9城融合催商机　房价过高有风险

　　首届珠三角房地产投资高峰论坛聚焦准剖析深警示明

　　9城融合催商机　房价过高有风险

　　昨日，为期一天半的“首届珠三角房地产投资高峰论坛”于东莞会展国际酒店圆满落幕。本次论坛由南方日报社、广东省房地产协会主办，广东慧谷城市策略有限公司、南方日报东莞办事处承办，来自北京、广东等地的著名房地产专家学者和珠三角9个城市的房地产相关主管部门、房地产企业代表、新闻媒体等共600多人参加大会。

　　本次论坛上，专家学者和相关房地产企业代表聚焦珠三角经济高速发展、城市群加速融合的态势之下给房地产行业带来的巨大机遇，深入剖析了近年来珠三角城市房价快速攀升的背后原因，同时还有专家对目前珠三角房价过快过猛增长所隐含的风险进行了分析和警示。论坛既有高端的政策分析、经济形势探讨，也有关于房地产投资的激烈观点碰撞，与会代表会后表示“这堪称一场思想和智慧的盛宴”。

　　融合催生巨大商机

　　珠三角9个市今年上半年完成房地产开发投资占全省89.5％

　　珠三角地区是我国改革开放的前沿阵地，是世界上经济最活跃的地区之一。南方报业传媒集团总编辑王春芙在论坛上指出，随着珠三角地区城市交通网络的建立，现在整个珠三角地区“一小时生活圈”正在逐步建成。随着一线城市和二三线城市融合的加快，整个珠三角变成了一个庞大的城市群，不同城市之间的人异地置业日渐普遍。召开这个论坛目的，就是要更好地为珠三角房地产的发展出谋献策，能够使该行业取得更好的发展。

　　在珠三角强劲的经济实力和快速城市化的推动下，珠三角房地产市场将持续火热。广东省房地产行业协会会长蔡穗声在论坛上发布了一组数据，珠三角9个市今年上半年完成房地产开发投资占全省比例是89.5％，全省有21个地级以上的市中排前三名分别是：广州占26.63％，深圳占16.61％，佛山占13.82％。全省开发投资总量近90％就在珠三角的9个市，投资集中度非常高。

　　慧谷城市策略公司总经理分析，由于广州、深圳房地产市场面临的土地压力，使两地的开发商、购房者和投资者纷纷将目光转移到珠三角其他地区。广深两地房地产业多年带来的资金、技术、理念将被注入其周边的二线城市，而二三线城市的市场形态将由过去的本土化、封闭型向区域化、外向型转变。

　　房价节节攀升有因

　　从不同角度分析起码有三大方面

　　近年来，全国房价普涨，而珠三角多个城市的房价升幅巨大，据统计，今年上半年来，珠三角九市除珠海外，房价同比升幅都超过22％。房价急涨的背后原因究竟是什么？本次论坛上，众多专家从不同的角度进行了深入的探讨分析，认为起码有三大原因：

　　经济发展强劲，刚性需求较大。蔡穗声指出，据2005年的统计，土地面积占全省比例30％、常住人口占全省的比例49％的珠三角，其GDP占全省的比例高达82％，珠三角不仅过去20多年一直高速发展，未来数年也被强烈看好，这令珠三角产生相当强的住房购买力。中华全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授也分析，目前我国历史上出生高峰期出生的人都集中到现阶段买房，30多岁的人要来买房子，40多岁的人要买房，甚至20多岁的人父母帮着买房，50多岁的人在换房，造成了目前楼市的繁荣。

　　供需比例失衡较严重是导致目前房价上涨快的直接原因。蔡穗声详细比较了近7年来广东商品房竣工面积和销售面积，2003年广东商品住房的供需比是供大于求，是1：0.76；到2004年这个差距拉小了，1：0.99；到2005年反过来了，供不应求了，1：1.20，一个单位竣工，1.2个单位在销售；到2006年更扩大到1：1.46；而到今年上半年，扩大为1：1.89。而供求关系变化导致了房价的波动，供需缺口的加大令房价急升。

　　而流动性过剩背景下，投资需求旺盛也是推动房价急升的另一重要因素。知名经济学家易宪容研究员在论坛上指出，近年房价快速上涨与我国资本市场快速发展有很大关系，一方面我国股市市值从2005年的3万亿至目前的24万亿，社会财富增加了20万亿元，相当一部分人炒股赚到的钱流入楼市购房；另一方面上市房地产企业近两年从股市融资1500亿，这些公司大量买地，令土地价格急升。在流动性过剩之下，土地、房产的价值在被重估，房地产投资品属性不断放大，造成了价格不断上涨。

　　精彩言论

　　中华全国工商联住宅产业商会会长聂梅声：

　　“前一段时间说深圳(房价涨得快)。中央调查组下去回来跟我说是50％，过了几天深圳政府出来说我们只涨了15％，如果是50％的话，那肯定是居高的，泡沫总会破裂的。”

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声：

　　“我们也要看到目前珠三角展现着诱人的机遇，但是也隐藏着投资风险。我们承认房价的上涨有合理性、必然性，也有积极的意义，但是过快、过猛的增长并不是一个好事情。”

　　广州市国土房管局副局长黄文波：

　　“在9月11日，我们拍了一次土地，总共拍卖了13公顷用地，用地面积达到70万平米，成交总价达到了95亿元，其中有一块地成交的楼面地价达到了1.87万元每平方米，媒体称之全省”地王“。对于地价而言，应该说正在节节高，一浪高过一浪。有的楼面地价水平已经和临近的商品房销售价格水平相当了，这是一个很不好的现象……我个人认为目前开发商在投资方面已经存在着盲目乐观。”

　　广东省委党校教授，现任广西贺州市副市长陈述：

　　“广州、深圳作为一线城市，整个地产规模和需求非常庞大，政府在这里面起的作用是微小的。(但)作为二三线城市，如果我们的居民没法享受一个很好的(住房)福利，不仅是政府的责任缺失，同时也是能力的缺失。”

　　广州颐和集团有限公司副总裁、营销总监赵永爽：

　　“媒体也好，或者是其他的公众部门，不要再去炒作某个楼王或者是地王，1.8万元的楼面地价只是个别的现象，希望记者不要再去炒了。如果我们所做的都是参加电视台的唱歌比赛，底下都是评委，有可能易宪容教授说了一些好话大家打了10分，也有可能说了一些不好的话大家打5分，我们应该把最高分和最低分去掉，取得一个平均分。所以我们不应该对某个现象去吹捧，这样对消费者不利，对政府不利，对所有人都不利。”本报记者　吴自力

　　存在风险需谨防

　　因为房价地价增长过猛

　　而房价持续高速上涨之下，本次论坛与会的不少政府官员、专家甚至部分发展商都表示已到了需防范风险的时候。

　　本月11日，广州市拍卖用地面积达到70万平米，成交总价达到了95亿元，其中有一块地成交的楼面地价达到了1.87万元每平方米。面对此“成绩”，广州市国土房管局副局长黄文波不仅没表现出高兴，反而向与会发展商表示他认为目前房地产市场已存在风险，他指出这些风险包括未可预见的政策风险、调控的风险、管理的风险和市场风险几方面。

　　聂梅生也在演讲中指出，今年上半年房价上涨已有失控之势，像深圳等地楼市中投资性购买占的比例过高，而这种由流动性过剩而推动的投资需求随时都有可能消失，最明显的例子是美国的次级债危机，本来次级债占美国金融市场比例不大，但仿佛“哗”一下钱全都没了，流动性没有了，还不够，股票大跌，中国当前的流动性也可能一夜之间就没有了。

　　部分清醒的发展商也在论坛中表示了对近年房价增长过快的担心。颐和集团副总裁赵永爽认为，地价、房价持续稳定的上涨对城市发展、经济稳定和社会安定都有利，但要有一个“度”，如果房价增长过快，远超越了居民收入的增长幅度，这其中也将给整个产业带来巨大的风险。

　　本报记者　严家森

　　图：

　　昨日上午，与会嘉宾就房地产投资热点问题展开一场“头脑风暴”讨论。　苏仕日　摄