深圳叫停二手房房贷抑制炒房 炒家忍痛降价脱手

　　庄家出逃 二手房门庭冷落

　　郁青在深圳买二手房，因为银行提高门槛，所以中介迟迟未能给他办下来贷款，最后弄了个钱房两空，银行为了防止风险过大，加大了二手房购房贷款的首付比例，那么，这个办法对二手房市场会带来多少影响呢？

　　在深圳采访期间，记者联系了多家银行，但是他们都婉拒了记者的采访要求，那么深圳市各大银行为什么要提高房贷门槛呢？

　　深圳市房地产研究所所长王锋：“深圳楼市前一段时间的投资比较旺，而深圳这个市场机制本身的调整能力是很强的，这个银行本身并不是中央银行下了政策，要它这么做是它自己，自发地开始这么做，金融机构有意向地来提高信贷门槛，我想这本身就是一个很好的风险防范措施。

　　银行提高二手房房贷门槛，对市场造成了什么影响？记者在深圳找到了一位楼市炒家，这是它的一个商铺，这是她今年刚刚收的一套房子。

　　记者：“能透露一下你手上有多少房子？”

　　炒房人：“不能，不好意思。”

　　记者通过这位炒家的朋友了解到，在6月份以前，他的手上至少有上百套房子，对银行提高二手房房贷门槛，这位炒家非常紧张。

　　炒房人：“但是会难卖一些，接手的人会少了，就是等于市场上少了一大部分这些人，他们会再观望。”

　　于是，他当机立断，在银行刚刚开始提高门槛的6月初，出掉了一半的楼盘。

　　炒房人：“本钱都回来了，肯定回来了，保本了。”

　　随后，进入7月份，8月份，深圳二手房市场一落千丈，交易量锐减，作为房地产中介门市的经理，周新昱度过了从业以来最清闲的两个多月。

　　周新昱：“基本上大家都处于观望状态，不愿意，放盘的就感觉卖不掉，就是感觉没人问，然后问的人很少，8月份一个单没有。”

　　在周新昱门市采访的两个小时时间里，记者没有看到一位上门的顾客，在中原房地产的门市，记者看到了同样的场景，屋子里坐满了门市的销售经理，但是，整整一个下午，没有一位顾客。

　　深圳中原地产新中苑分行客户经理宛冬生：“减少。”

　　记者：“减少大概量有多少？”

　　宛冬生：“应该在30%左右。”

　　孙宇黄：“我们下面的店，我们下面的很多分行他们以前平均一个月大概也能做好几个买卖单，那么6月份是比较惨淡的，6月份我们有一个以前最好的一个分行它只签下来了四个买卖单，其中有两个买卖单就被银行退回来了，没有做成功，因为银行已经不给它放款了，成交量这几个月说实话下降了，相当多的一部分成交量6月份整体下降了20%，7月份在6月份的基础上再下降了20%，也就是说到8月初为止，一共下降了30%到40%，是你们公司的不是我们公司，是整个深圳市。”

　　深圳中原地产总经理李耀智：“如果按200万成交量，如果我们把它变为非普通住宅，贷款原本是70%，但是现在银行贷的是60%或50%的，会令你的首付原本是60万，现在你可以变成80万或100万，无形的就会让买房用来投资或者出租的成本加大，会令很大一部分投资客户会离开深圳的房地产市场。”

　　银行提高房贷，炒房人忍痛割肉

　　随着深圳各家银行提高了二手房贷款的门槛，进入今年6月份以来，深圳市二手房市场的交易量应声下降，一些二手房交易中介都处在有价无市的状态，而我们在深圳也发现，一些急于脱手的炒房人为了顺利离场，现在也开始忍痛割肉，降价出售二手房。

　　由于二手房基本上很少有人问津，部分二手房已经开始降价。

　　周新昱：“现在有的（房价）是下调，有的（房价）下调的，幅度是蛮大的，也有下调几千块钱一平方，他们也会根据各个中介公司，然后根据整个市场，然后报价，然后想过之后再做了一些调整。”

　　周新昱经理介绍说，目前降价的主要是一些前期涨幅比较大、价格比较高的二手房，这是某高档小区的一套海景房。

　　周新昱：“因为有这样子的海景房不多，也就是沿海这一圈，然后那边的半岛城帮，价格都远远不止了，至少在三万元以上，那边贵的话半岛城帮报的贵的话，都是五万多元。”

　　6月份之前，这套128平方米的海景房最高挂价是410万元，每平方米约3万2千元，当时很多人想买，但是后来业主觉得还有上涨空间，没舍得卖，但是现在这套房的价格已经降了下来。

　　周新昱：“380万元，合一平方米，是128平方米，将近3万吧。”

　　其实，就在一些炒房人准备将手里的二手房出手的时候，深圳的二手房价格又开始恢复了上涨的势头，国家发改委和国家统计局统计，今年8月份，深圳二手房价格同比增长22%，在全国70个大中城市位居第一，为什么银行紧缩贷款的政策还是挡不住深圳二手房涨价的脚步呢？

　　一些人开始降价卖房，但是在进入8月份以后，这位已经出掉了一半楼盘的炒家则决定不再卖房，这套刚刚收房的两居正在进行装修，装修完后准备出租，预计每个月的租金大约3000元，完全可以承担每个月的月供。

　　炒房人：“装修得十万左右，准备做长线投资，捂个两三年这样。”

　　这些炒家为什么现在开始捂盘，在21世纪不动产深圳分公司，记者听到了这样一个新动向。

　　孙宇黄：“实际上据我了解，现在很多的一些大牌中介公司，已经想出了一些怎样避免国家这些政策的方法，它们正在试验看看能不能成功，这个我就不知道将来会不会这样成功，如果它们能够找出这种方法来应对目前国家的一些政策，而我们的政府部门又不能够严格执行的话，那么很可能再过一两个月两三个月又会反弹回来。”

　　中介们想到了什么样的方法呢？

　　孙宇黄：“深圳市政府要求一定要打两份合同，一份是国土局买卖合同，一份是我们中介公司的三方居间合同，这两份合同必须是有资质的公司从网上下载，那么你某一个单位要卖的话，你要通过中介公司的话，这两份合同必须是同样的单位，同样的客户，同样的价格，这样的话，就可以造成客户既很难避税，又很难在按揭方面让银行多给你贷款，他们就会协商，说我们就尽量不要签居间合同，我们就以你们私下成交的名义来签一份，私下成交的买卖合同，那么你们跟我们中介公司还是私底下，签以前旧的三方合同，那么最关键的一点为什么他们能这么做，就是因为很多的银行如果愿意给他贷款的，那么银行也认这份旧的居间合同。”

　　这种阴阳合同不仅可以少填写房价避税，而且可以可以多填写房价获得更多的银行贷款，据信，这种方法已经开始在一些中介公司进行实际操作。

　　孙宇黄：“刚刚开始还没有正式，想出这种方法的时候，其实很多的大业主都很害怕，深圳出现过，有一个业主他一个人有800个单位的房子，他平均每天放50个单位出来，他急着把它卖掉，但是他放了大概十几天，一直都没有人买，但是后来中介公司想出这种方法之后，他发现有些银行也愿意接受，这种所谓的私下的方法，很多楼盘他又收回去了，不卖了，因为他知道这个楼可能不会降价降那么多，因为国家不可能真正完全把这个政策实行好，作为业主的话，他完全可以再等待下去。”

　　半小时观察

　　炒房者靠什么在炒房？毫无疑问，他们靠的是银行资金。像深圳那些囤积了上百套房源的炒家，购房资金需要数亿元，他们自己拿出来的只是一小部分，大部分的钱都要靠银行贷款。要限制炒房，其实只要卡住银行放贷，就应该能收到立竿见影的效果。深圳的一些银行将二手房按揭首付比例提高到三成、四成甚至五成，这是希望遏止住房价过快上涨，但现在看来，8月份深圳二手房价格同比增长22%，位居全国第一，这是为什么呢？我们记者的调查发现，阴阳合同的出现，让炒房者轻易突破银行的规定，首付五成，其实成了一纸空文。对于阴阳合同，银行究竟是完全被蒙弊，还是睁一只眼闭一只眼，深圳的二手房中介私下告诉我们的记者，其实违规放贷，银行完全心知肚明，这是出于自身利益的考虑，因为房贷收益，现在是银行最稳定的利润之一。

　　抑制房价过快上涨，银行是个非常重要的抓手，但纵观近两年出台的调控楼市的政策，金融方面的手段还是不够多，而且银行是否落实了这些手段，也没有事后的严格督查，这需要银行业的决策者和监管者能够更科学、更全面地来总结我们的相关政策。虽然从眼前来看，房贷收入确实能对银行带来稳定的利润，但如果房价上涨过快，最终导致整个楼市出现严重危机，当初设想的利润可能就会变成银行沉重的呆坏帐，美国次级债风波应该就是我们眼前最好的教训。