专家称目前地价透支未来三年房价 成高房价推手

　　早报记者 刘秀浩 发自海南博鳌

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟昨日在博鳌房地产论坛上指出，目前国内土地价格过高，已严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%~18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。

　　钟伟名为《规模为王、土地为祸》的专题报告认为，目前土地出让环节存在众多问题。首先，土地出让模式并没有做到公开公正；其次，地价上涨迅速、土地有效供应增长迟缓，推动房价猛烈上涨；第三，中小开发商迅速被挤出，统计显示，今年以来50%以上的大型地块都是由大开发商以及上市公司获得；最后，单宗土地面积过于巨大，今年出现多幅单宗出让面积相当惊人的大幅土地，成交价格也创下新高。

　　报告指出，大地块具有资金杠杆效益、开发周期长、代征地比例高（建设用地比例低）、规划变更可能性大、房价上涨预期高等综合效应。对于一些中小城市来说，大宗地块的成交瞬间改变了当地对于房价的预期。据不完全统计，目前全国开发商因土地储备沉淀的资金规模至少在一万亿以上，大量高价土地的出让使得房价预期完全改变。

　　由此可见，土地出让模式直接导致高房价。据悉，土地完全招拍挂之后，出让规模及价格的增长异常迅猛。根据历年中国国土资源公报，2004年，我国城市地价与上年同期相比城市综合地价增长6.08%；2005年，全国主要城市综合地价同比增长4.44%。到2006年，土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地面积23.25公顷，出让价款7676.89亿元。同比分别增长40.4%和30.5%。其中招标挂牌出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3%和30.9%。

　　钟伟报告中建议，未来政府政策可以进行几个方面的调整。其一，适当放宽容积率限制和大宗地块拆分；其二，在珠三角、长三角和京津地区调整基本农田保障政策；其三，土地一级开发的调整以及农地直接入市政策；其四，促进信用较高的地方政府市政债券发行政策以及出台差别性的、谨慎的物业税政策等。