为同期住房供应的主体。

　　18号文与23号文最重要的不同之处是“多数家庭购买或承租普通商品住房”。据当时媒体报道，这一规定使房地产开发商“惊喜不已”。如今，政策重归对保障性住房的重视，却无法打消人们的忧虑。

　　忧虑之一，地方政府推动廉租房新政的动力不足。在目前的政绩考核体系及中央与地方的土地收益分配格局下，地方政府在“保持经济增长”和“保障居民基本住房需求”这两个目标中有选择前者的冲动，也有“以地生财”的冲动。

　　建设廉租房无疑需要大量资金及土地投入，伴随而来是地方政府土地出让金的减少。另外，廉租房供给的大量增加，会对房价上涨有明显抑制作用。这些未必都是地方政府愿意看到的结果。

　　23号文及18号文发布之后的房地产市场调控结果表明，增长导向成了落实调控措施的注脚，调控目标主要是保持房地产投资的平稳增长，而民生取向以及政府在百姓安居中所应承担的职责则被忽略。

　　忧虑之二，利益集团会通过种种努力将廉租房新政消解于无形。近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈。据8月12日新华社报道，一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者、大众媒体在共同利益的扭结下，构成了特殊利益集团。在他们的共同作用下，形成了楼市“涨价组合拳”，使普通购房者陷入“越涨越抢，越抢越涨”的恶性循环，而政府的房地产调控政策却一再落空。

　　这种利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控政策。如针对房地产市场发展有关问题的“国八条”、“国六条”等强硬政策，却像拳头打在了海绵上，效果乏善可陈。有人戏言，调控政策助推了房地产价格的“稳步提高”。

　　廉租房新政规定了诸多硬性指标，以求土地、资金来源得到保障；分阶段保障措施目标明确；有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中。如何避免这些措施造成新的房地产市场供求缺口，成为推动房价上扬的动力，导致廉租房新政结果和政策目标背道而驰，也被人们所疑虑。

　　消除上述种种忧虑，既需要大规模的配套措施出台，也需要各项调控政策之间很好地衔接。问题的关键在于，廉租房政策能否得到有效执行。制度设计不会一蹴而就，目前人们最期盼的是政策能够得到有效落实。