多家银行将提高房贷首付 第二套房认定成关键

房贷第一大行建设银行率先将第二套住房按揭首付提高至四成 CFP资料

　　多家银行将跟进提高房贷首付

　　早报记者 毛明江

　　“在今年以来国内部分城市房价加速上涨的现状下，对房贷政策进行调控已经是大势所趋。”消息人士昨日透露，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产领域的信贷政策作出新的调整，目前各家银行都在紧张等待央行和银监会的正式文件。

　　昨日，上海市政府新闻发言人陈启伟在新闻发布会上表示，上海市将调整完善有区别的信贷政策，严格执行国家有关“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”政策。

同时，继续严格执行房地产市场外资准入和管理的规定，同一境外个人购买上海市两套以上商品住房将不能获得房地部门的备案和登记。

　　第二套房贷利率拟上调

　　此前的8月24日到25日，全国住房工作会议在北京召开，会议要求加快房地产的金融创新，强调要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。

　　上述消息人士透露，在会议召开之前，面对各地飞速上涨的房价，以及深圳、重庆等地房贷发放量的直线上升，央行、银监会就有意对房贷政策进行调整。在美国次级抵押贷款危机爆发后，更加坚定了监管层利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心。

　　据了解，银监会和央行此次房贷“新政”的决心和意图很明显，就是保障自住，抑制投资，打击投机。其中，投资投机性质明显的第二套房和多套房房贷成为重点“调控”对象。

　　据曾参加房贷新政意见征询的某国有银行房贷部人士介绍，新政策拟将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。

　　在央行今年连续五次加息后，最新5年期以上贷款的基准利率为7.83％。银监会允许房贷在此基础上执行15％的下浮。也就是说，如果将来执行房贷新政策，第一套房可以享受6.655％优惠利率；而第二套房的购买者，就可能必须付出8.613％的高利率。

　　据透露，目前央行、银监会、证监会等多家部门，还在积极准备和研究房地产信托投资基金的试点方案。

　　首付四成将成强制规定

　　由于国内房贷第一大行建设银行已经在不久前将广东、重庆、海南等地分行第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高至四成，多家银行房贷部人士表示，其他银行会很快跟进，在国庆节前后提高第二套房首付比例，相信即将出台的房贷新政将会对此作出强制性规定。

　　尽管截至昨日商业银行的正式表态均称房贷政策并无变化，但记者采访中明确感受到房贷新政“压境”的信号。在回答记者的电话采访中，中国银行房贷业务总监何明表示，商业银行的房贷政策决定权在央行和银监会，目前中行正在等待央行和银监会的“正式文件”。

　　中信银行副行长曹彤在近日该行“中信理财”个人理财品牌发布会后接受记者采访时也表示，在目前国内房价高涨，美国爆发次级抵押贷款危机后，银行普遍加强了对房贷风险的关注。中信银行今后的房贷政策将是满足自住性购房客户，“回避”投资投机性客户。

　　“对于投资投机性购房，银监会规定的贷款成数最低是三成，我们对其进行限制的话，只会高于三成；目前房贷利率按基准利率下浮15％，我们对其进行限制只会在这个基础上上浮。”曹彤的表态跟房贷新政内容“不谋而合”。

　　据一些城市的统计，当前的住宅需求半数以上属于投资而非自住，大都是在炒房，等房价涨两三成后再转手。深圳的一些炒房者，利用开发商提供的“阴阳合同”骗取房贷，空手获利几千万元甚至上亿元。

　　一位资深房地产金融专家表示，真实的住房需求才是房价稳定的坚实基础，也是银行应具备的经营理念和应担负的社会责任。房价狂涨，无论对普通购房者还是银行，其结果都注定是两败俱伤。显而易见，提高第二套住房首付比例，及时校正这种扭曲现象，对稳定房价和银行规避房贷风险具有双重意义。

　　捂盘须支付高利率

　　在房贷新政中，不但对个人住房贷款政策进行相应调整，从控制供给角度也将进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。对查明囤积房源、囤积土地的开发商，新政策将提高信贷标准或贷款利率，甚或不予贷款；同时，还可能提高预售房的房贷标准。

　　除了限制，也有支持。新政策在住房保障体系的金融支持方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。

　　银监会新闻处有关负责人昨日对房贷新政策的表态是“没有看到正式文件”。

　　不争的事实是，银监会近期动作频频。银监会日前发出紧急文件———《中国银监会关于开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知》，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。并且还要求各商业银行进行专项房贷压力测试，要求银行测试在房地产市场发生调整的情况下，银行的风险承受能力及盈利能力。

　　第二套房认定成关键

　　作为此次房贷新政策调整的核心第二套房房贷政策，不少业内人士关注第二套房如何认定的问题。夫妻各买一套算不算第二套房？用未成年孩子名字买房算不算第二套房？异地买房的购房资料不共享时如何解决？

　　对此，相关专家建议，银行要充分利用自己的信用系统来查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中所有的借款；有无利用不同银行借款互相套现还款的嫌疑。借款提供的婚姻证明中，离婚证要一年前的，防止为购房突击离婚、假离婚。而据中信银行副行长曹彤透露，目前央行正在建设的全国个人征信系统已经可以查询个人的购房数量，是否是多套房的购买者，只要进入系统一查就可查到。