置业投资先看租售比租售比低于1∶300不划算

　　一边是市民感叹房价持续上涨，一边是买了房子却不好出租。买与租之间，投资者该如何选择？郑州市统计局数据显示，住房均价与上年同期相比上涨5.3%，与上月相比上涨0.7%。面对近年来上涨的房价，笔者发现，“租售比”这个概念日渐被看中。

　　租售比地段和配置影响租售比

　　具体到郑州该怎样算租售比？举个例子，北环某小区一套120平方米的住房，目前售价3000元/平方米，月租600元(带部分家具)，合每平方米租金5元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。

　　以上这个例子只是教大家该如何计算“租售比”，从而知道自己买房出租这种方式投资房子是否有发展空间。实际上，每一处租房价钱都是不一样的，即使同一套房屋，带不带家具也决定了出租房屋的租金，所以不能一概而论。

　　据郑州市房管局公布的数据显示，今年7月份郑州小户型的月租为300元/套至1000元/套，单间的价格为80元/套至400元/套。

　　新楼空置投资风险正在加大

　　租售比的不平衡，会带来住房的空置。

　　一位李姓房地产商告诉笔者，从1998年他开始投资房地产业，至今房屋价格一路上涨。但过去是卖一套入住一套，如今是卖七八套才会入住一套。入住率不断降低的最主要原因在于很多楼市投资者购买的房子并没有租出去，这在以收取租金或转售为主要获利方式的楼市里显示投资风险正在不断加大。

　　投资惯例收益率低于4%不划算

　　按照国际惯例来看，租金售价比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。

　　如果把买房视作一种长期投资，那么1∶300至1∶200的租金售价比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%，而商业银行年利息在3.33%左右。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的收益率是比较合理的。但如果租金售价比低于1∶300，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。据介绍，目前美国房产的年收益率在5%左右。

　　何谓“租售比”

　　所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。（钟欣）