郑州：限价房一再“难产”

　　不到一个月产生一个新“地王”

　　近一时期，郑州市“地王”纪录频频被刷新：

　　7月25日，鑫苑置业有限公司以11150万元的价格成功竞得了16502平方米的土地（位于建设路与伏牛路交叉口附近），平均450.5万元／亩。

　　8月17日，位于航海路北、朝凤路西的一宗215亩的住宅用地，郑州世纪长城置业公司最终以每亩351.6万元、总价7.5726亿元的高价拍到了手。

　　9月4日，郑州郑花路西、滨河路北一块335.85亩土地被河南天地置业有限公司拍得8.12亿元，一亩地拍得241.77万元。

　　郑州平均不到一个月出一个“地王”，可以说，2007年成为郑州房地产行业的“地王”年。

　　各大开发商在土地拍卖市场上进行了一轮又一轮的“厮杀”，导致郑州地价屡创新高，不断有“地王”浮出水面，而“地王”又对楼价起到极大的支撑作用，往往“地王”一出，周边楼盘价格立即大幅飙升。

　　有观点认为，现在“地王”大都是上市公司之间的竞争产生的。此外，也不排除有些地产商通过“障眼法”来牟取暴利的。先低价买进大量土地，然后高调在其低价地周边拍出“地王”拉高价格。

　　不管是什么原因导致“地王”不断产生，一个不可忽视的问题是：地价上涨已成为当前房价上涨的一大主因。

　　9月10日，郑州市房管局公布了8月份新的郑房指数，郑州商品住宅每平方米的平均价格为3636元，仅比7月份涨了12元。但一些市民却提出，他们跑遍了新开发的楼盘却找不到这个价位的房子，大多数商品住宅的价格都在4000元／平方米以上。限价房为何千呼万唤不出来

　　与新“地王”的快速更替相对应的，是郑州限价房难产：

　　按照规划，“十一五”期间郑州市将建设限价商品房，建设总量为632万平方米，占总体建设总量的17％。今年下半年，郑州将开工建设12万平方米限价商品房，明年推出限价商品住房140万平方米。

　　何为限价商品房？有关人士解释说，就是限定价格进行销售，以同一个区域、路段的商品住房均价为基数，在该基数的基础上再下降10％~20％。政府会按照同地段商品房平均价格的90％或80％进行测算，扣除各项成本、费用，从而推算出土地的价格成本占多少，在供应土地的时候，政府会降低土地的价格，减少开发商的建设成本，让消费者得到实惠。

　　在房价高、买房难的一片叫喊声中，限价房的适时出现似乎给了郑州市民以新的希冀。

　　然而，去年限价房压根就没露面。如今，2007年已经过了大半，郑州限价房仍是千呼万唤不出来。

　　今年5月9日，郑州市市长在市政府第十一次全体会议上表示：除了经济适用房、廉租房建设，城市公共设施建设用地以及河南省和郑州市的重点项目外，在市区内，新增建设用地将不再用于安排房地产项目。8月13日，郑州市政府出台《加强土地调控严格土地管理的通知》，规定在新规划出台前，市内五区新增建设用地，不再用于商品住宅开发。

　　被寄予厚望的郑州限价房为何一再难产？

　　事实上，“地王”频出的背后，是郑州市土地供应总量的严重萎缩，政府“招拍挂”出让土地量由2005年的1862亩锐减到2006年的598亩，2007年的供应量更少。

　　对房产商而言，房屋价格的构成主要有五部分，即土地成本、建安成本、财务成本、税费和利润。其中地是房产商的“口粮”，几乎占所有成本的一半。

　　“面粉价涨了，馒头会不涨吗？地价限不住，怎么限住房价？”河南省住宅产业商会秘书长赵进京分析说。他认为，从最近几年郑州市土地拍卖结果来看，中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了几家大型房产公司玩的“独角戏”，垄断迹象越来越明显。当少量可供开发的土地集中在几个大的寡头手中时，商品房的定价权也就自然掌握在他们手中，而羊毛出在羊身上，消费者将成为土地成本上涨最终的承担者。政府和开发商之间的“夹心饼干”

　　对于限价房难产，河南财经学院刘社教授认为，郑州市限价房的测算方法不科学，因为它没有限定开发商的利润，而是以同一个区域、路段的商品住房均价为基数，在该基数的基础上再下降10％~20％。问题是，同路段的商品房均价也是随行就市、水涨船高的，它的掌控权在开发商手中，这样操作把限价房变成了一种价格游戏，不具备实质性的意义。

　　限价房的主要销售对象是中低收入阶层，他们属于富裕阶层和低收入群体中的夹心层。而在现实生活中，限价房也沦为夹在政府和开发商之间的“夹心饼干”。

　　针对郑州限价房难产的现实，刘社提出了“三限论”：先限定开发商利润，再通过计算得出房价，然后倒推地价，再限制户型。

　　要限定开发商利润，就要详细调查其开发成本。刘社认为很有必要，“如果我们忙着调查一碗烩面的成本，却不去调查一套商品房的成本，这不是舍本逐末吗？”

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京则提出了“六限论”，即限地价、限房价、限利润、限面积、限购买对象、限再上市年限。他的具体想法是，把郑州市一部分仓储和工业用地用于限制房建设，采取政府回收招标交易方式，确定开发单位和具体宗地地价；由物价局根据开发项目核算成本，依照当前建材、绿化、税收、经营成本核算开发成本，以7％~10％的利润率明确界定开发商的利润空间；以市场公开的开发经营成本为基础，以限定的开发利润为依据，由管委会制定出贴近民生需求的销售价格；按照本地政府相关部门规划设计，90平方米以下户型达到80％。

　　然后限定购买对象，须具有郑州市建成区常住户口，年龄在25周岁以上，无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米，夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入6倍；符合上述条件的可购买限制性商品房一套，购买者在获证5年以内，不允许有出租、转让、抵押等再上市交易行为。