全美房屋建造协会主席：回收贷款无益解决危机

　　本报记者 贾海峰

　　专访全美房屋建造协会主席大卫·普莱斯利

　　掠夺性回收贷款无益于解决次级债危机

　　美国房屋建造商终于扛不住了，他们要表明自己在次级贷问题上态度和意见，发出自己的政策诉求。

　　9月20日，第一份反映美国房屋建造商在次级贷问题上态度的提案，提交给了美国众议院金融服务委员会(简称HFSC)。

　　9月21日，全美房屋建造协会（National Association Of Home Builders，以下简称NAHB）主席大卫·普莱斯利(David Perssly)向本报记者披露了这份提案的重要内容。NAHB是美国代表全美房屋建造商利益的协会，全美有90%的房屋建造商是其会员。

　　David透露，在提案中NAHB指出，美国金融机构在次级贷危机爆发之初采取的收紧性金融政策使全美房屋平均销售率下降了32%。如果金融机构继续掠夺性地收回出现问题的次级贷款，将会导致全美房地产行业萎缩并可能引发金融危机。而且，有可能成为引发世界金融危机的多米诺骨牌的第一张。

　　David是在来华参加由全国工商联房地产商会主办的“国际住宅协会2007年中会议暨绿色住区论坛”期间，接受本报记者专访时披露上述信息的。

　　今年年初，很多美国金融机构在意识到次级贷产品违约率在快速上升时，纷纷采取了降低次级贷款申请者信用评级等紧缩性措施。这些措施很快使持续三年增长的美国房地产市场出现下降势头。美国有5个州的房价出现下降，房屋建造商约24%的销售合同被取消，大量美国人取消了购房计划。

　　NAHB建议，进一步引入国家信用担保、执行宽松性货币政策来帮助陷入次级贷危机的家庭和房屋建造商共同渡过难关。

　　还没有想象中那么糟

　　《21世纪》：有关报道说，美国房价正在下降，房地产市场交易及开发量都在萎缩。那么目前美国次级贷危机实际发展情况如何？

　　David：实际情况没那么糟糕。很多有关次级贷的严重后果是人们根据现实情况想象出来的，但想象的事情毕竟还没有发生。我认为，如果我们采取及时有效的措施，危机是可以控制的，美国房地产企业会逐渐转向良性发展轨道。

　　从NAHB调查的数据来看，全美约有200万家庭陷入次级贷危机中。其中1/3可以转为正常贷款；1/3符合政府解救条件，将由联邦住房局（FHA）提供救助；另外1/3、约70万家庭将面临破产或被银行收回房屋的境地。目前美国政府正在研究办法，帮助这70万家庭渡过难关。

　　《21世纪》：您认为次级贷问题将给美国房屋建造业带来什么样的影响？

　　David：会给美国房地产市场带来一定的冲击。现在，华盛顿、佛罗里达、内华达、亚利桑那、加利福尼亚等州的房价已经开始出现下跌，全美房地产市场停止了连续三年上升的势头，今年开始出现调整趋势。受次级贷问题影响，33%的美国房屋开发商出现了销售率下降，平均销售率下降了32%，销售登记率则下降了一半。

　　我们担心美国房地产市场进一步恶化。根据目前情况，预计2007年全年美国新屋月均销售会在84.3万套，2008年一季度这一数据会下降到82万套，如果次级贷问题得到有效控制，这一数据有望在2008年二季度触底反弹到92万套。

　　掠夺性回收贷款无益于问题解决

　　《21世纪》：危机发生之后，美国商业银行纷纷收紧了信贷政策，加紧回收发放出去的次级贷款，这对危机发展造成了什么影响？

　　David：突然性的紧缩政策使购房者和房屋建造商陷入被动境地。约200万的次级贷购房家庭陷入了还贷困难，其中70万家庭是彻底无力还款。因为以前次级贷款在2年期内利率较低，现在一下提高到了比正常贷款利率还高的水平，多数次级贷使用者无力接受这一高利率。很多准备买房的家庭因为信用评级下调而无法买房，更多有买房能力的人看到房价下降也放弃了买房打算，进入观望。

　　房屋建造企业业务大幅下滑。NAHB调查的数据表明，房价下降和贷款门槛提高使很多美国人持币待购，房屋开发商销售合同出现规模取消的情况，有44%的受访房地产开发企业表示，他们的销售业绩缩水了10%-24%。

　　《21世纪》：提高贷款门槛、重新评估信用等级等措施对解决次级贷问题是否起到了预期作用？

　　David：应该说，金融机构执行紧缩性贷款政策是有必要的。正如我前面所说，很多投资客利用了美国次级贷产品设计中的漏洞，大肆进行房地产投资，这对房地产业发展没有好处。执行紧缩性金融政策可以挤干次级贷市场中的水分。

　　但是，我们要根据次级贷问题的发展情况来审视这些紧缩性政策的效果。目前我们看到的是，如果不妥善解决次级贷问题，将会出现多米诺骨牌效应，最终有可能导致金融危机的出现。

　　因此，当前银行等金融机构不能掠夺性地从次级贷市场回收贷款。那样约70万的家庭会因无力还贷而被银行收回房屋，因为房价下降，即使收回抵押的房屋，银行也会损失贷款本息的30%，这对银行显然是不合算的。

　　同时，如果由次级贷问题引发金融危机，将会导致失业率增加、经济衰退等一系列问题，这也是国会所不愿意看到的。因此，在NAHB给HFSC的报告中就提到，金融部门应执行更灵活的金融政策来处理次级贷问题。

　　《21世纪》：那么你认为应该采取哪些更灵活的金融手段？

　　David：具体有很多。最根本的是，金融政策制定不能只考虑金融机构利益，应综合房屋开发企业、房屋购买者等多方的利益诉求。

　　例如，次级贷问题发生后，金融机构调低了次级贷信用评级，并将次级贷产品贷款金额设置了41.7万美元的上限。实际上，大多数申请次级贷产品的购房者仅获得41.7万元的贷款是买不起房屋的，这就造成了真正的次级贷购房者市场几乎被完全封闭；而且，金融机构降低次级贷申请者信用评级，使其需要支付一大笔担保费，这显然对房地产业发展是不利的。

　　另外，有机构在给议会的提案中提出，要将次级贷组合产品贷款限额与房价等物价指数挂钩，在目前房价下降的情况下，贷款限额无疑会进一步降低。我们不认为这样做会对解决危机有好作用。

　　政府应加大救市力度

　　《21世纪》：能否介绍一下美国政府在解决次级贷款问题上已采取和拟采取的措施。

　　David：9月18日，美联储宣布降息50个基点。以前美国降息都是每次25个基点，这次大幅度降息表明美国政府正在加大流动性。另外，美国政府于日前降低了贴现率，进一步增加银行的流动资金。

　　据我所知，美国国会刚刚授予了美国联邦国民抵押贷款协会、美国联邦住宅贷款抵押公司（这两家企业都是政府发起的次级市场企业）一定的权力来解决次级贷危机。另外还加上了联邦住房管理局，这三家机构的共同目标是为那些深陷次级贷危机的家庭提供贷款帮助，避免他们失去自己居所。

　　《21世纪》：是否所有陷入次级贷危机的家庭都可以得到政府帮助？

　　David：不是。上述三家机构所帮助的是那些在次级贷问题发生之前仍在正常还款的人，对那些投机分子是不提供帮助的。对于具体帮助对象的条件，美国有关部门还在讨论。例如，用次级贷购第二套住房的是否应在被帮助之列等。

　　目前来看，这三家机构提供的帮助还是有限度的。

　　《21世纪》：你认为美国政府下一步应如何救市？

　　David：这也是这次NAHB给众议院提交的提案的主要内容。

　　NAHB认为，上述三家政府背景的机构应进一步发挥其作用。给予次级贷危机受害家庭的援助性贷款应实行更优惠利率，可以在现行利率基础上降低1-2个点。

　　其次，成立联邦房屋振兴局，改变房屋借款人在房屋管理委员会中比例过小的状况，增加房屋借款人的话语权，使他们在复兴美国房地产市场中发挥作用。

　　上述三家机构要改变现在公共贷款的做法，针对单个家庭设计出单一家庭贷款援助计划，更有针对性地对次级贷受害家庭提供帮助；改变目前对次级贷实行低信用评级的做法，减低担保费；可考虑制定一个鼓励个人按时还贷款的激励办法，按揭保费的定价结构和还款动态跟踪会根据还款情况而实行优惠措施。

　　同时，允许最长贷款限度到40年，降低家庭每月还款的压力，降低次级贷款因家庭破产而出现风险的概率；实行反向担保政策，提高次级贷款限额。