美国“次新债危机”会殃及中国楼市吗?

　　来源：观察与思考

　　美国“次新债危机”会殃及中国楼市吗?

　　——美国：220万按揭购房人将失去住房

　　■魏雅华

　　在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60％。（同一时间段，中国的房价涨幅超过了120％），我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。

　　2006年8月，美国联邦住房企业监管办公室最新发布的报告显示，美国房价涨幅创出自1975年30多年来最低，1/4大城市房价下跌。根据美国商务部的统计数据，2006年7月美国的新房销售量与去年同期相比下降21.6%，为过去12年中最大降幅。

　　随即，美国“次新债危机”全面爆发。

　　美国“次新债危机”

　　到2007年8月，美国“次新债危机”愈演愈烈，己演变成一场殃及全球的金融风暴。

　　什么是“次新债危机”?

　　“次新债危机”源自“次级抵押贷款”，指的是面向信用等级较低的人，发放的房屋贷款。通常利率要比普通贷款高，属于高风险高利润的业务。但随着美国住房市场大幅降温，楼盘滞销，贷款利率的不断走高，很多次级抵押贷款市场的借款人，无法按期偿还借款，己导致成一场“次新债危机”。

　　据美国的经济研究权威机构莱曼兄弟公司发布的一份报告显示，由于美国房屋抵押贷款利率的不断攀升，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30％的人己无力及时还贷。目前，因付不起房贷而面临失去房产风险的美国人，已达到220万户左右。其中许多人会背上一身债务，而露宿街头。

　　那么，美国次级抵押贷款总规模有多大?会对美国的金融安全造成多大祸害?

　　目前，美国次级抵押贷款总规模已经超过1万亿美元，（中国2006年的GDP总量为2.67万亿美元，涉及房地产的银行贷款总额为2.25万亿人民币元，约为0.3万亿美元）而美国GDP总量也不过14万亿美元，规模庞大到如此程度，可见问题之严重。

　　美国抵押贷款银行协会数据显示，次级抵押贷款占整体抵押贷款份额，从2000年时的2.4%，上升至2006年的13.6%。增加了近6倍。

　　“次新债危机”

　　是怎样形成的?

　　2004年6月到2006年6月，在不过两年的时间里，美联储以每次上升0.25的幅度，17次调高利率，房地产市场开始降温，房屋价格、开工率和销售均下滑并屡创新低，很多贷款者无力支付贷款，导致该市场的违约率不断上升。

　　在房地产市场火爆时，贷款的利率不断提高威胁不大，而且巨大的利润空间的诱惑，使贷款人敢贷，金融机构敢放。在房地产价格不断攀升的时候，贷款者可以通过炒房还贷。如今房价不断下跌，而利息反倒有增无减，越来越多的按揭贷款者已经不堪重负。

　　如在2005年办理的次级贷款利率，现在已普遍升至12％左右，一些次级贷款利率甚至高达20％，（己成为名符其实的高利贷），借贷人每月的还贷数额，也因此上升了30％至50％。

　　房地产市场是最情绪化的市场，随着去年初美国房市的急转直下，房价迅速走低，危机随即爆发。

　　房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法支付高房贷，只能拒交贷款。在所有的按揭抵押贷款者中，超过30％的人拖欠还款。这一局面不但令借贷人苦不堪言，当初肆意放贷的借贷公司，也尝到了自己种下的苦果，随即成为直接的受害者，因为即使收回抵押的房产，但由于房价走低，房产也是资不抵债。

　　据悉，美国房屋按揭贷款市场规模已高达6.5万亿美元，比美国国债市场还要大，目前信用不佳的贷款人得到的次级按揭贷款已占15％。

　　对此，不少市场分析人士纷纷提出警告：现在的问题不是房贷市场崩溃的问题，而是按揭贷款业者已经疯狂的问题。美联储理事比斯日前表示，美国次级按揭贷款市场的问题可能才刚刚开始。

　　美国房贷危机是否会愈演愈烈，关键看美国房价的走势。经济学家们认为，目前美国房市不外乎三种命运：软着陆、硬着陆或者衰退。软着陆，是美国政商两界都期盼的结果，也是最好的结果。

　　如果房价继续走低，无疑将有更多的次级贷款公司被拖下水，一些“优惠级”贷款者也可能无力偿还贷款。

　　2007年以来，美国次级抵押贷款市场违约案数量升至四年新高，不能不让人担心，会演变成上世纪80年代，美国储蓄信贷协会濒临大量倒闭的超级金融风暴。而且，此次坏账危机已经波及到股票、外汇和债券市场。今年一季度，美国GDP增长率低于预期。

　　美国房地产泡沫开始破灭

　　在美国，春天是房地产销售旺季。然而，美国商务部2007年3月26日公布数据显示，2月全美新建房屋销量下降3.9%，年均销售新房84.8万套，是2000年6月以来最低。交易减少造成市场上房屋供过于求。商务部数据显示，依照当前市场购房能力，至少需要8.1个月才能完全售清市场上待售新房，所需时间是1991年以来最长。

　　现在，让我们来解剖一个“次级抵押贷款”个案的案例：

　　今年25岁的凯西·塞林去年申请次级抵押贷款买房投资，他申请次级抵押贷款的过程异常轻松。贷款机构没有要求塞林出示收入证明，也没有要求他出具任何抵押物。这样，任职网站设计师的塞林，在5个月里贷款购买了7套房，全部位于加利福尼亚州。

　　如今，塞林必须偿还220万美元贷款。由于无力按期偿还贷款，塞林去年购买的7套房中已经有3套被贷款机构收回。即使如此，塞林仍然难以负担房贷，剩下的4套房屋很快也将被收回。

　　美国抵押银行家协会3月13日发表报告说，目前有23%的次级抵押贷款人拖欠还款。因为无法收回贷款，过去3个月里，全美有30家经营次级抵押贷款的企业关门倒闭。

　　更糟的是，如果房价持续下跌，越来越多的美国“房奴”会背负“负资产”，即名下拥有房屋价值低于自己所欠住房贷款。美国经济分析师克里斯托弗·卡根估计，2006年贷款买房的美国人中，18%的购房者已经处于负资产状况。

　　美国“次新债危机”

　　重创的全球股市

　　2007年8月9日，美国股市再次暴跌，创下今年的第二大跌幅，原因是投资者对美国住房贷款市场的担忧加剧。美股下跌还拉动了欧洲及拉美主要股市全线暴跌，而当日亚太地区主要股市开盘后也跌势如潮。

　　纽约股市道琼斯指数下跌了387.18点，跌幅2.83%，是今年2月27号黑色星期二以来的第二大跌幅。标准普尔和纳斯达克指数下跌幅度也都超过2%。

　　伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数下跌1.92%，法兰克福股市DAX指数和巴黎股市CAC40指数下跌幅度也在2%以上。美欧股市暴跌还波及到拉美股市，目前巴西圣保罗交易所股票指数比前一个交易日深跌3.28%，墨西哥股市下跌2.5%。

　　亚洲和澳大利亚等股市也都出现不同程度的下跌，其中，日本股市日经指数下跌406点，下跌幅度为2.37%，韩国股市下跌幅度更是高达4.2%，而澳大利亚股市也下跌了3.7%。

　　中国股市也未能隔岸观火，大幅低开的中国股市在超级大盘股工商银行的奋力抵抗下，仍下跌了4.74点。尽管大盘下跌不多，但对80％个股杀伤力极大。

　　美国的次级抵押贷款所导致的“次新债危机”，己危及全球金融安全。

　　为此，许多国家都启动了紧急援救行动。

　　欧洲中央银行8月9日采取紧急行动，向欧元区金融系统提供948亿欧元(约合1300亿美元)巨额低息贷款。当地媒体评论说，这是欧洲央行自“9·11”以来首次实施类似操作。

　　在“9·11”期间，欧洲央行曾先后两次，向市场投放资金超过1000亿欧元。欧元区隔夜拆借利率升至4.7％，为2002年10月以来最高水平。

　　8月10日，继欧美之后，日本中央银行向金融系统注入1万亿日元(约合85亿美元)资金，以缓解信用紧缩问题。

　　随即欧洲中央银行宣布，继9号紧急注资948亿欧元后，欧洲央行决定再次向欧元区银行系统注资610亿欧元，保障银行贷款的正常进行，缓解因美国次级抵押贷款危机造成的流动性不足问题。

　　随后不久，美国联邦储备委员会在当天美国股市开盘前宣布，再次向金融市场注入共380亿美元资金，以增加市场的流动性，帮助克服信贷危机带来的影响。此外，日本央行、澳大利亚央行，加拿大央行也采取了类似措施，以稳定当地金融市场。

　　“次新债危机”会演化成一场金融风暴吗?

　　目前美国次级抵押贷款市场危机有向整个信贷市场蔓延之势。

　　2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司“新世纪金融”申请破产保护。

　　8月5日，美国第五大投资银行贝尔斯登公司宣布，受美国次级抵押贷款市场危机的拖累，公司旗下的两只基金倒闭，投资人的损失高达15亿美元。

　　8月6日，美国第十大抵押贷款机构—美国住房抵押贷款投资公司正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后，美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。值得注意的是，美国住房抵押贷款投资公司并非次级抵押贷款商，表明美国的房贷违约现象，已波及到信用等级较高的优质房贷客户。

　　全球最大债券基金，太平洋投资管理公司(PIMCO)的首席投资官格罗斯警告说，美国房价可能遭遇两位数的下跌。如果抵押贷款利率不下降，房价就需下跌20%，才能达到先前的可支付水平。

　　“次新债风暴”会刮多久?

　　瑞士信贷亚洲区首席经济分析师陶冬认为，美国次级抵押贷款危机可能需要18-24个月才能平息，在此期间，市场可能会不时面临新的冲击，如果有大的银行出现现金流失问题的话，这次危机就很可能引发更大的波动。

　　美国强劲连续6年上涨的房价己走到尽头，一场席卷全球的金融风暴，己从大洋彼岸铺天盖地般涌来，中国房地产市场应密切关注台风登陆的消息。

　　“次新债危机”

　　会殃及中国楼市吗?

　　我们试以为全国房地产市场领涨的北京楼市为例，来回答此问。让我们来看以下几条新闻。

　　第一条是，据国家发改委、国家统计局6月14日发布的调查，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比均继续上涨。涨幅超过5％。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10％。

　　2006年年底，北京商品房均价还在9267元/平方米，这就己经让购房人叫苦不迭，可2007年，北京商品房均价竟然跨过了万元大关。在北京，城八区之内已经找不到1万元/平方米以下的楼盘。

　　这样看来，北京的楼市很能给人一种涨势如潮、牛气冲天的感觉。

　　第二条新闻：北京市统计局、国家统计局北京调查总队6月18日发布报告称，今年1—5月，北京商品房期、现房销售面积大幅缩水，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。

　　分别下降了48.1%和20.3%，这是个小数字吗?

　　一方面是房价的大幅上涨，另一方面是销售面积更大幅度的下降，这样怪异的走势在股市技术图形分析上并不罕见，对这样的走势有个专用语，叫“量价背离”。或叫“无量空涨”。这样的涨法的结果是：怎么涨上去的, 还得怎么跌下来。

　　这就难怪我们在电视上惊讶地看到，在新开张的楼盘售楼处，那些在售楼处门前支着帐棚架着睡椅，安营扎寨排队买房的人，居然是房地产商们花每天100元雇来的“房托儿”。造势居然到了如此程度！真的要让人齿寒三天了。

　　让我们接着再读第三条新闻：

　　该新闻来自2007年6月23日央视国际—

　　身为欧洲第一的大型国际装饰建材零售商的“百安居”，在中国的生意一直挺好。但是，最近一些时间，在上海“百安居”的总部所在地，却有20多家供应商联合起来，向“百安居”追讨货款，并且中断了同“百安居”的供货合同。

　　上海“雅迪尔”居饰用品有限公司总经理崔寿官说： 从2005年到今年五月，“百安居”累计拖欠“雅迪尔”货款近1800万元。现在，崔寿官的公司已经陷入到了无钱发工资、无钱买材料的境地。不仅是“雅迪尔”，其他站出来声援的厂商，也是这种情况。

　　“百安居”与供货商产生纠纷的根本原因，是由于销售下滑与供货方在销售渠道等方面的矛盾激化所致。今年以来，由于商品房销售下滑等原因，全国150多家大型建材市场的经营状况大都不如从前了。

　　中国建材市场协会理事长朱先熊说：“我所掌握的数据，在东南沿海等发达地区，今年建材市场的销售情况都不如往年，下滑情况有5％到6％的，也有更多的。所以这种情况仅仅是刚刚开始，摩擦还会继续出现。”

　　春江水暖鸭先知。

　　房地产市场好不好，建材市场先知道。大家不买新房子了，谁还会买建材，搞装修?

　　北京楼市整个儿一个“无量空涨”。作股票的人大家都知道：没有量能的支持，怎么涨上去的，还得怎么跌下来。涨的不费劲，跌得更不费劲。涨得快，跌得更快。

　　据中国银行业所公布的数字，由于五年的房地产高烧不退，北京与上海两地的家庭平均负债率，己分别高达120～150％。

　　也就是说，正在欢渡房市蜜月北京与上海，许多家庭都己资不抵债，存在着被破产清算的可能，如果你们真的十分清楚你们的实际负债情况，你们还能在你们的婚床上相拥入梦吗? ■

　　链接：

　　2007年，全球房地产泡沫加速破灭

　　2007年1月12日，中国社会科学院发布了《2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且指出，2007年，全球房地产泡沫开始破灭，要警惕全球房地产泡沫的破灭，危及并重创中国经济。

　　2007年新年伊始，从世界各地传来的数据都在表明，美国、法国、西班牙、加拿大和英国房地产几乎都从2006年便开始出现下跌，而在2007年，此种下跌己不再左顾右盼，演变成争相下跌。并由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙、新西兰的房地产市场，都陆续出现不同程度的降温。

　　美国:楼市逼近大萧条时代

　　美国全国房地产经纪人协会日前发表的报告显示，2006年8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是10年来最低水平。此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，一些“待字闺中”的房屋需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

　　随着美国房地产市场泡沫的日渐破灭，几年前抢购楼房的盛况已不复存在，美国的炒房族们开始“大逃亡”。

　　从1995年至今，美国房价已持续上涨了111%。由于房价不断上涨，银行一度为购房者提供100%的融资，这场无需“本钱”的投资游戏吸引了各方人马，甚至连墨西哥的水电工也禁不住房价飙升的诱惑，从银行贷款炒房。

　　然而，由于油价的不断上涨和利率的连续提高、房地产税的增加，美国人的购房成本不断增多，一些潜在的购房者又无力负担，导致美国房地产市场近期走势低迷。

　　今年5月，美国全国房地产商协会公布的一项数据显示，4月份美国现房销售降低到2003年以来最低点，市场上没有卖出的现房达到420万套，创下了15年来的最高值。

　　全美各地房地产市场2至4月间普遍呈现需求大幅下降的现象，平均萎缩幅度高达25%。与此同时，房价也开始走低，以佛罗里达州西棕榈海滩一带的房产为例，在2005年3月到2006年3月间，房价上涨了25%，而到了2007年3月，房价在一年间下跌了3%～5%。

　　在佛罗里达州，房地产泡沫的滞后效应还在继续显现。一方面是房地产价格不断下滑，另一方面是新的房产还在不断竣工。在迈阿密的一个县，今年竣工的公寓房数量达到8000套，而明年的数字将会增加到1.2万套。

　　一份最新的报告预测，全美的279个大都会地区中，133个将会出现房价下跌，现有房屋的售价会在2007年下跌3.6%。

　　加拿大：加息为火热楼市降温

　　由于价格持续上涨和抵押贷款率升高，自2006年8月份以来，持续旺盛的加拿大房地产市场开始降温，房屋销量下降了6.4%。加拿大房地产联合会日前公布的一份报告显示，这已经是连续第三个月房屋销量下降。

　　法国：今后两三年明显下降

　　据法国全国房地产联合会日前公布的数字，法国平均房价继7月份下降0.3%之后，8月份又下降了1.1%。该机构说，房价连续两个月下降为法国房地产市场近10年来首次出现。其中，8月份法国公寓楼的平均售价比7月份下跌1.7%，而独立住房（如别墅）的售价则下降了0.2%。

　　随着房价下跌，近期法国房屋交易量也呈下降趋势。据法国财政部下属机构统计，今年第二季度法国房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中独立住房的交易量甚至下降22%。

　　西班牙：楼市可能“硬着陆”

　　十几年来，西班牙的房地产市场发展如火如荼，为就业和消费者支出提供了保证，也使得西班牙成为欧元区增长最快的经济体之一。但如今，经济学家们认为楼市繁荣正逐渐脱离经济基本面，他们担心，房价一旦下降，市场将面临“硬着陆”，进而波及到经济领域的多个层面。

　　从目前情况来看，西班牙人的收入水平并未提高，但房价却持续飙升。与此同时，利率也在升高，抵押贷款变得更昂贵。今年上半年，全国房价上升了15%，却有超过350万套住宅处于空置状态。

　　英国：楼市失衡亟待调控

　　IMF日前公布报告称，英国房地产市场可能出现崩盘，房价过高令英国“面临升息压力”，报告同时敦促英国财政部削减支出以避免危机。由于初次购房者回归到1990年的购房最高点，目前英国超过1/3的40岁以下工薪阶层无力购房或承担住房成本。

　　面对迅速飙升的房价，英国政府已采取一系列调控措施，目前已初见成效。7月份，英国平均房价下跌3540英镑至21.404万英镑。多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10%左右。■