外资热钱逼高上海楼价 海外炒家两年内获利200%

　　央行上海总部一份《上海市房地产市场运行情况调查报告》显示，今年1至5月，样本企业销售给境外人士（含港澳）的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%，总体上，外资在上海房地产市场的参与度继续上升

　　世邦魏理仕的最新研究报告显示，2007年首季，外资收购上海物业总成交金额达38亿元。而国家统计局数据显示：今年1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。

　　进入8月份以来，上海仅8月8日两起外资收购，成交金额就超过了50亿元。而在过去的两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港。

　　越来越多的外资热钱对于上海楼市虎视眈眈。而事实上，今年以来，已经有相当多的外资机构及个人在上海跑马圈地。

　　今年8月，上海共成交商品房258.57万平方米，与刚刚过去的7月相当。但是本月市民为房产所付出的代价远高于上月，商品房的总成交金额从7月的265.16亿元，上升到8月的274.43亿元，增涨3.4%。

　　商品房的平均成交价格从7月10265元/平方米，上涨到本月10614元/平方米，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，外资大举购买豪宅，使得豪宅涨价热销是一个重要的原因。

　　外资机构迅猛进入

　　近来，外资进入上海房地产行业的力度不可谓不大：

　　继海外购房团拿下翠湖天地48套千万级别公寓后，该上海市中心顶级楼盘又被海外房地产机构相中——来自英国的著名地产公司高富诺一口气购下两幢复式小高层，收购价高达5亿元。高富诺在4月宣称将在今年下半年成立10亿美元基金，专注投资中国房地产市场。此前，该机构已在上海古北地区以2亿元收购了维也纳广场。

　　8月7日，新加坡腾飞集团宣布成立两只总额约70亿元人民币的私募基金，专门投资内地工业和商业地产项目。

　　8月8日，爱尔兰房地产投资公司CREO也以超过50亿元人民币，完成对上海城一期和上海中环广场的收购。

　　与此同时，上海还再次重申了严格执行限外政策。

　　日前，上海市房屋土地资源管理局下发的《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》中规定，对于境外人士购房的，凡是购房用途、购房套数、工作学习年限等方面不符合此前颁发的限外令(171号文、47号文)中所涉及的有关规定的，将不予登记和备案。文件还强调，各房地产开发企业、各房地产交易中心应当严格执行《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(47号文)，按照有关境外机构和境外个人在沪购房的统一口径，规范操作，统一程序。

　　外资炒房的“桥头堡”

　　央行上海总部在近期完成的一份《上海市房地产市场运行情况调查报告》中称，“今年1至5月，样本企业销售给境外人士（含港澳）的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%，总体上，外资在上海房地产市场的参与度继续上升。”这可以说是在“限外令”下，外资活跃在上海楼市的真实写照。

　　以曾经被称为“上海小台北”的古北板块为例，虽然，在近几年的房价上涨中并没有扮演领涨角色，但其在近几年房价的大幅波动中，起到了“定海神针”之效。因为，众多外籍人士的青睐，使古北房产能够获得稳定的高租金回报，支撑了房价的高位运行，同时，也成为了近年来对上海房价起到推波助澜作用的外资炒房的桥头堡。

　　如今，在上海大举投资房产的海外投家，多数都是曾经在古北获得丰厚回报之后，才加大对上海房产的投资力度的。

　　西班牙炒家炒楼心经

　　一位3年前开始进入古北的西班牙的炒家，其炒房历程，或许可以折射出这几年来外资炒家们在上海楼市的风雨历程。

　　这位炒家祖籍福建，近年在国内从事农产品贸易事业。由于这一行业的资本投入较少，他把闲钱投资在了古北的房产上。他在2003年以全额资金买进的3套房源，在2004年升值30%的时候，他决定以贷款形式买房，继续买进了两套名都城的房源。

　　到了2005初，古北的房价涨到2万元/平方米以上，他抛掉了早先以不到万元/平方米买进的3套房源，算上3年多的租金回报，获利近200%。这个时候，他的很多朋友也都投资了古北的房产。

　　当古北房价在2005年初涨到2.5万/平方米的时候，资金实力更加雄厚的他，曾考虑投资到有稳定租金回报的写字楼市场，考查了3个月后发现产权式写字楼优质项目太少，为数不多的优质项目体量又太大。此时已经到了2005年底，楼市在夏季调整之后，又有所回暖，于是他考虑重回楼市，最终买的还是古北的房源。

　　但此时，他并没有把资金投入到古北，而是加买了经济发展强劲的陆家嘴和在华侨心目中拥有深厚地位的新华路两板块的房源。而其购买的房源价格又已经大幅上升。

　　古北板块成楼市稳定器

　　佑威房地产研究中心的数据显示，古北二期楼盘的买家中，上海本地占58%，外地占15%，外籍占27%（含港澳台）。而这个有代表性的炒家的经验显示，外资个人投资往往先在古北这个拥有较高稳定租金回报区投资，获得稳定回报。而当他们熟悉了上海房地产的投资环境后，就投资一些更高回报但也存在巨大风险的区域。因此，古北在高租金回报支撑下，成为了上海房价的稳定器。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者表示：“如果没有相关调控政策出台，外资还会继续加大在上海投入的力度，上海的房价也会继续上涨。”

　　3000亿美元热钱“弃股炒楼”

　　近期，媒体援引广东专家受命成立的“境外资金非正常流动课题组”报告显示，目前中国有3000亿美元热钱正“弃股炒房”，参与该份调查报告的广东省社科院研究员黎友焕称，热钱偏向楼市的情况在北京、天津、上海、广州等地均有相关案例，并不能证明哪个城市是其主要流向。

　　黎友焕表示，该课题组跟踪案例发现，今年年初以来有热钱“弃股炒房”的迹象。“弃股炒房”的主要分界线是今年的5月30日。在去年年底到今年5月30日之前，热钱大部分是进入股市；但5月30日之后则偏向楼市，从股市中退出的热钱也偏向楼市。

　　调查显示，3000亿地下热钱“弃股炒房”的主要原因是“由于中国股市受政策影响显著，不适宜资本快速升值”。