深圳修订物业管理条例 服务费标准由业主大会定

　　昨天下午，新修订的《深圳经济特区物业管理条例》通过市四届人大常委会第十四次会议审议，将于2008年1月1日起实施。此前，该条例修订稿经市四届人大常委会第十一次和第十三次会议“两审”，此番“三审”终获通过。市人大常委会法制委员会副主任刘曙光表示，对比1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和今年8月份国务院公布的《关于修改物业管理条例的决定》，新的特区物业管理条例有六大创新和进步值得重视。

　　本报记者 蔡志军 周茹

　　业主自治：扩大业主大会权力

　　在新条例提出的“三结合”原则中，业主自治是第一条。刘曙光表示，新条例进一步强化和明确了业主大会在物业管理中的权力和责任，进一步发挥了业主大会的作用，把很多重大问题交由业主大会来解决，与国务院最近发布的新物业管理条例相比，特区新条例扩大了业主大会的权力。如物业服务费标准等，以前由业主委员会决定的，现在改由业主大会决定。

　　扩大业主大会的权力，意味着在一定程度上限制了业主委员会的权力。刘曙光指出，业委会是业主大会的执行机构，而不是权力机构，重大问题应由业主大会说了算。

　　为了提高业主大会的效率，新条例根据深圳实际，做出了与会业主人数和与会业主投票权数“双过半”、“双三分之二”的规定，而不是国务院颁布条例中规定的全体业主的“双过半”、“双三分之二”。刘曙光说，在深圳召开的业主大会中，很多时候只有一半左右的业主到会，很难达到国家新条例规定，这使得业主大会很难做出决定，因此特区新条例对此进行了突破。

　　业必归会：强化行业自律

　　新条例规定：物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。本条例实施前已取得物业服务资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。这就是被称为新条例一大创新的“业必归会”制度。

　　刘曙光说，国家对行业协会管理最严格的是注册会计师协会和律师协会，此次深圳参照这两个协会管理的法律制度，增加了，如规定：受到市物业管理协会公开谴责的物业管理企业，二年内不得参加物业管理招标投标，受到谴责的物业管理从业人员，二年内不得为物业管理企业聘用。

　　政府监管：街道办介入物业管理

　　政府监管也是特区新物管条例的“三结合”的原则之一，意在加强基层政府组织对物业管理活动的指导和监督。新条例第5条规定：街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。

　　刘曙光表示，把街道办和社区工作站纳入监管体系，在国家新物业管理条例里也有这个意思，深圳经济特区的物管条例修订工作启动在先，国家新条例借鉴了特区新条例的相关规定。

　　法律救济：保护业主权利

　　在二审时，有委员提出，临时业主公约是建设单位编制的，可能偏重于维护建设单位的利益；业主公约虽然是业主大会通过的，也存在对部分业主不公平的可能性，建议增加一些内容，保障公约的公正性。刘曙光表示，新条例设置了临时管理规约和管理规约的救济制度：业主认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约业中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。

　　物业维修资金：统一管理

　　物业专项维修资金统一管理的办法已在我市实行一年多，此次新物管条例对此进一步予以明确。新条例第86条规定：市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

　　刘曙光指出，以前，物业维修资金放在物业服务企业，物业服务企业是经营单位，因而存在一定风险，现在把这项资金放在政府机构，就解决了这一风险问题。当然，使用维修资金的手续要尽量简便。

　　操作性更强，不重复国家条例

　　刘曙光说，原特区物业管理条例，由于操作性欠缺，实际遇到问题时解释起来扯皮多，新条例因此进一步加强了操作性，同时避免了与国家条例的重复。国家新条例已有的规定，特区新条例不再规定；特区新条例没有规定的，按国家新条例办。尽管如此，特区新条例仍然制定了127条之多，主要是因为增加了操作性。

　　声音

　　业主：“管理”改“服务”心里很舒坦

　　这几个月，云顶翠峰业主委员会主任金玉洪一直关注着《深圳经济特区物业管理条例》修订草案修改稿的审议进程。“三审稿亮点很多，其中最突出的一点是"物业管理公司"要改名为"物业服务企业"了。业主心里真是舒坦啊！”老金道出了不少业主的心声。

　　“大家都觉得新条例能让小区更和谐。”老金说，以往很多小区换“管家”时常常会闹纠纷，新“管家”进来了，老“管家”却拒绝移交相关资料，“两个公司各派保安站在门口，小区里垃圾成堆，完全乱了套。”新《条例》规定，建设单位、物业服务企业以及业主委员会不移交相关资料，或不退出物业管理区域，扰乱工作、生产、经营秩序，情节严重的，对直接责任人员，由区主管机关提请公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚。这么一来，对“老赖”能形成一定的制约。

　　罗湖区阳光新干线的业主胥先生得知“物业管理公司”改名为“物业服务企业”后拍手叫好：“以往有的管家摆不正位置，总觉得高人一等。现在，物业公司的职责更明确了。大家互相尊重，小区的氛围才能更好。”

　　物业公司：新条例操作性较强

　　物业服务公司如何评价新《条例》？“操作性比较强”是大家一致的评价。

　　接受采访的物业公司都注意到《条例》中的“业必归会”制度。根据规定，物业管理协会要建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业管理招标投标。中海物业管理有限公司常务副总经理邵国利表示，这一制度有利于促进物业管理企业规范化运作，进一步规范行业竞争秩序，促进物业管理行业信用体系的建立。

　　广东东方昆仑律师事务所深圳分所徐小芳律师认为，要想充分发挥这一制度的效力，物业管理协会必须要落实《条例》精神，切实加强管理，该给予警告和谴责的绝不能手软。

　　律师：“双过半原则”有利于中小业主

　　“谁的房子大谁就有可能说了算？”这一中小业主认为存在不公平的规定，在《条例》中得以修改。三审稿在投票权的计算方法上确定了“双过半原则”——通过面积和人数双过半进行投票计算。“这个修改确实是从实际出发的，能照顾到广大业主的意愿和利益。”徐小芳律师评点说，小区不是公司，要以人为本，而不能以资金为本，不能单纯按照面积计算投票权。目前的“双过半原则”能够避免“谁的房子大谁说了算”，有利于中小业主维权。

　　徐小芳律师认为，三审稿设置临时业主公约和业主公约的“救济制度”，即区主管部门可撤销业主临时业主公约、业主公约中违反法律、法规规定和显失公平部分内容，也能保证业主充分表达自己的意愿，能够防范业主委员会以权谋私。

　　争议

　　业委会是否要拥有法人资格？

　　本报记者周茹报道《条例》对于业主委员会的法律地位依旧没有做出明确的规定，广东东方昆仑律师事务所深圳分所律师徐小芳等认为，深圳应该向香港学习，赋予业委会法人资格，让业委会代表业主行使权利，并承担法律责任。但云顶翠峰业主委员会主任则认为，业主委员会成员流动性比较强，很可能会卖房子走人，而法人则需要具备相应稳定性。因此，业主委员会目前不具备法人资格条件。

　　发生盗抢事件责任谁担？

　　“业主家中被盗、高空抛物伤人……这些意外发生后责任谁来承担？《条例》并没有涉及。”徐小芳律师接触过不少物业管理纠纷，“小区里的事看起来简单，实际上很复杂。安静、安全与卫生，业主这些最基本的要求物业公司未必能满足。”徐律师说，目前看来，家中被盗后，业主很难通过法律途径向物业公司索赔，建议政府应从立法层面对这些实际问题的解决给予指引。

　　业委会成员要不要拿酬劳？

　　《条例》第二十二条规定，业委会委员津贴和执行秘书薪酬，可以从物业服务费中按比例提取。大部分业主对此表示认可：“业委会成员付出了劳动，理应获得一定的酬劳，这样也可以发挥他们的工作积极性。”但也有市民提出，业委会拿钱，很有可能站到物业公司那边说话，无法充分代表业主的意见。金玉洪觉得，业委会工作应当是一份义工式的奉献，如果拿了津贴，部分业主会产生一些想法，双方的感情很可能就疏远了。